아고라의 카오스라는 분이 쓴글을 퍼왔습니다.(신앙과무관하지만)=>이명박 부동산 정책이 실패할 수밖에 없는 이유

[나노]

기독교인들의 현실인식이 많이 떨어져서 촛불집회에 배후가 있다. 공산주의 세력이 있다 등등을 말하며 현실과 동떨어진 주장을 합니다.  저희 아버지는 신앙이 아직 어린데 담임 목사님이 이명박 대통령이 정치를 잘한다고 칭찬을 하는 바람에 집에와서 무지 화를 냈다고 가족들이 말하더군요. 넘 맘아픈 일입니다. 요즘 정국에 기독교계의 빈약한 현실인식때문에 신앙을 등지는 불상한 영혼들이 얼마나될까요? 아마 장래가 촉망되는 젋은 층에서 특히 심하지않을까 생각됩니다.

때문에 현실이 얼마나 위험한가를 알리기 위하여 신앙과 무관한 부동산관련 글을 올립니다. 하지만 현실의 어려움과 문제에 대하여 많은 식견을 얻으실 수 있을 것이고 앞으로 다가올 위기에 대응할 준비를 하시게 되리라 믿습니다.

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• 이명박 부동산 정책이 실패할 수밖에 없는 이유 [117]
• 카오스

• 번호 218676 | 2008.06.18
• 조회 10825

독자의 이해를 돕기 위해 노무현 정권의 부동산 정책 실패원인 분석을 통하여 이명박 정권도 부동산 정책에 실패할 수밖에 없음을 설명코자 합니다. 이는 노무현 대통령과 이명박 대통령에 대한 지지여부와 무관하오니 오로지 경제적 관점에서만 참고하기기 바랍니다.

<노무현은 왜 부동산 정책에 실패했나 ?>

노무현 정권은 집권하자마자, 부동산 안정대책을 내놓았습니다. 그러나 노무현 집권 5년 동안 부동산 거품은 형성되었습니다. 노무현 정권이 부동산 정책에 실패한 이유는 크게 3가지로 요약될 수 있습니다.

첫째, 한편으로는 부동산 투기분위기를 조성했기 때문입니다.

노무현 정권은 혁신도시와 균형발전이라는 명분으로 부동산 투기 분위기를 서울과 수도권에서 지방으로 확산시킨 결과 수도권 부동산 정책 안정의지가 의심 받았고, 이 과정에 토지 수용대금이 천문학적으로 투기꾼들에게 지급된 결과 또 다른 투기시장을 조성했습니다. 즉, 전국토의 투기화를 유도하는 실수를 범한 것으로 평가할 수 있습니다.

둘째, 외환시장 개입도 부동산 투기분위기 조성에 크게 기여 했습니다.

노무현 정권도 이명박 정권처럼 외환시장에 대대적으로 개입했습니다. 이명박 정권이 환율 상승을 유도하기 위한 외환시장 개입이라면, 노무현 정권은 환율하락을 억제하기 위해 개입했습니다.

즉, 노무현 정권은 미국의 달러가치 하락과 경상수지 흑자 누적으로 원화가치가 절상 압력을 받자 수출기업을 보호한다는 명분하에 외환시장에 개입한 것이 부동산 시장에 불을 붙이고 말았습니다.

무슨 말인지 이해가 되지 않는 사람을 위해 보충 설명하겠습니다.

미국 달러가치가 하락하고 경상수지 흑자가 누적되면 원/달러 환율은 시장기능에 의하여 하락해야 하는 데 정부가 환율하락을 억제하자, 은행은 앞 다투어 환차익과 금리차를 기대하고 달러를 대규모로 차입했습니다. 즉, 미국 달러 가치하락과 일본의 엔화 가치 하락 및 낮은 금리를 이용하여 외화차입을 통해 부동산 담보대출 자금으로 이용했습니다. 외국계 은행과 외국인 주식투자자들까지 노무현 정권의 외환정책을 이용하여 환차익과 금리차를 기대하고 달러와 엔화를 유입한 결과 시중 유동성이 넘쳐 부동산 시장에 거품이 조성되었던 것입니다.

