부동산 등기부등본을 효율적으로 살펴보고 계약하는 방법

[자카란다]

[성호건의전지적토지관점] 부동산 등기부등본을 효율적으로 살펴보고 계약하는 방법

우리가 부동산 매매 계약을 하거나 임대차 계약을 하는 데 있어 가장 중요한 서류는 등기부등본이라고 해도 과언이 아니다. 그럼에도 불구하고 여전히 등기부등본을 확인하는 방법을 모르는 사람들이 많고 확인을 놓쳐서 사기를 당하는 경우도 적지 않다.

등기부등본은 인터넷등기소 사이트에서 확인할 수 있다. 계약단계라면 공인중개사가 이 서류를 제공해줘 개인이 사전에 확인할 때는 꼭 발급할 필요 없이 열람하기로 확인해도 무방하다. 확인하고자 하는 부동산 주소를 검색해서 휴대폰이나 카드, 계좌입금을 통해 결제가 가능하며 결제하면 바로 해당 부동산에 대한 등기부등본을 확인할 수 있다.

최근에는 스마트폰 어플리케이션을 통해서 열람하는 것도 가능하다. 현장을 확인하던 중 좋은 매물을 발견하고, 빠르게 계약을 진행하고자 할 때는 인터넷등기소 어플리케이션을 통해 확인하면 된다. 토지를 사는 것이라면 토지만 확인하면 되고, 아파트라면 건물만 확인해도 된다. 다만 꼬마빌딩이나 단독주택 등을 확인할 때는 토지와 건물을 함께 확인하는 것이 좋다. 간혹 토지와 건물의 소유자가 다른 경우도 있기 때문이다. 다만 등기부등본에서 어떤 내용이 중요하고 어떻게 확인해야 하는 지 모른다면 큰 의미가 없다.

등기부등본은 크게 ‘표제부’와 ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어 있다. 표제부에는 간단히 부동산에 대한 정보들이 있다. 토지의 경우 주소와 지목, 면적 그리고 등기를 하게 된 원인에 대한 내용이 있다. 건물은 관련된 지번(주소)과 건물에 대한 간단한 정보 그리고 마찬가지로 등기 원인에 대한 내용이 있다. 그러나 표제부에 있는 내용들은 등기부등본보다는 토지대장 및 건축물대장으로 확인하는 것이 더 좋다.

등기부등본을 확인하는 가장 중요한 이유는 ‘갑구’와 ‘을구’에 있다. ‘갑구’는 소유권에 대한 내용이 있다. 그동안 이 부동산의 소유권이 어떻게 넘어왔는 지도 살펴볼 수 있지만 가장 중요한 것은 현 소유자가 누구인지다. 따라서 계약 전에 계약 자리에 나온 사람과 이 소유권자가 일치하는 지를 신분증과 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 한다. 간혹 대리인으로 가족이나 다른 사람이 나오는 경우가 있는데 이 때는 등기부등본 외에 인감증명서와 대리인 위임장을 꼭 겸해야 한다.

그러나 경험이 없다면 가급적 소유권자가 있는 자리에서 계약하는 것이 좋다. 이 부분만 정확히 확인해도 사기를 당하거나 계약이 잘못될 확률은 80% 이상 줄어든다. ‘을구’에선 이 사람의 부채상황에 대한 내용이 적혀 있다. ‘갑구’는 내가 소유권을 가져오는 데 이상이 없는지 체크를 하는 것이었다면 ‘을구’는 내가 이 부동산 거래를 하는 데 있어 어떠한 포지션을 가질 수 있는지 실무적으로 접근이 가능하다.

간혹 어르신 분들 중에는 등기부등본에 빨간 줄이 많으면 안 좋은 물건으로 취급하기도 한다. 그러나 등기부등본에서 빨간 줄은 ‘말소’가 되었음을 의미해 채권최고액에 빨간 줄이 있다면 이 부동산에 대한 채무가 사라졌다고 봐야하기 때문에 좋아할 일이다. 만약 이 빨간 줄이 보기 싫다면 등기부등본을 결제하는 과정에서 ‘말소사항포함’이 아닌 ‘현재유효사항’만 보면 필요 없는 내용들은 제외하고 확인할 수 있다.

참고로 부동산 업자들은 채권최고액이나 저당권에 대해 ‘하자’ 라고 표현하기도 하며 좀 더 일차원적으로 ‘부채’라고 부르기도 한다. 따라서 채권최고액이 많다는 얘기는 하자가 크다는 얘기가 될 수 있고, 부채가 많다는 얘기가 될 수도 있다. 내가 임대차 계약을 할 때는 보증금을 못 돌려 받을 수도 있기 때문에 해당 부동산에 부채가 많다는 것에 대해서 걱정해야 한다. 부채가 너무 많을 때 자칫하면 경매에 넘어갈 수 있기 때문이다.

그러나 매매계약 시 사는 사람 입장에선 오히려 좋다고 생각한다. 이런 부채상황을 통해 그 매도자의 팔고자 하는 심리를 살펴 볼 수 있기 때문이다. 예를 들어 좋은 매물이 나왔을 때 등기부등본을 살펴보니 채권최고액이 하나도 없다면 그 매도자는 급할 게 없다. 오히려 시장에 매물을 내놨더니 관심 갖는 사람들이 많다면 그 물건은 시장에 나오고 나서 가격이 올라갈 확률이 상당히 높다. 반대로 채권최고액이 상당히 많이 잡혀 있다면 그것은 매도자가 부채에 못 이겨 빨리 팔고자 하는 심리가 담겨 있음을 의미하기도 한다. 따라서 이러한 물건은 매수자가 좀 더 유리하게 매입할 수 있다.

다만, 이러한 경우 계약할 때 잔금 전까지 채권최고액을 모두 말소시킨다는 조항을 잊지 말아야 한다. 채권최고액이 많은 경우 계약서를 쓸 때 대화과정에서 잔금 전에 저당권 말소가 어려울 것처럼 보인다면 계약금과 중도금은 채권최고액보다 높지 않게 계약서를 작성하는 것이 중요하다. 적어도 잔금이 채권최고액만큼은 남아있어야 그나마 잔금을 치를 때 소유권이전서류를 모두 받고, 법무사를 통해 저당권 말소와 소유권 이전을 모두 요청할 수 있기 때문이다.

꼭 기억해야 할 것은 부동산 거래를 할 때는 ‘반드시’ 등기부등본을 확인하는 습관을 가져야 한다는 것이다. 당장 내가 살고 있는 집의 등기부등본을 한 번 확인해보도록 하자.

스포츠서울, 성호건 한국부동산개발연구소 대표