관리처분 [국토부]재건축지역 감정평가시의 대법원 판례 적용 방법

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재건축지역 감정평가시의 대법원 판례 적용 방법

성명OOO

등록일2018.02.15 21:35:55

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1. 대법원(2009. 3. 26. 선고, 2008다21549 )은 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물의 시가는 재건축으로 인하여 예상되는 개발 이익이 포함되는 가격이라고 판시하였습니다. 

2. 이러한 대법원 판례가 실제로 적용되기 위해서는 그 적용 방식에 대한 예규나 지침이 마련되어야만 감정 평가사 사적인 판단의 개입을 예방하고 수요자간의 분쟁과 민원을 최소화 할 수 있을 것으로 사료됩니다. 

3. 그런데 본인은 이에 대한 예규나 지침을 발견할 수가 없습니다. 

4. 더구나 어떤 감정 평가사는 대법원 판례가 시장에 이미 반영되어 있다면서 비교사례법으로 평가를 하고 있습니다. 

5. 이에 대해 국토교통부는 어떻게 생각하는지를 밝혀주십시요. 

- 대법원 판례를 작용하는 예규나 지침이 있는가요? 

- 없으면 감정평가사가 시장에 반영되어 있다고 판단하는 것이 대법원 판례를 적용하는 행위라 할 수 있는가요? 

- 대법원 판례를 반영할 예규나 지침은 어느 기관이 마련해야 하는가요? 
국토교통부인가요? 
감정평가원인가요? 
법원행정처인가요? 
기타 어디인가요? 

참고 : 대법원 판례 : “사업시행자가 주택재건 축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 도정법 제39조에 의한 매도청구권을 행사하면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 주택재건축사업에 참가하지 않은 자의 토지나 건축물에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립되는 것인바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래 가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.” 

1. 안녕하십니까? 귀하께서 국민신문고를 통하여 신청하신 민원(신청번호 1AA-1802-123762)에 대한 검토 결과를 다음과 같이 알려 드립니다. 

2. <민원 내용> 
가. 대법원 판례(2009.3.26.선고,2008다21549)에서 “~ 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발 이익이 포함되는 가격”이라고 판결한 바, 해당 판례를 적용한 예규나 지침이 있는지 

나. 질의사항 "가"에서 언급한 대법원 판례 내용인 " 재건축으로 인하여 예상되는 개발이익"이 시장에 반영되었다고 보아 거래사례비교법으로 평가하는 것이 대법원 판례를 적용하는 행위라고 볼 수 있는지 

3. <회신 내용> 
가. 질의사항 “가”에 대하여 
ㅇ 국토교통부 고시인「감정평가 실무기준」(시행 2014.1.1.(제정 2013.10.22.) 이하 “실무기준”이라 함.)[730-1 도시정비평가(적용 및 정의)]에서 도시정비평가에 관하여 해당 절에서 정하지 않은 사항은 [100 총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 준용한다고 정하고 있고, 

- 「실무기준」[730-3.4 매도청구에 따른 감정평가]에서 "재건축사업구역 안의 토지등에 대한 「도정법」제39조(현재 「도시 및 주거환경정비법」 제64조)의 매도청구에 따른 감정평가는 법원에서 제시하는 날을 기준으로 한다. 다만, 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 개발이익이나 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제하여 감정평가한다."고 규정하고 있습니다. 


나. 질의사항 “나”에 대하여 
ㅇ 감정평가 시 각 대상 물건별로 「감정평가에 관한 규칙」 및 「실무기준」에서 정한 감정평가방법을 적용하여 평가하여야 합니다. 

- 질의내용 중 재건축 대상이 “구분소유 부동산”인 경우에는「실무기준」[610-3.1.3 구분소유 부동산의 감정평가]제1항에 따라 “구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 건물(전유부분과 공유부분)과 대지사용권을 일체로 한 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 이 경우 [400-4(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정)]를 따른다.”고 규정된 바를 준수하여 평가하여야 합니다. 


「감정평가에 관한 규칙」 
제2조(정의) 제7호 “거래사례비교법”이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 
※ 참고: 대법원 판례(2005.6.24.선고2003다55455) 
일반적으로 부동산중개업소를 통하여 형성된 재건축아파트의 실제거래가격은 개발이익이 반영되어 형성된 것이라는 점과 감정인에 대한 1심 재판장의 지시사항이나 감정서에 기재된 감정인이 감정시 고려한 사항, 감정방법, 거래사례의 수집사례, 수집된 실제 거래사례에 나타난 평형별 거래가와 이 사건 각 아파트의 감정가가 비슷하다는 점 등을 고려하여 보면, 원심이 인정한 이 사건 아파트의 시가는 이 사건 매도청구의 대상 아파트에 대한 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 개발이익을 충분히 고려한 것이라고 보여지고, 달리 감정인으로서 지켜야 할 준칙을 위반하였다거나 달리 그 감정 결과를 믿어서는 안될 사정이 엿보이지 아니한 이상 원심이 제1심 감정인의 감정 결과를 채택하여 판시와 같은 시가를 인정한 것은 정당한 것으로 수긍할 수 있고~(이하 생략) 


4. 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우, 국토교통부 부동산평가과 박지은 주무관(044-201-3429)에게 연락주시기 바랍니다. 감사합니다. 

붙임 대법원 판례2003다55455 1부. 끝.

귀하의 민원에 대하여 불편을 드려 죄송합니다. 
답변사항 중 「감정평가 실무기준」은 2013.10.22.제정되어 2014년도부터 시행되었으며, 
동 규정에는 도시정비법 등 기타 개별법에서 정하는 사항 외 감정평가업무에 대한 일반적인 내용을 포함하고 있습니다. 
「실무기준」[610-3.1.3 구분소유 부동산의 감정평가]제1항에 따라 “구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 건물과 대지사용권을 일체로 한 거래사례비교법을 적용하여 평가하고 있으며, 
예시로 든 대법원 판례는 "거래사례비교법"에 대한 참고사항이었습니다. 
혼란을 드려 죄송합니다. 



안녕하십니까? 
기 회신한 바와 같이「감정평가 실무기준」[730-3.4 매도청구에 따른 감정평가] "재건축사업구역 안의 토지등에 대한 「도정법」제39조(현재 「도시 및 주거환경정비법」 제64조)의 매도청구에 따른 감정평가는 법원에서 제시하는 날을 기준으로 한다. 다만, 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 개발이익이나 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제하여 감정평가한다."에서 
"다만~" 이하 단서 조항이 위 판례사례를 포함한 내용으로 볼 수 있습니다. 
감사합니다.

귀하의 민원해결에 불편을 드려 죄송합니다. 
「감정평가 실무기준」은 국토부 소관 사항입니다. 
더 궁금하신 점은 감정평가 관련은 부동산평가과(044-201-3429), 도시정비평가(044-201-3393)로 문의주세요. 감사합니다.

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