2007년 부동산시장 전망(2)-아기곰-2006.12.29조인스랜드

[유즈]

 

2007년 부동산시장 전망(2)               중앙일보조인스랜드 2006/12/29

2007년도는 무주택자들에게 어려운 한해가 될 것 같습니다.

첫째, 매력적인 신규 분양 물량이 없습니다. 1기 신도시급 이상으로 평가되는 판교 분양이후 이에 버금갈만한 후속 투자처로 떠오를 만한 곳이 없습니다. 물론 송파신도시가 공급되면 또  한 번의 기회가 오겠지만 아직은 먼 훗날의 이야기입니다.

김포나 남양주 등 3기 신도시의 경우 도시 기반 시설이 갖추어지기까지는 오랜 시일이 걸릴뿐더러 입지 등에 있어서 1기 신도시에 크게 못 미치기 때문에 당장의 투자 이익을 거두기는 무리가 있어 보입니다.

둘째, 기존 물량의 출회가 많지 않을 것입니다. 2007년도가 되면 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 시행됩니다. 과거에는 양도차익에 따라 9~36% 정도만 내면되었던 것이 2007년부터는 50%의 단일 세율로 과세됩니다.

여기에다 보유 기간에 따라 양도소득세의 일부를 공제해주는 장기 보유 특별 공제 제도가 1가구 2주택자에 대해서는 적용되지 않습니다.

이에 따라 고액의 양도소득세를 내면서까지 굳이 팔려는 사람은 없을 것입니다. 팔려는 의사가 있었던 사람이라면 이미 2006년도 중에 다 팔았을 것입니다.

한마디로 시장에서 살만한 매물을 찾기가 어려울 것이라는 의미입니다. 물론 이미 공급이 수요를 초과한 지역으로 가면 미 분양된 아파트들은 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 그러나 이런 곳은 미래에도 가격 상승은 기대하기 어렵습니다.

그러면 집을 가진 사람의 입장에서는 언제든 매물을 팔수 있을까요? 이것도 쉽지는 않을 것으로 보입니다.

그 동안 참여 정부의 부동산 정책의 핵심은 ‘규제와 세금 폭탄’이었습니다. 부동산 수요를 억제하고 세수도 증대시키는 두 마리 토끼를 노린 것이죠. 건교부 장관이 ‘ 올해 종부세 고지서를 받아보면 억 소리가 날것이다’라고 말하고 나서 종부세 거부 움직임이 있자 바로 국세청장이 ‘종부세 부담은 실제로는 별로 안 될 것이다’라고 발표한 일을 기억하실 것입니다.

건교부 장관은 자신들이 수립한 부동산 규제책이 시장에서 먹히는 것을 보고자 함일테고 국세청장은 세수가 줄어드는 것이 걱정이었을 것입니다. 같은 나라 정부 당국자들끼리도 이렇게 말이 다른 것은 현 정부 부동산 정책의 주소를 명확히 보여줍니다.

주택대출제도 제대로 이해해야 내 집이 보인다.

올해 들어 정부에서는 3.30 대책에서 부터 11.15 대책까지 대출 규제를 강화하고 있습니다. 또 하나의 규제책이죠. 그러나 이전의 대책들과 달리 이번 조치는 부동산 시장에 미칠 영향이 지대합니다.

이제서야 정부에서는 지난 몇 년간 부동산 폭등의 원인이 어디에 있었는지 감을 잡은 것 같습니다. 보이지 않는 ‘투기꾼이라는 마녀’ 탓만 하였던 지난 몇 년간의 부동산 정책이 실패할 수  밖에 없었던 것은 당연한 수순입니다. 부동산 시장을 끌어올렸던 것은 몇몇 투기꾼이 아니라 지난 몇 년간의 유동성 증가였던 것입니다.

그럼에도 불구하고 통화량이 늘어나는 순수 유동성 증가분보다 집값 상승율이 더 큰 것을 어떻게 설명할까요? 대출이 그 해답입니다. 과거에는 전세를 끼고 집을 사놓는 방법이 일반적이었습니다. 보통 자기 자본 40%에 전세금 60% 정도의 비율이었습니다. 그러다가 집값이 상승하게 되자 전세 비율이 떨어지게 됩니다.

