스크랩 대박! 아산신도시!!

[김성민101-1204]

<집중분석>아산신도시, 국내 최대 신도시를 꿈꾼다

주공, 분양가 상한제···670만원대 유지 '관심'

수도권 신규 아파트 및 천안 불당·쌍용지구 1천만원대 비해/

대한주택공사가 아산 신도시 택지개발계획 승인을 연말까지 마무리하고, 내년부터 용지보상에 나서는 등 2단계 사업을 본격화할 계획이다.

이에 따라 아산 신도시에 대한 천안과 아산 지역 시민들의 관심이 어느 때보다 높을 것을 전망된다.

본지는 아산신도시 사업에 대한 집중 분석을 통해 부동산 시장 및 향후 인구 동향 등을 살펴본다. 

준비된 신도시, ‘비전’을 제시한다

아산신도시는 규모나 발전 가능성에 비해 부동산 시장에서는 그리 알려진 편은 아니다. 그 이유는 행정구역 상 충청권이란 고정관념에다, 행정도시 이슈에 묻혀 ‘아산신도시’자체 브랜드에 대해 목소리를 낼 기회가 많지 않았기 때문.

이런 면에서 보면 행정도시 개발계획이 없던 1994년 건교부가 “아산군 일부를 현대적 택지지구로 만들고 건교부 등 일부 정부부처와 산하 공공기관의 이전을 추진한다”는 계획을 발표했다는 사실은 의미심장하다.

아산 신도시는 1단계 배방지구 110만평과 2단계 탕정지구 510만평을 합쳐 약 621만평 규모로 조성되는데, 이는 지금껏 최대 규모 신도시인 경기 분당(594만평)보다 크다.

특히 탕정지구는 서쪽으로 삼성 LCD단지가 들어선 탕정 지방산업단지(140만평)와 직결돼 있다. 이것까지 포함하면 실제 규모는 760만평에 달하는 셈.

따라서 계획대로 신도시가 조성될 경우 아산시 인구는 현재 20만에서 2020년에는 80만으로 증가할 것으로 보인다. 아산시 측은 올해 대선 결과에 따라 행정도시 규모가 일부 축소될 가능성도 있다고 내다보며, 아산 신도시로의 공공기관 이전 확대 및 이에 따른 추가 인구 유입 여지도 기대하고 있다.

아산신도시에는 1단계 8000가구, 2단계 4만8000가구의 아파트가 건립되며, 예상 주거 인구는 17만에 달한다.

지난해 말 1,102가구 분양을 시작으로 올 상반기에는 ‘명품 주상복합아파트’ 793가구가 공급되며, 연말에는 40~50평형대 국민임대 아파트 1,671가구가 분양될 예정이다.

이어 100,150평형 타운하우스(184가구)는 2008년께 분양할 예정이다.

양지수 주공 아산신도시사업본부장은 “행정도시에는 공공기관만 있어 역동성이 다소 떨어지는 데 비해 아산 신도시는 대규모 상업·편의시설을 갖췄다는 장점이 있다”면서 “실제 정부와 기업, 외교가 교직되는 굵직한 비즈니스의 무대로는 아산 신도시가 행정도시보다 효용성이 더 클 것”이라고 밝혔다.

양지수 주공 아산신도시사업본부장

서울-아산신도시 ‘엎어지면 코 닿을 데’

아산신도시 2단계 계획안에는 경부고속도로에서 아산 신도시 전용출구인 북천안 IC와 그곳에서 신도시로 이어지는 전용도로 설치에 대한 예산이 이미 반영돼 있다.

북천안 IC는 현재 천안IC보다 서울 쪽에 가까운 북단(성거읍 비상활주로)에 건립될 계획으로  서울(서초동)기점부터 아산 신도시까지 총 연장은 75km남짓해 정체가 없으면 자동차도로 강남에서 40분대 이동이 가능하다는 계산이 나온다. 

‘제2경부고속도로 수도권 노선’이라 불리는 서수원-오산-평택 고속도로(38.5km)는 이미 지난해 착공해 2009년 완공할 계획이며, 이 고속도로는 북쪽으로 서울(양재)-용인(영덕)고속도(22.9km) 및 영덕-동탄-오산 도로(13.6km)와 이어진다.