안타까운 것은 당시 집권 여당과 야당인 한나라당의 경제전문가 집단조차 정부의 외환시장 개입에 따른 이자부담(재정수지 악화) 정도만 지적할 수 있었지, 외환시장 개입이 부동산 거품을 만들고 있다는 사실을 인식할 수준의 실력은 없었습니다.

만약, 노무현 정권이 진정으로 부동산 시장 안정의지가 있었다면 외환시장 개입보다는 집권하자마자 넘쳐나는 달러를 외국 부동산 투자와 외국 주식투자를 조기에 허용하는 방법으로 환율을 안정시켰어야 했습니다. 만약, 집권과 동시에 미국과 일본의 통화가치 하락과 저금리를 이용하여 외국에 대한 부동산 투자와 중국 등 아이사아 증시와 미국, 일본 등 선진 증시에 투자할 수 있도록 외환정책을 선택했다면 현재(2008년)와 같은 투자손실도 없었고, 외화자산 감소도 없었을 것입니다.

셋째, 이명박 대통령과 한나라당은 부동산 시장 거품생성을 유도하는 것도 모자라, 실제로 투기시장에 참여했습니다. 이명박 정부에 협조적인 조선, 중앙, 동아일보도 부동산 투기시장 조성을 위해서 신문사를 유지하고 있다는 인식이 들 정도도 부동산 투기분위기를 조성했습니다. 

서울시장 재직 당시 뉴타운을 지정하는 방법으로 서울시 전체를 투기시장으로 몰고 갔고, 한나라당이 지배한 지자체 장들도 이러한 이명박 시장의 투기시장 조성에 일조했습니다. 조선, 중앙, 동아일보는 건설회사와 공동의 이익을 위하여 부동산 투기조성에 많은 지면을 할애했다고 보아도 크게 틀리지 않을 것입니다. 유동성 개념도 조작하고, 주택보급율도 조작하고 심리적으로 서민을 불안하게 하는 등 투기 분위기 조성을 위해 필요한 모든 정보를 왜곡하거나 조작했습니다.

결국 노무현 정권과 당시 이명박 서울시장과 사이비 언론은 겉으로는 부동산 안정을 도모하는 척 하면서 사실은 부동산 투기조성 정책을 선택했거나 아니면 노무현 대통령을 보좌하는 경제학자와 경제전문가들의 경제지식 부족이 원인이었습니다.

유동성이 문제가 되어 투기시장이 조성될 때에는 부동산 시장으로 들어가는 유동성 차단 정책을 선택해야 함에도 효과도 없는 부동산 관련 세제를 가지고 안정대책이라고 내놓은 것입니다. 부동산 투기 시장을 만들어 놓고 양도차익에 대한 과세 강화와 종부세는 안정대책이 될 수 없음에도 말입니다.

결국 노무현 정권의 부동산 정책 실패 사유는 고의적인 실패가 아니면 무식했기 때문에 실패한 것으로 평가할 수 있습니다.

<이명박 정권의 부동산 정책도 실패할 수밖에 없는 이유>

이명박 정권은 노무현 정권과 달리 노골적으로 부동산 거품을 유지 또는 추가적으로 생성하기 위해 안달입니다. 그러나 이명박 정권도 경제지식 부족으로 결국은 실패할 수밖에 없습니다. 구체적인 이유를 열거해 보겠습니다.

첫째, 돈이 없으면 정책은 효과가 없다는 사실을 간과하고 있습니다.

부동산 투자와 투기는 돈이 있어야 합니다. 그런데, 노무현 정권 당시와 달리 이명박 정권 100일 만에 80% 국민은 돈을 구경하기가 어려워졌고, 돈의 가치가 실제로 약 20~30% 떨어졌습니다. 미분양 아파트를 헐 값으로 판매해도 구입할 여력이 없어졌습니다.