2006년도말 현재 서울과 5대 신도시의 매매가 대비 전세 비율은 38% 정도입니다. 어떤 전문가라는 분은 이런 매매가와 전세가의 괴리가 매매가 상승의 발목을 잡을 것이라고 합니다. 그 말도 어느 정도 일리는 있습니다만 정확하게 맞는 이야기는 아닙니다.

전세가와 매매가 사이의 갭을 대출이라는 수단이 채워지고 있기 때문입니다. 즉, 과거에는 자기 자본 40%, 전세금 60% 정도의 비율이었다고 한다면 지금은 자기 자본 40%, 전세금 38%, 대출 22% 정도의 비율로 구성된다고 보면 됩니다.

현재 우리나라 은행에서 대출을 해 줄때 두 가지를 기준하여 대출금을 정합니다. LTV (Loan To Value ratio; 주택 담보 인정 비율)와 DTI (Debt To Income ratio; 총부채 상환비율)가 그것입니다. LTV는 주택의 담보가치에 따라 돈을 빌려주는 것입니다.

국민은행 시세 기준 6억원 초과 아파트는 담보의 40%까지가 한도인데 여기에서 전세금을 뺀 금액만을 빌려줍니다. 예로 6억이 갓 넘은 집을 산다고 하면 대출액과 전세금을 합해서 2억 4천만원이 대출 한계라 하겠습니다.

여기에 DTI까지 고려합니다. DTI는 채무자가 채무를 갚을 능력이 있는가를 판단하는 기준입니다. 일반적으로 자기 연봉의 4배까지 빌려준다고 하는데, 2억 4천만원을 빌리려면 연봉이 6천만원은 되어야 한다는 의미입니다.

대출 금리가 6%라고 가정하면 원금 2억 4천만원에 대한 이자는 연간1440만원(월 120만원) 정도 되고 이것은 연봉의 24% 정도에 해당합니다. 실 수령액 기준으로 하면 30% 정도가 금융비용으로 나가니까 적정한 비율이라고 할 수 있습니다.

다른 나라는 어떻게 관리할까요? 금융선진국이라 할 수 있는 미국에서도 우리나라처럼 규제가 심하지는 않습니다. 개인이 집을 사려고 대출을 신청할 때 신용 상태가 괜찮다면 (크레딧 포인트가 650점 이상) 감정가의 100%까지 빌려줍니다. 즉 LTV가 100%라는 의미입니다.

DTI는 크레딧 포인트와 더불어서 이자율을 결정하는데 필요한 요소이지 대출액을 결정하는 요소는 아닙니다. 미국 사람들에게 한국의 대출 제도를 설명하면 ‘그러면 어떻게 집을 사느냐’고 반문을 하더군요.

6억 이하의 담보 물건에 대해서는 LTV가 60%로 적용됩니다. 즉 6억원짜리 집을 산다고 하면 대출액과 전세금을 합해서 3억 6천만원까지 대출을 해준다는 의미입니다. 6억 초과의 경우는 LTV의 40%인 2억4천만원까지 대출해주는 것과 비교하면 집값 1만원 차이 때문에 대출액이 1억 2천만원이 차이가 납니다.

더구나 6억 이하 담보물건에 대해서는 DTI를 적용하지 않았습니다. 이것 때문에 6억 이하의 중저가 아파트들의 상승세가 높았던 것입니다. 즉, 6억원이상의 고가 주택에 대해서는 대출 규제가 심하니까 6억원 이하의 집들이 주로 투자 대상이 되었던 것입니다.

2007년도에도 이러한 규제는 당분간 이어질 것 같습니다. 이보다 확실한 규제책을 정부에서 찾기가 쉽지 않기 때문입니다. 시장과 직접 대결을 해야 하는 다른 정책에 비해 금융감독원을 통해서 몇몇 은행의 돈줄만 쥐면 확실한 효과를 볼 수 있는 방법이 대출 규제기 때문입니다.

