오피스텔 투자, 세금은?

오피스텔은 원래 건축법의 적용을 받는 업무시설이었지만, 건설업자가 분양을 용이하게 하기 위해 오피스텔 내에 상하수도시설을 갖춘 부엌 등의 숙식시설과 화장실을 설치하면서부터 아파트와 별반 다르지 않게 됐다. 오피스텔은 주거용인지 업무용인지 구분이 모호하기 때문에 취득과 보유 및 양도 단계별로 세법 적용문제가 발생하게 된다.<< 취득단계 >> 최초 오피스텔을 건설하고 분양하는 과정에서 건설업자는 이를 주거용 또는 업무용으로 관할구청에 허가를 받고 신축분양을 한다. 그러나 오피스텔 분양공급 자체가 부가가치세 과세대상이기 때문에 업무용 또는 주거용 구분 없이 분양가액에 부가가치세를 포함하여 공급한다.업무용 오피스텔 업무용 오피스텔은 실내에 취사시설 또는 화장실이 갖추어져 있지 않기 때문에 주거용으로 이용하기에는 부적합하다. 이를 분양을 받은 자는 오피스텔의 취득과 관련하여 부가가치세를 제외한 분양가액의 4.6%에 해당하는 취득세를 부담하고 관할세무서에 부가가치세 부담액에 대하여 환급신청을 할 수 있다.주거용 오피스텔 주거용 오피스텔은 실내에 숙식시설과 화장실이 설치되어 있어 주거도 가능한 오피스텔로서 이용자의 이용목적에 따라 업무시설 또는 주택으로 간주되기 때문에 세법적용에 있어 실지내용을 따라야 하는 어려움이 있다. 분양취득과 관련하여 부가가치세 10%와 취득세 4.6%를 부담하며, 취득자의 사용목적에 따라 부가가치세 환급신청 여부를 선택할 수가 있다. 만일 업무용으로 사용하고자 한다면 부가가치세 환급신청이 가능하나 간이과세자로 사업자등록을 하면 부가가치세 환급을 받을 수 없다. 한편, 취득자가 오피스텔을 주거용으로 사용하려 한다면 이는 주택에 해당하므로 부가가치세 환급신청을 해서는 안 된다. 주거목적에 의해 환급신청을 하지 않은 부가가치세는 오피스텔의 취득가액에 포함되게 된다.<< 보유단계 >> 업무용으로 이용 시 오피스텔을 보유하는 과정에서 이용목적과 관계없이 매년 재산세를 부담해야 한다. 업무시설이기 때문에 고정자산으로 등록되어 소득세 또는 법인세 신고시 세법상의 내용연수에 따라 감가상각비로 비용계상을 하여 소득세 또는 법인세를 절감할 수 있게 된다.임대용으로 이용 시 매년 재산세를 부담하여야 하며, 임대용으로 이용 시 소득세법상은 업무시설로 보나 부가가치세법은 소유자가 아닌 이용자의 이용목적에 따라 부가가치세 과세대상 여부를 판단한다. 만일 임차인이 업무용으로 이용한다면 부가가치세 과세대상이 되어 임대료에 대하여 매년 2회(간이과세자는 1회)에 걸쳐 부가가치세 신고납부를 해야 한다. 그러나 임차인이 주거용으로 사용한다면 이는 주택임대사업(면세)에 해당하여 부가가치세 신고납부의무가 없으나, 매년 2월에 면세수입금액 신고와 5월에 종합소득세 신고납부를 하여야 한다. 또한, 일반임대사업에서 주택임대사업으로 면세전용을 하였다고 보아 주거용으로 사용한 시점부터 부가가치세법상 잔존내용연수까지의 기간에 대한 부가가치세 환급세액 상당액을 신고납부의 방법으로 반납하여야 한다. 그리고 소유자가 업무시설로 이용하거나 임차인이 업무시설로 다시 사용을 한다면 이는 과세전용에 해당하여 업무용으로 사용하기 시작한 과세기간부터 잔존내용연수까지의 부가가치세 상당액을 다시 환급 신청할 수 있다. 한편, 소유자 또는 임차인이 주거용으로 사용하게 되면 이를 주택으로 보아 다른 주택과 합산하여 기준시가 6억원을 초과시 종합부동산세를 별도로 부담할 수도 있다.<< 양도단계 >> 업무용으로 이용하다 처분하는 경우 오피스텔을 최종적으로 업무용으로 이용하다 양도를 할 경우에는 부가가치세 환급여부와 관계없이 부가가치세를 거래징수하여 부가가치세 신고납부를 하여야 한다. 업무용 오피스텔은 소유자의 주택의 보유 여부와 관계없이 일반건물의 양도로 보아 보유기간별 양도소득세율과 장기보유특별공제를 적용하여 세액계산 한다.주거용으로 이용하다 처분하는 경우 주거용으로 이용한 경우에는 부가가치세 문제가 전혀 없으나 주택으로 보아 소유자의 주택수에 산입하여 양도소득세 규정을 적용한다.