언론은 유동성 개념을 왜곡 해석하여 거품발생을 유도하고 있으나, 부동산 거품을 유지할 수 있는 유동성은 한국은행이 발표하는 광의의 통화개념(M2)이 아니고, 거래수단으로 이용되는 협의의 통화개념으로서의 유동성이 풍부해야 합니다.

그러나 언론은 투자손실과 환차손이 발생한 외국에 주식투자한 수익증권도 장부가액 그대로 광의의 유동성에 포함시키고, 투자손실이 발생한 부동산 펀드 자금도 장부가액 그대로 광의의 유동성에 포함시키고, 투자손실이 발생한 국내 주식형 수익증권과 채권형 수익증권도 장부가액 그대로 광의의 유동성에 포함시키는 것은  물론, 심지어 은행이 돈이 모자라 은행채를 발행하여 시중 유동성을 흡수한 금액까지 광의의 유동성에 포함시켜 돈이 넘쳐난다고 보도하고 있습니다.

하지만, 이러한 돈들이 대부분 투자손실을 입고 있으므로 실제 유동성은 장부가액보다 훨씬 적습니다. 그럼에도 부구하고 언론은 유동성이 지나치게 급증했다고 오보를 남발하고 있습니다.

무엇보다 국민들 80%는 실질소득이 20~30% 감소 했습니다.

2007년 말 기준으로 통계청이 발표한 도시 가구 소득을 보면 상위 9~10분위(연봉 1억 원 이상) 소득 가계도 적자 가계가 13%라고 합니다. 금년에는 유가 상승 및 각종 원자재 가격 상승으로 대부분의 도시 가계가 적자가계로 전락한 것으로 추정됩니다. 생활비 지출이 지난해보다 20~30% 증가했기 때문입니다.

자가용 유지비, 음식비, 학원비, 아파트 관리비와 은행 대출이자 추가부담 등을 합하면 수도권 가계의 경우 지난해 보다 월 50~100만 원 정도 추가적으로 지출되고 있습니다. 그러나 가처분 소득은 지난해와 비슷한 월 400만 원 이하입니다.

이는 통계청이 구분한 7분위 소득계층 가계 대부분이 적자가계로 전락했다고 보아도 크게 틀리지 않을 것입니다.

설상가상으로 정부의 외환정책 덕분에 강남 부자들 다수가 환차손을 입고 있거나, 지난해보다 유학 송금액이 30% 정도 증가했습니다. 기업들도 환차손을 입고, 인건비 인상도 어렵고, 점심 식사대금까지 줄여야 할 정도로 어렵습니다. 외국 증시에 투자한 사람은 주식투자 손실과 환차손까지 발생했습니다.

따라서 이명박 정부가 부동산 거품을 유지하기 위해 부동산 관련 세제를 완화하고, 대출규제를 완화하더라도 주택구입 능력이 없습니다.

참고로 강남 부자들 호주머니 사정도 어렵다는 것은 피부로 느끼고 있습니다. 한 달에 한번 정도 국내외적으로 유명한 배우들이 출연하는 뮤지컬 또는 오페라를 보기 위해 세종문화회관이나 예술의 전당에 가보면, 금년 4월부터 지난해와 비교가 되지 않을 정도로 관객이 줄었음을 알 수 있습니다. 지난주에는 요즘 인기 있는 자동차인 ‘제네시스’에 관심이 있어 분당 미금에 있는 자동차 판매 대리점을 방문했는데, 대리점 소장 왈 5월부터 자동차 판매량이 급감하고 있는 데 이유를 모르겠다고 어려움을 하소연할 정도였습니다. 분당 거주자가 어려우면 대한민국 90% 가구가 어려움에 처해 있다고 보아도 틀리지 않을 것입니다. 즉, 분당 사람들도 주택을 구입할 여력이 없습니다.

둘째, 세계적인 흐름에 역행하는 부동산 거품유지정책이기 때문입니다.