더구나 다주택자에 대한 대출금 강제 상환에 이르면 금리를 인상하지 않고도 유동성을 줄일 수 있는 좋은 방법이지요. 환율 불안을 유발할 금리 인상 카드를 쓰지 못하는 정부로서는 가장 좋은 방법을 찾았다고 할 수 있습니다.

이러한 이유로 영업 방해라는 일선 은행의 반발에도 불구하고 정부의 대출 규제는 당분간 이어질 것으로 보입니다. 금융감독원에서 최근에 내려온 지침에 따르면 3억 이상의 물건에 대해서도 DTI를 적용한다고 합니다. 예를 들어 연봉 5천만원인 사람이 4억 짜리 아파트를 사려고 하면 과거에는 2억 4천만원까지 대출을 해주었는데, 앞으로는 연봉의 4배인 2억원만 해준다는 의미입니다.

이런 대출규제가 아파트 가격 상승에 발목을 잡을 역할을 할 것에는 의심의 여지가 없습니다. 문제는 이러한 무분별한 대출 규제 때문에 정작 내 집 마련을 위해 대출을 하려는 실수요자까지 피해를 받는다는 것입니다. 이에 따라 대출 규제가 적은 가격대로 실수요가 몰릴 가능성이 높습니다.

현재는 국민은행 시세표 중간값기준으로 3억원 이하의 주택에 대해서만 DTI기준을 적용하지 않습니다. 즉, LTV 60% 적용하면 대출 한도가 1억 8천만원인데, 연봉 4500만원이 안되는 사람도 1억 8천만원까지는 대출이 가능하다는 의미입니다.

좀 더 자세히 가격대별로 살펴보면 3억원 이하의 주택을 사기위해서는 자기 자본이 1억 2천만원만 있으면 되지만, 4억원짜리를 사려면 연봉이 6천만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 1억 6천만원이나 필요합니다. 또 5억원짜리를 사려면 연봉이 7500만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 2억원이 있어야 합니다. 만약 6억원짜리 집을 사려면 연봉이 9천만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 2억 4천만원이나 필요합니다.

대출상환 압력으로 쏟아질 다주택자 급매물 노려라

고가 주택으로 가게 되면 문제는 더욱 심각합니다. 7억원짜리 주택을 사려면 연봉이 7천만원에 이르러야 하고, 자기 자본은 4억 2천만원이나 필요합니다. 대출로 집을 사려는 계획을 포기하라는 의미 같습니다.

돈이 많은 사람들이 선호하는 고가 주택은 그렇다 치고 문제는 3억원에서 6억원에 이르는 중간 가격대 주택입니다. 서울 24개 자치구와 5대 신도시 평균집값은 2006년 12월말 기준으로 1405만 원정도 입니다. 중산층이 선호하는 32평 기준으로 보면 4억 5천만원에 이른다는 의미입니다.

그런데 4억 5천만원짜리 집을 사려면 연봉이 6750만원에 이르러야 하고, 여기에 더해서 자기 자본은 1억 8천만원이나 필요합니다. 연봉 6750만원 수준이면 기업의 부장급 연봉 수준인데, 부장급이나 되야 서울에서 32평대 아파트를 살수 있다는 의미입니다.

그러므로 2007년도에는 실수요자들이 이러한 금융 규제를 피하여 3억원이하 집으로 몰릴것으로 보입니다. 특히 상반기에는 이런 현상이 심화되어 3억원 이하 물건이 강세를 보이게 될 것입니다. 즉, 양도세 중과 조치로 매물은 적은데, 그 적은 매물을 가지고 대출을 받아 사려는 수요는 많기 때문입니다.

다만 하반기에는 이런 현상이 좀 완화 될 것입니다. 금융 규제라는 것이 일정 기간에만 집중적으로 통제가 가능한 것이지 이것이 계속된다면 은행 수익 구조의 왜곡을 가져오기 때문입니다. 은행 입장에서는 주택 담보 대출만큼 안전한 수입이 없기 때문입니다. 일본의 잃어버린 10년을 운운하면서 가계 대출 증가의 위험성을 필요 이상으로 언급하는 사람들도 많습니다.