쉽게 말해 서울 강남에서 용인 수지, 수원 광교 신도시, 화성 동탄 신도시, 평택 ‘평화신도시’(가칭), 오산 세교지구를 거쳐 아산 신도시, 탕정 LCD단지까지 한번에 이어지는 고속도로가 하나 더 생기는 셈이다. 게다가 현재 경부고속도로와 교통량을 분담해 지금보다 더 빠른 시간 내 도로교통을 이용할 수 있게 된다.

또 서울 지하철 1호선도 내년이면 천안역에서 아산신도시역을 거쳐 온양온천역까지 이어진다. 용산역에서 아산신도시역까지 급행전철을 이용하면 1시간 30분정도 소요될 예정으로 아산신도시의 급부상이 예상된다.

‘펜타포트’ 위용을 드러내다

아산신도시의 랜드마크인 펜타포트는 1만7,642평에 SK건설, 대림산업, 계룡건설 등 14개사 컨소시엄이 2010년까지 1조2000억원을 들여 개발하는 곳이다.

최근 펜타포트는 충남도에 주상복합아파트, 오피스텔, 백화점 등 건축계획을 제출해 조건부 승인을 받았다.

펜타포트는 아산과 천안의 경계에 있는데, 천안 쪽에는 충청권 최고층인 66층(235m)을 포함, 43-45층을 합쳐 총 3개동 793가구로 이뤄진 주상복합아파트가 들어선다.

고속철도 역사까지 지상과 지하로 이어짐은 물론, 모두 대형평수(43~105평형)로 조성되는 데다 장재천을 옆에 끼고 있어 신도시 내에서도 ‘핵심 블루칩’으로 꼽힌다.

아산 쪽에는 충청권 최고 높이인 251m(51층) 오피스빌딩 ‘싸이클론 타워’와 8층 규모 백화점이 들어선다. 이 오피스빌딩에는 복합영화관과 대형 피트니스센터 등이 입점할 계획이며, 백화점 빌딩에는 현대백화점이 들어올 예정이다.

주상복합 아파트는 올 4~5월께 475가구가 선 분양하고, 하반기에 318가구가 추가 분양한다.

한편 펜타포트 컨소시엄측은 입지조건을 이유로 평당 분양가로 최저 1000만원대를 염두에 둔 것으로 알려졌다.  

천안아산역 역세권에 조성되는 '펜타포트' 복합단지 조감도.

충청권 최고층(66층)주상복합을 포함, 초고층 건물들이 들어설 예정이다.

‘삼성’ 뜨면 신도시도 뜬다?

140만평 규모로 조성되는 탕정산업단지는 사실상 ‘삼성 기업도시’가 될 가능성이 높다.

탕정산업단지는 아산 신도시에 속하지는 않지만, 아산 신도시와 경계 없이 붙어 있어 사실상 ‘한 몸’으로 간주된다.

아산신도시를 ‘자족도시’로 보는 이유는 우선 삼성전자, 삼성코닝, 삼성정밀유리 등 삼성계열사와 소니를 비롯해 최대 300여 협력·파생 업체가 S-LCD단지에 들어올 경우 여기서만 10만여 명의 신규 인구가 늘어나기 때문이다.

아산신도시는 2010년까지 이곳에 지방세만 1,090억원 정도가 걷힐 것으로 보고 있다.

또한 34번 국도로 이어진 아산만에는 현대자동차·모비스 및 협력업체, 만도기계 등 사업본부 및 공장이 있다. 최근에는 현대제철 사업장 신설로 1만여 명의 신규인력이 창출될 것으로 예상되고 있다.

이밖에 천안세관과 천안교육청 등 10여개 공공기관도 사실상 이전을 확정한 상태다.

충남 지역에서 처음 신설되는 충남외고가 지난 5일 S-LCD단지 안에 첫 삽을 뜬 것을 비롯해 아산 신도시 내 10여가 초·중·고교가 생겨날 전망이다.

