서울 인구는 감소하고 있는데 집값은 쉽게 안떨어지는 이유?(2)

[박홍균]

앞의 선재아빠 님께서 쓴글을 잘 읽었습니다. 사실 저도 같은 생각입니다.

하나 더 덧붙이면, 글의 제목에 서울 인구가 줄어든다고 하지만, 사실 줄어드는 게 아닙니다.

60년대까지만 하더라도 서울은 서울 강북에 대부분의 인구가 집중되어 있었습니다.

당시 서울 인구는 3백만 정도였습니다.(당시 서울 인구는 우리나라 전체 인구 -3천만명 -의 10%정도 였습니다.)

이후 70년대 강남이 개발되면서, 서울의 행정 구역은 점차 늘어나면서 인구도 함께 늘어났습니다.

1년에 50만명 이상이 지방에서 서울로 올라오면서 - 학교 사회 시간에 이촌향도라고 배웠죠 - 서울인구는 폭발적으로 늘어났습니다.

90년대에는 더이상 서울에서 수용이 불가능하면서, 1기 신도시들이 건설되었습니다.

당시 1기 신도시는 행정구역상 경기도에 속해있지만, 사실상 서울에 직장을 둔 사람들이 잠만 자는 베드타운이었습니다.

1기 신도시 뿐만 아니라, 서울 주변의 과천시, 의왕시, 산본시, 안양시, 광명시, 고양시, 남양주시, 성남시, 의정부시, 양주시 등등 수많은 위성도시들도 인구가 폭발적으로 늘어났습니다.

2000년대 들어와서는 2기 신도시가 들어서면서 서울의 영역은 더욱 늘어났습니다.

지금 수도권에는 우리나라 인구의 50%가 몰려있습니다.

지금 서울 인구가 줄어들고 있다고 한다지만, 수도권 인구는 여전히 늘어나고 있습니다.

그리고 그 늘어나는 수도권의 중심부에 서울이 있습니다.

인구가 줄어드는 서울의 아파트 가격이, 오른다고 해도 그리 이상한 일은 아닙니다.

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지난 5년간 아파트 가격이 올랐던 대구를 봅시다.

올해 들어와 달성군(대구의 위성도시)에 2만채 가까운 아파트가 입주하면서 대구 아파트 가격을 하락시키고 있습니다.

세종시 아파트 입주가 늘어나면서 주변에 있는 대전이나 청주의 아파트 가격을 하락시키고 있습니다.(청주의 경우는 자체적으로도 공급이 많습니다만...)

당연히 경기도의 아파트 입주물량이, 서울의 아파트 가격에 영향을 줍니다.

아래 그림을 보면, 1월부터 5월까지 수도권(적정입주 물량이 1만2500가구)에는 턱없이 입주량이 모자랐지만, 6,7월에는 숨통이 트입니다.

저도 서울 강남에 살고 있지만, 지금 서울 강남은 재건축으로 몸살을 앓고 있습니다.

개포와 반포는 재건축으로 인해 수시로 이사를 나갑니다. 

서울의 입주물량 부족에, 재건축으로 인한 수요가 겹친 상태입니다.

원래대로라면 6월부터 아파트 숨통이 트여야 하지만, 그동안 모자랐던 물량을 채우느라고 아직도 숨통이 트이지 않는 것 같습니다.

몇년 가뭄에 단비가 온들, 땅에 물이 고이기는 힘들다는 이야기입니다.

하지만, 몇년 가뭄 후라도 비가 계속 내리면 땅에 물이 고이게 됩니다.

아래 그림은 연도별 분양물량입니다.

2015년에 분양된 물량은 2017년 말부터 입주가 됩니다.

2017년부터 2019년까지는 분명 과잉공급입니다.

이렇게 비가 계속 내리면, 몇년 가뭄으로 먼지가 날리는 땅에도 물이 고이게 됩니다.

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하지만 더 중요한 사실은, 

지금의 아파트 가격이 공급물량에 따라 오락가락하고 있지만,

몇년이 지나면 수요에 따라 결정될 거라는 것입니다.

시간이 지나면 지날수록 수요는 자꾸 감소합니다.

생산 활동이 아주 활발한 25~54세 인구는 2009년을 기점으로 이미 감소하고 있습니다.