우리나라 은행이 가계대출 때문에 부실화 될 가능성은 많지 않습니다. 담보 가치에 40% ~ 60%만 대출을 해주면서, 그 나마도 DTI를 적용하여 실지로는 그 보다 훨씬 적은 금액으로 대출을 해주며, 거기에다 실거래가 기준이 아닌 (보수적으로 산정되는) 국민은행 시세를 기준으로 담보 금액을 설정하기 때문입니다. 몇 개의 안전장치가 있다는 말입니다.

그러므로 가계대출이 금융부실로 연결되려면 집값이 단기간에 반값 이하로 떨어져야 합니다. IMF 외환 위기때 유동성이 급속히 줄어들 때도 이런 일은 벌어지지 않았습니다. 비행기가 떨어지면 타고 있는 승객은 다 죽습니다. 그러니 비행기는 위험하니 타지 말라는 논리가 부동산발 금융위기의 실체입니다.

그렇게 생각하는 분들은 비행기를 타지 않으면 되는 것입니다. 참고로 비행기가 떨어져서 사망할 확율보다 비행기를 타러 공항에 가는 동안 교통사고로 사망할 확율이 더 높다고 합니다. 가계 대출 부실로 은행이 부실해지기 전에 다른 일이 먼저 벌어진다는 의미입니다.

금융감독원의 눈치를 보아야 하는 우리나라 은행들이 주춤하는 사이에 외국계 은행들은 가계 대출을 강화하는 것은 어떻게 설명할 수 있을까요? 그 은행들이 자기 나라에서는 담보 대출을 해보지 않아서 한국 시장에 멋모르고 달려드는 것일까요? 담보의 100%까지 인정해주는 자기 나라에 비해 한국 대출 시장은 땅 집고 헤엄치기라는 것을 그들도 잘 알고 있기 때문에 대출을 확대하는 것입니다.

이런 것을 금융감독원에서도 잘 알고 있기 때문에 언제까지나 은행의 발목을 잡고 있을 수는 없습니다. 그러므로 선별적으로 규제를 강화해야 하는데, 명분도 살리고 효과도 있을 부분이 1인당 1건 담보 제한입니다. 즉, 다주택자가 은행에서 돈을 빌려 집을 사는 관행을 끊겠다는 것입니다. 이미 8.31 조치에 그 내용의 일부가 들어가 있기 때문에 금감원에서는 충분한 명분이 있습니다.

이에 따라 하반기로 갈수록 대출 상환 압력에 시달리는 다주택자의 매물이 나오기 시작할 것입니다. 하반기라고 말씀드리는 것은 동일인이 두건 이상의 담보 대출을 진행할 경우 한채는 1년 이내에 처분한다는 조건이 붙게 되는데, 담보 대출이 급증한 올해 9월부터 11월까지의 물량의 도래분이 내년 하반기라는 의미입니다. 물론 그중에서도 자금력이 있는 분은 정권이 바뀔 때까지 버텨보자며 매물로 내놓지는 않을 것으로 보입니다.

이때 대출 금액이 적은 물건부터 매물이 나오기 시작할 것입니다. 그러므로 이번에는 3억 이하의 저가 아파트의 매물이 늘게 되어 매물 숨통이 트이게 될 것입니다.

이상으로 살펴본바와 같이 2007년도에는 (특히 상반기에는) 3억원 이하의 저가 주택 시장이 강세를 띌 것으로 보입니다.

어느 때보다 선별적 투자가 필요하다

그러면 3억원 이하의 주택이라고 아무 곳이나 사두면 될 것인가? 그것은 아닙니다. 여기에는 두가지 이유가 있습니다.

첫째, 현재 시세는 현재의 가치를 충분히 반영하고 있을 가능성이 높기 때문입니다.

자본주의 사회에서 어떤 시장이 정상적으로 작동한다면 그 안에는 거품이라든지 저평가라든지 이런 말이 성립하지 않습니다. 주식 시장을 예로 들어 보죠. 시장 참여자들은 자신의 이익을 최대화하기 위해서 노력합니다. 그 주식을 사는 사람은 살만한 이유가 있어서 사는 것이고, 파는 사람은 팔만한 이유가 있어서 파는 것입니다.