미국경제가 장기침체국면에서 빠져나오지 못하는 이유도 부동산 거품 붕괴에서 비롯되었고, 유럽도 마찬가지입니다. 따라서 세계는 부동산 거품붕괴의 후유증으로 고통 받고 있습니다. 이에 따라 미국은 부동산 시장 거품붕괴를 최소화하기 위해 기준금리를 지난 해 9월 5% 수준에서 5월 말 현재 2%대 수준까지 인하했습니다.

그러나 주택가격은 계속해서 하락하고 있고, 금리 인하에 따라 달러가치가 하락하면서, 달러표시로 거래되는 석유 및 각종 원자재와 곡물가격이 급등하는 결과를 초래하고 말았습니다. 금리인하 정책이 실패하고 있음을 알 수 있습니다.

이에 따라 선진국들은 부동산 거품붕괴 시 금리인하를 통한 경기부양책은 경기부양 효과보다는 부작용이 많다는 것을 확인하고, 물가라도 안정되어야 한다는 취지에 따라 기준 금리를 인상하거나 동결하고 있습니다. 실물경제를 경험한 전문가라면 물가가 급등하는 시기에는 금리를 인상하는 방법으로 물가를 잡는 것이 오히려 경기부양 효과가 있다는  것을 상식으로 알고 있습니다.

계속해서 실패만 거듭하는 이명박 정권을 위해서 예를 들어 보겠습니다. 

은행 차입금이 1억 원 이고, 월 가처분 소득이 400만원인 가계의 경우, 금리가 1% 하락하면 한 달에 8만 원(연 100만 원) 정도 이자부담이 감소합니다. 그러나 금년처럼 유가 상승, 곡물가격 상승, 아파트 관리비 상승, 학원비 상승률이 20~30% 일 경우,  실질소득 감소액은 월 80~100만원 이라는 사실을 알아야 합니다. 바보가 아니면 금리인하 1%를 기대하고, 은행 빚내어 아파트 투자를 하지 않습니다. 취득세 감면도 마찬가지입니다. 다수의 가계가 실질소득 감소 때문에 보유하고 있는 주택을 급매물 가격에도 매도하지 못해 안달인 상황에서 취득세와 양도세 감면해 준다고 아파트를 구입할 바보는 이명박 정권 관계자뿐일 것입니다.

이는 마치 박현주 회장의 미래에셋이 중국 주식시장에 거품이 과다하게 발생한 상황에서 중국 주식투자를 유도한 것과 너무나도 닮았습니다. 즉, 대세가 거품이 꺼지는 상황에서 미래에셋의 힘만으로 거대한 중국 증시를 지지하겠다는 발상이나, 이명박 정부가 거품이 빠질 수밖에 없는 한국 아파트시장 환경을 무시하고 거품을 유지하겠다는 정책이나 모두 무모멸망형 정책이기는 마찬가지입니다.

게다가 미국과 유럽 및 중국에서 부동산 거품이 빠지고 있는 상황에서 정부개입이 실패하고 있는 것을 확인하고도 말입니다. 얼마나 경제관련 지식수준이 낮으면 성공 가능성이 5%도 되지 않는 곳에 도박을 하고 있는지.... 이명박 정권의 부동산 거품 유지정책이야 말로 국제유가 120달러 수준에서 석유선물시장 투자보다 훨씬 위험하고, 확률이 거의 없는 주가지수 옵션에 투자하는 것보다 위험한 경제정책입니다.

참고로 호주는 부동산 거품 붕괴에도 불구하고 금리인상 정책으로 효과를 톡톡히 보고 있습니다. 국제 유동성이 오히려 유입되면서 호주 달러 강세를 통해 물가가 안정되고, 호주 경제가 정상적으로 작동하고 있습니다. 부동산 거품붕괴 정도도 다른 선진국보다 상대적으로 적습니다. 즉, 물가안정을 통한 실질소득 증가가 부동산 거품붕괴를 억제하고 있기 때문입니다. 이명박 정권 경제전문가들도 참고 바랍니다.