(아래 표 참조)

1970년 1020만명
1980년 1314만명
1990년 1817만명
2000년 2218만명

2005년 2346만명
2006년 2376만명 +30만명
2007년 2396만명 +20만명
2008년 2411만명 +15만명
2009년 2416만명 +05만명
2010년 2410만명 -06만명
2011년 2399만명 -11만명
2012년 2383만명 -16만명
2013년 2361만명 -22만명
2014년 2337만명 -24만명
2015년 2311만명 -26만명

주택이 실질적으로 필요한 30세이상의 인구도 예전에는 연간 50~60만명 늘어났지만,

지금은 20~30만명 밖에 늘어나지 않습니다.

(아래 표 참조)

1990년 1878만명 +53.0만명
1990~2000년 2505만명 +62.6만명/년

2001~2005년 2817만명 +62.5만명/년

2001~2005년 3073만명 +51.2만명/년

2010~2015년 3294만명 +44.2만명/년

2016~2020년 3430만명 +27.2만명/년
2021~2030년 3661만명 +23.2만명/년
2031~2040년 3599만명 -6.2만명/년
2041~2050년 3352만명 -24.6만명/년

2020년이면 연간 30세 이상 인구가 25만명정도 늘어나지만,

노령화로 인해 요양원에 가거나 병원으로 가서 더이상 집이 필요없는 사람도 늘어납니다.

(참고로, 내년이면 우리나라 인구의 14%가 65세 이상이 되는 고령사회로 접어듭니다. 어떤 인구 학자는 14%을 넘는 순간, 헬게이트에 들어간다고 표현합니다. 진정한 헬조선이 된다는 뜻입니다.)

늘어나는 30세 이상 인구 중에서는, 아파트 그리 필요없는 1인가구도 지금보다 더 늘어납니다.

시간이 지나면 지날 수록 아파트 수요는 점차 줄어듭니다.

지금 1년에 25만채의 아파트가 필요하지만, 내년에는 23만채, 후내년에는 21만채로 감소할 거라는 이야기입니다.

참고적로 2017년과 2018년에 입주할 아파튼 70만채로 1기 신도시가 입주하던 1990년대 이후 최고 물량입니다.

1990년에서 2000년까지는 30세 이상 인구가 1년간 62만명 늘어났습니다만, 

지금은 1년간 27만명이 늘어나고 있습니다. 70만채는 분명 과잉공급입니다. 

수도권 아파트 가격이 내리는 것은 시간 문제일 뿐입니다.

긴글 읽어 주셔서 감사합니다.

판단은 여러분들의 몫입니다.

[Woolf Kim]

잘보았습니다. 감사합니다.

[굿과정보원]

역시 박홍균 선생님 글은 팩트와 구체적 수치에 기반하고 있어서 부인할 수 없는 설득력이 있네요...감사합니다.

[PETER1]

좋은 글이군요!

폭락보다는 점진적인 하락이 국가경제에도 충격이 없으면서 거품도 빠지고 좋을듯!

[행복부자]

좋은글, 감사드립니다

[쭈압]

저는 박홍균님의 글을 읽으면서 우리가 얼마나 부동산 불패주의에 찌들어 있는지 알 수 있다고 생각합니다. 박홍균님이 제시한 생산가능인구와 30세 이상의 인구 추이를 한 번 비교를 해보시길. 물론 추계에 불과하지만 생산가능인구는 줄어드는데 노인층은 급격하게 늘어나고 있는 현실에서도 우리는 부동산 가격의 상승을 논하고 있는 현실을 보니 참 딱합니다. 도대체 얼마나 무너져야 정신 차릴려나요? 대한민국이라는 나라는 말입니다.

[구스터]

수년내에 떨어진것은 정해진 수순인데 정부,은행,토건족들의 의도대로 다시 최고가로 오르게 한게 불만입니다.지금 현재 서민들의 주거비를 최대치로 끌어올려버렸으니 앞으로 서민들은 고생좀 해야할 운명입니다.

[짱무]

2015 15만 2016 14만 수도권 분양물량중 서울은 어떻게되나요?
2만 정도 일것 같은데...

[박홍균]

서울을 경기도와 분리하여 생각하면 서울의 아파트 공급은 턱없이 모자랍니다.
서울의 아파트는 수도권과 뭉뚱거려서 생각해야 합니다.