팔고자 하는 사람만 있다면 그 주식은 기세 하한가를 칠 것이고, 사고자 하는 사람만 있다면 그 주식은 기세 상한가를 칠 것입니다. 어떤 주식의 시세가 형성된다는 것은 파는 사람도 있고 동시에 사는 사람도 있다는 의미입니다.

파는 사람은 그 주식이 거품이라고 생각해서 팔수도 있지만 사는 사람은 그 주식이 저평가라고 생각해서 살수도 있습니다. 그러므로 어느 한쪽 시각에서 그 주식이 저평가되었다 또는 거품이다라고 평하는 것은 지극히 주관적일 수 있습니다.

다시 말씀드리면 시장가란 그때그때 시장의 여러 요인을 감안한 거울이라고도 할 수 있습니다.

그러면 시세는 왜 변할까요? 시장 상황이 변하기 때문입니다. 호재가 생긴다던지, 악재가 생긴다던지, 또는 유동성에 변화가 생기는 것 등에 영향을 받습니다.

이런 측면에서 볼 때 현재 부동산 시장에서 상대적으로 싸게 보이는 물건도 시장에서의 평가가 그만큼 밖에 되지 않기 때문에 싸다는 것을 의미합니다.

둘째, 희소성의 문제입니다. 블루칩 아파트가 폭발력이 있는 것은 한마디로 희소성 때문입니다. 정부에서 강력한 규제가 나올 때마다 시차를 두고 시장에서 가격이 폭등하는 이유는 정부의 정책이 블루칩 아파트의 희소성을 보장해주기 때문입니다.

3억원 이하의 아파트의 경우는 피라미드의 밑변과 같이 블루칩 아파트나 옐로우칩 아파트에 비해 수가 가장 많습니다. 그러므로 2007년 상반기에는 양도세 중과 조치 및 대출 규제 강화와 같은 왜곡된 정부 정책의 이유로 이들 아파트들이 오를 수 있지만 정부 정책이 바뀐다면 언제든 시장 상황이 바뀔 수 있다는 것입니다.

‘그러면 3억원 이하의 아파트를 사라는 것인가, 말라는 것인가?’ 이렇게 반문하실 수도 있습니다. 뜨뜻미지근하게 이야기 하면 아기곰이 아니죠.

제 대답은 간단합니다. 3억원 이하의 아파트를 사되, 호재가 있는 곳을 집중 공략하라는 것입니다.

2007년에 부각될 호재는?

워낙 제가 강조를 많이 해서 아기곰하면 떠오르는 것이 ‘교통, 교육, 환경’일 것입니다.

그 중에서도 제일 중요한 교통 측면에서 보면 지난 세미나에서도 지적했듯이 9호선 라인, 신분당선 라인, 3호선 연장 구간 등을 눈여겨 볼 필요가 있겠습니다. 이들 지역은 전철이 개통될 때까지 조금씩 계속 시세에 반영될 것입니다.

주식의 경우 어떤 호재가 발표되면 그 재료가 주가에 100% 즉각 반영되면서 경우에 따라 그 가치에 비해 더 반영되는 경우(오버 슛팅)가 있습니다. 한마디로 거품이 생기는 것이죠. 그러니까 실제로 호재가 실현되는 시점에는 우리의 상식과는 반대로 주가가 빠지는 경우가 많습니다.

이것이 부동산 시장과의 차이입니다. 부동산 시장에서는 호재가 발표시점에 100% 반영되지 않습니다. 부동산은 실물이기 때문입니다. 즉, 사용가치는 호재가 발표되는 시점이 아니라 실현되는 시점에 반영되기 때문입니다. 쉽게 말씀드려 어떤 지역에 전철역이 생긴다고 발표되어도 전세가격은 바로 뛰지 않습니다. 그 역이 개통되고 이용자가 그 가치를 인정할 때 전세 수요자들이 몰리면서 가격이 뛰는 것입니다.

교육측면에서 볼 때, 고교 지원 제도의 변화가 변수가 될 것입니다. 우리나라의 교육 시스템에서 사교육이 차지하는 비중이 크기 때문에 고교 지원 제도의 변화 자체가 시장에서 크게 반향을 일으킬 것 같지는 않으나 8학군으로 등하교가 가능한 주변 지역에는 호재로 등장할 것입니다.