그러나 한국은 소득대비 거품 정도가 미국이나, 일본, 유럽 등 어떤 국가와 비교하더라도 과다합니다. 이에 따라 한국도 강남, 분당, 수지 등을 중심으로 거품이 사실상 붕괴되고 있습니다. 그리고 강남 사람들조차 거품이 내재된 가격 수준에서 꺼지고 있는 거품 아파트를 구입하지 않고 있는 것이 현실입니다.

합리적인 사고를 가지고 있는 시장경제 참여자라면 거품이 붕괴되고 있는데, 취득세 감면과 양도세 감면 및 종부세 완화정책이 전혀 도움이 될 수 없다는 것을 알 것입니다.

따라서 이명박 정권의 부동산 거품 유지정책은 당연히 실패할 수밖에 없습니다. 오히려 1990년대 일본이나 2008년도 미국처럼 정책수단만 없어지는 것은 물론, 국민들로부터 불신만 받을 수 있는 경제정책입니다.

6월 27일 현재 이명박 대통령은 사실상 국민이 버린 지도자라고 하더라도 할 말이 없는 한자리 수 지지를 받고 있는 대통령입니다. 아니 취임 100일 만에 국민이 포기한 대통령이라는 표현이 정확할 것입니다.

국민들이 이명박을 버린 이유는 미친 소 수입 때문만이 아니고, 하는 정책마다 실패할 수밖에 없는 것을 민주적 절차 없이 강행하고 있기 때문입니다.

그리고 취임 100일 만에 모든 정책이 실패하고 있음을 국민들이 눈으로 확인했기 때문입니다. 현실을 무시한 747 정책은 선의의 부동산 투자자와 주식투자자들에게 까지 투자손실을 입히면서 이명박 정권에 대한 지지를 철회하고 있습니다. 외환정책도 한국은행 1분기 기업실적 분석에서  기업의 재무구조만 악화시킨 것으로 확인되었고, 나아가 국민들은 외환정책이 물가 상승만 초래하고 말았다는 것을 확인했습니다.

셋째, 이명박 정권도 세계경제 흐름을 모르고 있어 실패할 수밖에 없습니다.

국제유가 수준을 정확하게 안다는 것은 거의 불가능하지만, 그래도 경제 전문가라면 유가가 하락할지 아니면 상승할지 방향만은 알아야 합니다. 심지어 미국이 달러가치 하락을 유도하고 있음에도 달러로 거래되고 있는 유가와 국제 원자재가격 상승을 피할 수 없다는 것을 몰랐습니다. 더구나 투기 경험이 있는 사람으로서 유동성이 부동산 시장에서 석유시장으로 유입될 수밖에 없다는 것 정도는 알아야 합니다.

노무현 정권은 미국 달러 가치가 하락하는 국면에서 외환시장 개입이 얼마나 위험한 외환정책인지를 몰랐기 때문에 부동산 정책에 실패했고, 이명박 정권 역시 경제 불황기에 금리인하와 달러 가치 하락이 가져올 부작용(유가 상승 및 물가 상승 등)을 전혀 모르고 있기 때문에 부동산 정책은 실패할 수밖에 없습니다.

즉, 노무현 정부가 유동성에 대한 이해 부족때문에 부동산 정책에 실패했다면 이명박 정권은 미국 달러 가치 하락이 원자재 가격 상승을 초래하고, 국민들의 실질소득이 20~30%이상 감소할 수밖에 없다는 사실을 모르고 부동산 거품 유지정책을 선동하고 있다는 점에서 실패할 수밖에 없습니다.

넷째, 부동산 경기 부양책과 거품 유지정책은 완전히 다른 효과가 발생한다는 것을 알아야 합니다.

경기가 어려울수록 가계는 내구재보다는 생필품 중심으로 소비하기 마련입니다. 따라서 현명한 경제전문가라면 국민경제가 어려울 때에는 생필품 가격 상승요인을 줄여 주는 방법으로 국민들의 소비여력을 키워주어야 합니다. 즉, 스태그 플레이션 조짐이 있을 때에는 금리 인상을 하거나, 환율을 안정시키거나, 석유와 원자재를 미리 확보하는 정책을 선택해야 함에도 이명박 대통령과 측근 경제전문가들은 내수 경기를 부양할 수 있는 방법은 건설경기 부양밖에 모르고 있습니다.

