이제 집테크 시대 저물었습니다 ~

[백암 문진남]

이제 집테크 시대 저물었습니다 ~

이제 집을 쌀 때 사서,.비 쌀 때 팔아 돈을 버는,.즉 집을 통한 재테크,.집테크 시대는 지나갔습니다.

고령화.저출산에 인구감소시대를 맞았고,.곧 세대분리도 어느정도 마무리 시점에 이르렀습니다..

결국 인구가 줄고 집을 짓지 않아도 되는 시대에 접어듭니다..그러나 새 아파트에 대한 수요는 항상

꾸준합니다,.결국 비싼 건축비에도 불구하고 새 아파트가 등장하면,.너도 나도 사려고 하는 지역은

새 아파트가 꾸준히 공급되고,.그렇지 못한 지역은,.새 아파트 공급,.'언감생심'입니다..매년 오르는 물가수준에 따라 오르는 건축비로 새 아파트 분양가는 오르기 마련입니다..이 것이 경제논리이고,.

자본주의 시장경제의 가장 기본입니다..돈 되는 곳에는 새 아파트가 꾸준히 공급이 될 겁니다..

그런데 지역내에서 입지에 따라 수요가 있는 곳 없는 곳으로 나누어 지면,.결국 수요가 있는 곳은

새 아파트가 꾸준히 공급되고,.외곽 수요가 없는 곳은 새 아파트 등장이 어렵습니다..결국 이렇게

5년 10년이 지나면,.도시화가 먼져 진행된 미국처럼 일부 지역은 기피지역이 되고,.그런 곳은 다들

살기 싫어하고 빈집이 늘어나게 될 겁니다..이제 우리나라도 도시화로 도시인구가 늘었고 고령화 저출산으로 수도권 일부 제외한 지방은 광역시라고 하더라도 인구감소 시대를 맞이하고 있습니다.

지방 아파트를 재테크로 오르면 팔아 차익을 남기려고 접근하다가,.후에 원금 회수가 불가합니다.

그러나 대도시는 지방이든 서울이든,.오르면 더 오르는 요지로의 쏠림이 심해지기 때문에,.이런

곳은 가능한 미리 사면,.물가상승율 몇 배의 자본이득을 취할 수 있습니다..그러나 이런 오르면 더 오르는 똘똘한 한 채 지역은,.이미 서민이 접근하기에는 쉽지 않은 곳 입니다..

3년이 되는 날까지 정비구역 지정을 신청하지 않은 8곳에 대해 도시 및 주거환경정비법에 따라 정비예정구역 지정을 해지했다고 16일 밝혔습니다..수성구 요지 이외지역에서는 무더기로 지정이

해제 됐습니다..​도시정비법은 예정구역으로 지정되고 3년이 되는 날까지 주민 동의율이 3분의 2

이상을 넘지 못하면 자동으로 해제 대상이 되는 일몰 규정을 두고 있습니다..

최근 3~4년 공사비가 크게 오르면서,.향후 도심 신규 아파트 공급원인,.재개발.재건축 정비사업은

될 곳만 된다,.될 곳은 결국 오른 공사비를 신규 분양하는 아파트 분양가에 얹어서 분양이 가능한 곳은 새 아파트가 계속 공급이 되고,.그렇지 못한 곳은,.아파트가 노후화되고 재건축이 불가하고,.

또 주택을 아파트로 바꾸는 재개발 정비사업이 어려워,.빈집이 늘어날 것이다,.잘못하면 집을 사서

대출갚고 나면 나중에 자산가치가 없을 수 있다고 얘기 했습니다만,.그것이 현실화가 되고 있는

것으로 해석할 수 있다,.

내가 살고 있는 주택을 주고 새 아파트를 받을 수 있었던 것이,.몇 억 추가

부담해야 하는 재개발,.또 내가 살고 있는 아파트를 재건축 할 경우,.동일 중형으로 갈아타는 데는

1-2억 추가부담금으로 가능했던 곳이,.3-4억 추가 부담해야 하는 경우,.외곽 용적율 200%가 넘는

중.소규모 정비사업은 이제 어렵게 되었습니다..결국 요지는 200%가 넘는 용적율에도 재건축이 가능하고,.외곽은 저층.소형 용적율 100% 주공아파트도 재건축이 어려울 수 있습니다..그냥 저층이고 오래되고,.용적율이 낮다고 재건축 될 걸로 생각하고 투자하다가는 투자금을 회수할 수 없을

가능성이 갈수록 높아집니다..

서울 강남 같은 경우,.용적율이 200%를 훨씬 넘는 중형 위주 아파트가 중형 위주로 다시 짓는데

10억을 추가부담하면 할 수 있다고 해도,.25억 한 채가 재건축 후 40억을 호가할 수 있다면 10억

추가부담하더라도 자산가치가 상승할 수 있으니,.이런 곳은 10억 추가 부담이 어려운 조합원은

팔고,.자금 여력이 있는 투자자가 들어오면 재건축 사업이 활기를 뛰 수 있습니다..

재건축이 황금알을 낳는 거위다 라는 말은 맞을 수도 있고 아닐 수도 있습니다..요지는 그냥 눌러

살면 부자가 될 수 있고,.외곽은 잘못하면 노후화가 심화되고 인근 새 아파트가 나오지 않는 곳은

동반해서 가격이 하락하고 기피 지역으로 전락할 수 있는 것이 자본주의 시장논리 입니다..

대구와 부산 같은 경우,.이 때까지는 인구가 감소해도 매년 1-2만가구 새 아파트가 공급 되더라도

이를 소화할 수 있고,.수급에 따라 가격이 출렁거랬다면,.2030년이 넘어서면,.인구감소에 세대분리

까지 정점을 지나 줄어들면,.수요가 계속 줄어들 수 있습니다..수요가 주는데도 새 아파트가 공급

되더라도 소화가 되는 부자들이 원하는 지역에 신규 아파트가 계속 공급이 되면,.외곽은 빈집이

늘어날 수 있습니다..이제는 지역 전체를 하나로 보고 접근하기 보다,.지역을 잘게 쪼개서 접근하는 자세가 필요합니다..무리하다 낭패를 볼 수 있습니다..

오늘도 즐거운 하루 되시고,.늘 건강하세요,.2025.01.22,.네이버카페,.<범어동이야기>,.<박물관>

[출처] 집테크 시대 저물었습니다 ~|작성자 bakmulgan