환경이라는 요소는 소득이 올라감에 따라 점점 중요성이 부각되는 요소입니다. 아파트의 기능이 그냥 잠만 자는 곳이 아니라 생활의 중심지로서의 역활을 하기 때문입니다. 굳이 한강 프리미엄 등을 따지지 않더라도 같은 평형의 아파트라도 앞동이 꽉 막힌 곳보다는 개방감이 있는 곳의 가격차가 더 벌어질 것입니다.

경기가 나빠지면 환경이라는 호재는 다른 호재에 비해 우선순위가 밀리게 되는데, 경기가 좋아지게 되면 오히려 강력한 호재로 등장할 수 있습니다. 휴대폰을 살 때 기본 기능만 되는 것을 살수도 있지만 여유가 된다면 보다 디자인이 예쁜 것을 고르는 것과 같은 이치입니다.

교통, 교육, 환경은 그 동안 많이 다룬 주제이기 때문에 간단히 언급만 했습니다.

새로운 바람 리모델링 아파트도 주목해야

그러면 다른 바람이 불지는 않겠는가? 2006년 이전과 2007년 이후가 확연히 달라지는 것이 바로 리모델링 제도의 변화입니다.

DJ 정부 때는 전세가 폭등의 염려 때문에, 참여정부에서는 정치적인 이유로 재건축이 지지부진했습니다. 이에 따라 주거 환경이 급속도로 나빠지는 지역이 속출하자 정부에서 대안으로 내놓은 것이 리모델링입니다.

주거환경 개선이라는 측면에서는 실제로는 1:1 재건축과 효과 면에서 유사하기 때문에 재건축 완화에 따른 정치적 부담도 덜어내고 건설 경기도 부양하는 두마리의 토끼를 잡을 수 있다고 판단한 것 같습니다.

그러나 리모델링에 대한 시장의 반응은 뜨겁지가 않았습니다. 이러자 정부에서는 리모델링의 대상을 점차 완화하게 된 것입니다. 만약에 리모델링 시장이 뜨거웠다면 역시 규제를 했을 것이고 그 대상도 축소했을 것입니다. 한마디로 리모델링은 참여정부가 주는 당근입니다.

리모델링 시장도 일정부분 존재의 가치가 있습니다. 건물의 수명에 대한 논란은 많이 있습니다. 이론적으로 콘크리트의 수명은 1백년이지만 80년대 이전에는 시공 수준이나 감리 수준이 지금보다 훨씬 떨어진다는 것을 감안하면 우리나라 아파트의 수명을 1백년으로 보면 큰일 납니다.

멀쩡하던 성수대교가 부서지고, 삼풍백화점이 무너지는 나라의 건설 수준을 건축공학 교과서에 나오는 수준과 같다고 보면 안 됩니다. 인간 몸체의 뼈와 같은 골조의 수명을 40년 정도라 보더라도 혈관과 같은 설비의 수명은 15년~20년 정도밖에 되지 않습니다.

이 골조와 설비의 수명의 차이가 리모델링 시장이 형성될 수 있는 건축 기술면에서 이론적 바탕이 되는 것입니다. 이런 측면에서 보면 아파트가 신축되고 나고 설비의 수명이 다하는 15~20년이 흐르면 리모델링을 통해서 주거환경을 개선하고, 골조의 수명이 다하는 40년이 되면 재건축을 하는 것이 완벽한 콤비네이션 같습니다.

문제는 실소유주들이 리모델링에 대해서 시큰둥하다는 것입니다. 리모델링에 들어가는 돈에 비해 자산 가치 상승율이 적다고 판단하기 때문입니다. 그래서 인센티브로 제공된 것이 30%의 한도로 면적을 늘일 수 있는 조항이며, 이번에 바뀌는 리모델링 가능 연한의 축소입니다.