2008년 3월 개교할 충남외고는 18학급(학년당 영어3, 중국어2, 일본어1학급)으로 구성된다.

이 학교는 삼성전자가 총 예산 372억원 가운데 244억원을 기부했을 만큼 학교 신설에 깊이 관여했다.

충남외고가 지난 5일 탕정면 S-LCD단지 안에 첫 삽을 뜨고, 2008년 3월

개교할 예정이다.   

아산신도시, '교육도시'를 꿈꾼다

아산 신도시는 교육도시로도 자리매김할 전망이다.

순천향대는 7만여평 부지에 의과대학과 부속병원을 신도시 내에 신축하기로 했고, 신도시 내 20만평 부지에 자리한 선문대는 4만여 평을 추가 확충할 계획이다.

양해각서를 체결한 홍익대는 18만평 부지에 영상 및 디스플레이 관련 학과를 설치해 S-LCD단지와의 산학연계 기능을 강화할 방침이다.

이외에 한국과학기술대 등도 별도 캠퍼스나 연구단지 신설을 추진 중인 것으로 알려졌다. 

앞서 건교부는 지난해 10월 신도시 내 충남외고 신설을 발표하면서 용인의 경찰대학 이전을 검토할 것이라고 밝힌 바 있다.

아산 신도시와 사실상 '한 몸'으로 인식되는 삼성전자 탕정 LCD단지.

수도권 인구, 몰고 오는 게 능사?

수도권 거주민이 아산 신도시를 선택하는 데 가장 중요한 것은 ‘거리(distance)’다.

고속철로 30분대라고는 하지만 유사시 100km가까운 거리를 ‘택시’로 통근할 수는 없는 노릇 아닌가.

분양가 상한제에 따라 주공은 평당 670만원대까지 분양가를 낮춰졌다. 하지만 지난 연말 분양한 1단계 29-33평형 1,102가구는 결국 2월 중순 현재 미계약 가구 등을 포함해 10%가량인 110가구가 미분양으로 남은 상태다.

주공 관계자는 “실거주 목적이 아닌 투자를 목적으로 한 사람들 가운데 의무주거 조건에 부담을 느껴 계약을 취소한 사례가 꽤 있다”고 전했다.

주공은 올해 천안아산역 인근에 1,290가구 주상복합아파트 부지를 민간업체에 분양하기로 했다.

일반인에게는 내년께 분양할 것으로 보이지만, 절반 이상이 24-33평형 등 국민주택 규모(25.7평 미만)로 분양되도록 조정해 놓은 상태.

펜타포트 복합 단지와 달리 중소형이 많기 때문에 역세권이긴 해도 평당 900만~1000만원대로 예상되는 분양가를 감안할 때 큰 폭의 시세차익을 기대하기란 어려울 것이란 지적이 있다.

2009년 입주를 완료하는 1단계(110만평)의 경우 민간건설사 일반아파트 예정공급 물량이 470여 가구에 불과하다는 점도 약점으로 거론된다. 이는 삼성과 현대 등 1군 업체들의 진출 여부가 택지지구 전체 분위기를 좌우하는 경향이 있기 때문이다.

또한 S-LCD단지 ‘트라팰리스’를 위시한 삼성 사원아파트들이 건립되며 브랜드를 높이고는 있지만, 역으로 아산신도시 내 아파트들은 그만큼 물량해소에 어려움을 겪을 수도 있다.

현재 천안과 아산 지역에 약 5000여 가구의 미분양 물량이 남아 있다는 점도 신경 쓰이는 대목이다.

‘소신 투자’를 결심한 수요자라면 최소한 ‘천안·아산 지역에서 1년 거주’조항을 충족시켜야 주상복합을 포함해 아파트 청약 1순위 자격을 얻을 수 있다는 점도 충분히 고려해야 한다.  

입력 : 2007/02/19   류재민 기자

[정희원 116-1206]

2008년 1월 배방자이 1차,2차, 중앙하이츠, 롯데캐슬 총 6천세대, 2009년 트라팰라스 3800세대, 아무리 호재가 있어도 공급이 너무 많으면 위험해 보이네요.