쉽게 예를 들어보겠습니다.
강남구와 송파구는 붙어 있고 각각 연간 1천 가구가 필요하다고 가정해봅시다.
2016년에 강남구는 10 가구만 입주되었고, 송파구는 1만 가구가 입주한다면, 강남구는 아파트가 모자라니까 오르고, 송파구는 아파트가 남으니까 내리는 것이 아닙니다. 둘 합쳐서 2천가구가 필요한데, 공급은 1만10가구가 되므로 둘다 내리게 됩니다.
대구의 경우 달성군에 엄청난 입주가 시작되면서, 인접한 대구시내의 아파트가 전부 내리고 있습니다.

[바보들의 행진]

솔직해 지자면 손바닥도 마주치지 않으면 소리 안납니다. 나를 비롯한 여러 사람들이 욕심 내지 않았으면 저리 올라갈 일도 없었죠.

[bluesteel]

대구텐인텐에 투기꾼들 보면 기겁할 내용이네요..ㅎㅎㅎ

[선샤인]

그 때 서울과 수도권 인구는 어찌될까요?

[설천]

잘 앍었습니다.

[우주해적]

1970년대부터 늘어나는 서울 거주인구 증가에 비해 늘 부족했던 주택
1980년대 강남, 잠실, 1990년대 목동, 노원(중계, 상계), 분당, 일산, 평촌, 상동, 과천의 주택 건설으로도
부족한 공급으로 인한 과수요 현상.
그리고 2000년대 초만 전세계적 경기 활황(부채증가와 인플레이션)은
한동안은, 어쩌면 살아있는 동안에는 볼 수 없는 현상이 될 것입니다.
줄어드는 인구와 농촌지역 공동화, 경제 인구 감소, 초고속 고령화 가까운 일본의 모습이 점점 더 다가오네요.

[Russell]

잘 읽었습니다.

[풍산개]

좋은글 감사합니다..^^

[로그아웃]

90년대초 부산인구가 최대 450만 이었는데
지금은 350만명
100만 인구가 사라졌읍니다
인근 김해시로, 기장군(정관)으로 양산신도시로...
부산에서 100 만의 인구가 줄었는데
부산집값은 신기합니다...

[우리네3]

좋은 글 감사합니다.

[선재아빠]

어제 제글은 밤에 급하게 글을 쓰고 잘려다 오해의 소지가 있었나 봅니다.

저도 향후 공급이 많아서 집값이 안정되리라고 생각되는데 아직까지는 수요도 늘고있다는 얘기가 하고 싶었습니다.

좋은글 잘 읽었습니다^^

[박홍균]

오해의 소지는 없다고 봅니다. 님이 하신 말씀이 저의 생각과 100% 일치합니다.
저도 향후 공급이 많아서 집값이 안정되리라고 생각하며. 아직까지는 수요도 늘고있다는 얘기가 하고 싶었습니다.

[astrium]

1기신도시들도 서서히 재개발해야하는 상황에 직면하면 다시 주택수요가 부족해 엄청난 폭등이 발생할 것도 같군요...강남처럼...참으로 거품이 지속 발생되어 눈덩이 불어나듯 하니 걱정입니다...T.T

[선 쌰인]

글 읽고 댓글을 잘 안남기는 눈팅족인데
님의 글 Best ! 입니다 ...

[우승]

현 상황을 이해하기 쉽게 설명해주셨네요^^

[achieve]

좋은 자료 감사합니다~~

[Wood1]

항상 감사드립니다 ~

[창원아짐]

이래서 우리나라도 미국처럼 행정도시와 경제도시를 따로 관리했어야한다는 생각이 자꾸 듭니다. 미국의 주도( State Capitol)은 다들 우리가 흔히 아는 유명한 도시에 있지 않습니다. 그래서 우리나라처럼 교육, 행정, 상업이 한 곳에 몰려서 북새통을 이루는 일이 없지요. 어쨌거나 행정을 세종시로 다 옮겨야된다고 봅니다. 서울과 수도권에 너무 몰려 있어요.

[붉은 황소]

박홍균 선생님은 책한권 쓰셔야 될것 같습니다. 지금까지 올리신 글만 모아도 왠만한 서점에 허접한 책보다 나을것 같네요