그러면 어떤 단지가 수혜주가 될까요? 연한과 용적율 때문에 재건축이 당장 어려운 단지가 수혜주가 될 것입니다. 지은지 15년을 갓 넘은 아파트들 즉, 1990년대 초에 지어진 아파트들은 현행 재건축 규정에 따르면 재건축이 쉽지가 않습니다.

만약 재건축 규정이 완화된다고 해도 이들 아파트에 까지 돌아갈 몫은 없습니다. 지난 10년간 재건축이 필요한 물량이 많이 적체되었기 때문입니다. 1970년대에 지어진 아파트들부터 이루어지겠죠.

또 용적율이 높은 아파트들도 대상이 될 것입니다. 용적율이 높은 단지는 재건축보다는 리모델링이 더 사업성이 높을 가능성이 많기 때문입니다.

아파트의 규모면에서는 중대형 아파트 보다는 소형아파트가 리모델링의 효과가 더 커질 것입니다. 중대형 아파트나 소형 아파트나 평면의 증가율은 30%로 같지만 소형 아파트의 경우 절대 면적의 증가가 미치는 영향이 더 크기 때문입니다. 예로 24평형 아파트는 31평형 아파트가 되게 되는데, 20평대와 30평대 아파트는 느낌 자체가 다르기 때문입니다.

지역적으로는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동의 1기 신도시의 경우가 수혜지역이 될 것 같습니다.

조심해야 할 투자처는 어디?

이에 반해 내 집 마련을 할 때 조심해야 할 투자처도 있을 수 있겠지요.

첫번째, 미분양 아파트는 피하는 것이 좋습니다. 미분양이 되었다는 것은 그럴만한 이유가 있는 것입니다. 그곳이 투자성이 높다면 투자자들이 남을 위해서 그곳을 남겨 두지는 않았을 것입니다. 입지가 안 좋다든지 분양가가 너무 높다든지 아니면 둘다든지 어떤 이유가 있기 때문에 미분양이 된 것입니다.

더구나 과거에는 미분양 물량을 살 경우 양도소득세도 면세가 될 수 있었지만, 현재는 이러한 혜택도 사라졌습니다. 이에 준하는 할인 혜택 등을 분양사에서 준다면 모를까 김치 냉장고 한두개 더 준다고 덜컥 계약하는 것은 분양사 좋은 일만 시키는 것입니다.

자신이 잘 모르는 도시에 가서 식당을 고를 때에는 특별히 아는 곳이 없다면 무조건 손님이 많은 집으로 가는 것이 유리합니다. 손님이 없는 식당이라면 무언가 문제가 있을 확률이 있다는 뜻입니다.

더구나 분양가 상한제가 실시된다면 미분양 아파트의 가격 경쟁력은 더 떨어질 것입니다.

두번째, 묻지마식의 재개발 투자는 지양해야 합니다.

재개발은 잘만 고르면 수익성이 높습니다. 그러나 여기에도 ‘세상에 공짜는 없다’는 이치가 적용됩니다. 조합이 이미 설립된 곳은 남을 것이 거의 없고, 조합이 설립되지 않은 곳은 위험성이 크다는 점입니다.

아파트의 경우는 구성원이 비슷하기 때문에 정부의 규제가 아니라면 일사천리로 일이 진행될 수도 있지만, 단독 주택들이 몰려있는 재개발은 소유물건에 따라 이해관계가 극명하게 다르기 때문에 일 진행이 아주 더딥니다.

월세를 받아 생활하는 분들은 재개발이 되어 아파트를 받아도 그것으로 무엇을 하느냐고 걱정이시고, 끝까지 버티면 떡고물이라도 떨어진다는 기대감에 끝까지 동의서를 제출하지 않는 집들도 많습니다. 자신의 집 가치가 적게나올 경우 감정평가 자체를 인정할 수 없다는 사람도 있습니다. 알박기로 의심되는 물건도 있고요.

재개발의 경우 구역에 따라 속이 두번은 뒤집히고 나서 체념수준으로 가야 마무리가 되는 곳도 있습니다. 10년은 기다릴 수 있는 느긋함이 있는 사람만 들어갈 수 있는 시장이라고 할 수 있습니다. 물론 빨리 진행되는 곳도 있겠지요.