그러나 건설경기 부양책은 건설경기가 장기간 침체되어 있을 때에는 경기 부양효과가 있지만, 높은 물가 상승 등으로 실질소득이 감소하고 부동산 분양가에 거품이 과다할 때 건설 경기를 부양하면 오히려 건설산업이 부도나고, 금융회사와 가계가 모두 위기에 직면할 수 있다는 것을 알아야 합니다.

현재 건설회사는 미분양 아파트를 많이 보유하고 있으므로 흑자부도 상태입니다. 현 상황에 맞는 미분양 해소책은 국민들의 실질소득을 높여주는 방법을 택해야 함에도 거품을 추가적으로 불어넣고, 실질소득을 오히려 감소시키는 정책을 선택하고 있으므로 이명박 정권의 부동산 거품 유지정책은 실패할 수밖에 없습니다.

이유는 아파트 가격이 낮은 수준에서 부동산 경기 부양책이 아니고, 거품이 과다하게 발생한 상태에서 실질 소득 감소를 초래하는 거품 유지정책이기 때문에 실패할 수밖에 없습니다.

다섯째, 노사 분규를 유발하는 정책도 부동산 정책 실패를 초래할 것입니다.

이명박 정권의 여러 가지 경제정책 실패가 서민들의 삶을 어렵게 만들고 말았습니다. 이에 따라 70~80% 가계가 어려움에 직면하고 말았습니다. 그럼에도 불구하고 서민들이 물가상승으로 추가적으로 부담한 부가가치세와 유류세를 가지고, 재벌들을 지원하기 위해 법인세를 감면하고, 강남 부자들을 도와주기 위해 양도세 감면과 종부세 감면을 추진하고 있습니다.

이는 노사 분규를 유발하는 정책으로서 경제가 어려울 때에는 국민들의 저항을 초래할 수밖에 없는 경제정책입니다. 즉, 이명박 정권은 노사 분규 분위기를 만들어 놓고 친 기업정책을 통해 성장하겠다는 발상을 하고 있으나, 오히려 노사 분규를 유발함으로써 경제성장을 가로막고 있습니다.

이명박 정권의 경제정책은 마치 옆에 공부에 방해되는 음란 동영상 화면을 띠워놓고 공부 잘 하겠다는 학생들과 다르지 않습니다. 정말 우습기 짝이 없는 수준이하의 발상입니다. 그러면서 사교육 활성화를 통해 교육을 개혁을 통해 성장동력을 확충하겠다고 합니다. 지나가는 소가 웃을 정도의 코메디적 발상입니다.

여섯째, 공기업 민영화와 대운하 건설도 거품붕괴를 자극할 것입니다.

의료보험 민영화도 시대흐름에 역행하고, 수자원 민영화도 세계적인 흐름에 역행하는 것은 물론, 중. 장기적으로 80% 국민들의 생활을 궁핍하게 만들 것입니다. 대운하 건설은 발상 자체가 지능지수 50 이하의 개와 소 및 말과 돼지 정도의 지능지수 수준에서 나올 수 있는 한국경제 파괴적 발상이므로 언급할 가치조차도 없습니다.

그럼에도 불구하고 이명박 정권은 국민들 다수가 경제적으로 고통을 받고 있는 시기에 상기의 정책들을 강행하고 있으므로 이명박 정권의 부동산 거품유지 정책은 오히려 부동산 거품 붕괴를 가속화 시키고, 결국은 향후 5년 이내에 가계의 파산과 금융부실을 초래하여 장기에 걸친 경제위기를 불러올 가능성이 매우 높습니다.

요약하면 이명박 정권의 어떠한 부동산 정책도 실패할 수밖에 없습니다. 더구나 실수요자의 실질소득을 위축시키고, 추가적인 거품을 유도하고, 노사분규를 자극하는 정책으로는 거품을 유지시키기보다는 거품 붕괴를 가속화 시킬 뿐입니다.

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