이상으로 제가 설명드린 것을 요약해 보자면,

“첫째, 2007년도 상반기에는 양도세 중과 조치 및 대출 규제 강화와 같은 정부 정책의 영향으로 3억원 이하의 중소형 아파트들이 각광을 받을 것이다.

둘째, 그러나 아무 곳이나 투자하는 것은 지양하는 것이 좋고, 철저히 호재를 따라서 움직여라.

셋째, 그 호재라는 것은 집을 고르는 세가지 기본 요소 교통, 교육, 환경이 현재보다는 미래에 좋아지는 것을 말한다.

넷째, 여기에 더하여 2007년도에는 리모델링이 하나의 주제로 떠오를 것이다.”라고 할수 있습니다.

사자는 풀을 먹지 않는다.

서두에도 설명 드렸지만, 이번 제 글의 초점을 무주택자를 중심으로 한 실수요자에게 맞추었습니다. 제가 2007년도 전망을 조금 늦게 올린 이유도 같은 맥락입니다.

아무리 아기곰이 좋은 투자처를 말씀드리면서, 내 집 마련의 중요성을 강조한다고 해도 무주택자의 경우 결심하는데 상당한 시간이 걸립니다. 있는 사람에게 몇억은 부담이 없을 수도 있지만 무주택자에게는 전재산이 걸린 문제이기 때문입니다. 요즘은 전재산 플러스 빚이죠.

그러나 집을 여러번 거래해 본 투자가들이나 집의 소유주분들은 아기곰이 하나만 말씀드려도 그 다음에 무엇을 말하려는 것인지 알기 때문에 투자처를 먼저 선점하거나 매물을 거두어들이고는 합니다.

그 후에 무주택자분들이 한두달 고민한 후 달려가지만 그 한두달 사이에 적어도 몇천만원의 시세 차이가 발생하는 것입니다. 늦게 결정했다는 결과치고는 너무 가혹하다 할 수 있습니다. 이런 일들이 지난 가을에 비일비재하게 벌어졌습니다.

여기에 아기곰의 고민이 있었던 것입니다. 무주택자를 돕고자 했던 것이 오히려 손해를 끼친 것이 아닌가하는 우려가 있었습니다.

1가구 1주택자가 많이 늘어나는 사회가 건강한 사회입니다. 지난 몇년간 우리의 삶이 힘들어 진 것은 몇몇 위정자의 탓만이 아닙니다. 인터넷에 떠도는 악플들을 보면 지난 몇년간 우리가 얼마나 피폐해졌나를 알 수 있습니다. 정치는 민심의 토양위에서 자라는 풀에 불과합니다. 건전한 민심위에 건전한 정치 세력이 발붙일 수 있는 것입니다.

이런 측면에서 양극화는 우리 사회가 극복해야할 대상입니다. 무주택자와 다주택자로 나뉘어서 서로의 입장만 첨예하게 주장한다고 나아지는 것은 없습니다. 1가구 1주택자들이 사회의 중심에 설 때 우리의 미래도 밝다고 봅니다.

그러므로 2007년도에는 무주택자들이 내 집 마련을 하는 한해가 되었으면 합니다. 이를 위해서라도 현금 동원력이 많은 투자자들은 조금 자제를 해주시는 것이 좋겠습니다. 저에게 상담을 해 오시는 분들 중 투자 여력에 비해 너무 작은 물건을 건드리는(?) 분들에게 즐겨 말씀드리는 이야기가 있습니다. “사자는 풀을 먹지 않는다.”

사자까지 풀을 먹을 경우 초원에는 얼룩말 등 초식 동물이 사라지겠죠. 초식 동물이 사라진 초원에는 사자가 더 이상 있을 필요가 없는 것입니다.

‘아기곰에게 도덕 교육까지 받아야하나’고 반발하는 분도 있을 것입니다. 지금은 때가 안되서, 또 글로 표현하기가 어려워서 그렇지 풀보다 맛난 음식들이 많이 있을 것입니다. 나중에 제가 때가 되면, 또 글로 말씀드리기 어렵다면 비행기를 타고 가서라도 말씀드릴 것이니 걱정하시지 마시기 바랍니다.

아기곰