(분양권매매) 분양권 매입 절차 분양권 전매시 세금

[청풍 명월]

분 양 권 매 매

 

개요

신규주택을 분양받은 사람이 계약체결 후 그 지위를 타인에게 양도하여 입주자를 변경하는 것을 분양권 전매라고 말한다. 이러한 분양?전매는 지난 2000년 3월부터 실시된 것으로 신규 아파트를 분양받아 계약금을 지급한 이후부터는 언제든지 자유롭게 전매가 이루어져 실수요자 및 투자자들의 재테크 대상으로 많은 관심을 모아왔다.

그러나 부동 시장이 과열되면서 각종 부작용이 발생하게 됨에 따라 정부는 각종 부동산시장 안정대책을 내놓게 되었는데 그 때마나 빠짐없이 등장한 것이 바로 분양권 전매제한에 관한 내용이다.

분양권 전매 제한

분양권 전매제한은 지난 2002년 9.4 주택시장 안정대책의 일환으로 2002년 9월 6일부터 적용되기 시작한 것으로 투기과열지구내에서 주택공급에 관한 규칙에 따라 신규로 공급된 공동주택에 대해 분양 계약 후 1년이 경과하고 중도금을 2회 이상 납부해야만 전매가 가능하도록 하였으며 9월 5일 이전에 분양계약을 했거나 분양권을 매입했을 경우에는 1회에 한해 전매제한기간 중에도 팔 수 있도록 하였다.

그러나 정부의 이러한 지속적인 부동산 시장 안정대책에도 불구하고 좀처럼 과열현상이 사글어 들지 않자 정부가 뽑아낸 카드가 투기과열지구 확대 및 분양권 전매금지, 주상복합아파트 전매금지 등을 골자로한 2003년 5.23 주택가격 안정대책이다.(2003년 6월 7일부터 적용)

이에 따르면 서울 등 수도권 일부지역과 충청권 일부지역을 대상으로 하는 투기과열지구를 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역(접경지역, 도서지역, 자연보전권역 중 일부제외) 및 충청권 일부지역으로 대폭 확대하여 분양권 전매를 전면 금지하기로 했으며, 건축법상 건축허가를 받는 주상복합아파트 중 주택의 연면적이 90%를 넘거나 가구수가 300가구 이상인 경우에는 주택건설촉진법상 사업계획승인 대상에 포함시켜 분양권 전매 제한은 물론 주택공급도 일반아파트처럼 청약통장 가입자에게 공급하도록 했다.

투기과열지구 지정 현황
구분	지정지역		지정일	지정효과
6월 7일이전	서울	전지역	02. 9. 6	ㆍ7일 이전 분양권 보유자는 계약 후 1년 또는 중도금 2회 이상 납부 후 1회에 한해 전매 가능 ㆍ7일 이후 신규 계약 및 분양권 신규 매입자는 등기 때까지 전매 금지
	경기	고양시 대화동, 탄현동, 풍동지구, 일산2지구남양주시 호평동, 평내동, 와부읍화성시 태안읍, 봉담읍, 동탄지구	02. 9. 6
		용인시 동백지구	02.11.18
	인천	삼산1지구	02. 9. 6
		송도신도시(2공구)	02.12. 6
	대전	노은2지구	03. 2. 5
		서구, 유성구	03. 4.29
	충남	천안시 불당동, 백석동, 쌍용동	03. 4.29
6월 7일이후	수도권	전지역(자연보전권역 일부, 접경ㆍ도서지역 일부 제외)	03. 6. 7	ㆍ7일 이전 분양권 보유자는 언제든지 전매 가능 ㆍ7일 이후 신규 계약 및 분양권 신규 매입자는 등기 때까지 전매 금지
	충청권	대전, 천안, 아산, 청주, 청원 전 지역	03. 6. 7

 

                                          분양권 전매절차

분양권 매매계약을 체결하면 매도, 매수자는 해당 아파트의 시공사나 조합(재건축ㆍ직장ㆍ지역)을 찾아가 명의변경을 요청해야 한다. 이 때 일반분양 아파트는 건설회사를, 조합아파트는 건설회사와 조합 등 2곳을 방문해야 한다. 명의변경이 끝나면 분양권 구입자는 해당 시ㆍ군ㆍ구청 지적과에서 계약서에 검인도장을 받아야 하며, 일반분양 아파트나 조합주택 모두 검인절차를 거쳐야 한다. 그리고 분양권을 매입한 사람은 대출을 승계할 수도 있는데 이에 대해서는 건설업체나 조합에 요청하면 된다. 건설업체나 조합은 돈을 빌려 준 금융기관에 이를 의뢰하고 금융기관은 대출 승계 여부를 건설회사와 조합에 알려준다.

이러한 절차가 끝난 후 매입자는 건설회사나 조합이 정한 중도금 납부일자를 지켜 중도금과 잔금을 납부하고 입주할 때 사용검사(준공검사) 및 소유권 이전 등기절차를 밟으면 된다.

                                       분양권 전매시 세금

부동산을 사고 팔 때는 항상 세금이 따라 다닌다. 이는 분양권도 예외는 아니며, 분양권을 양도한 최초 당첨자는 양도소득세를, 분양권을 매입한 사람은 취득세와 등록세를 내야 한다. 이때 취득세와 등록세 그리고 부가세인 교육세 및 농어촌특별세는 실입주자가 납부한다. 갑이 을에게 분양권을 팔고 을은 다시 병에게 그 당첨권을 팔아 병이 실제로 아파트에 입주했을 땐 병이 취득세와 등록세를 내야 한다는 뜻이다.

등록세 및 취득세의 세금부과 기준은 분양권 매입금액에 상관없이 최초 분양가가 된다. 즉 분양가 1억5,000만원인 아파트 분양권을 5,000만원의 프리미엄을 주고 구입했을 때 과표는 1억5,000만원이 된다. 분양권을 팔아 실제 입주하지 않았을 때 취득, 등록세는 면제되지만 양도차익 (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 양도소득 공제)이 생겼을 경우 양도소득세를 내야 한다.

이때 취득가액과 양도가액은 실제 매매가격이 기준이 된다. 세율은 보유 기간에 따라 다르다. 보유 기간이란 분양계약 체결시부터 분양권 양도까지의 기간을 말한다. 보유 기간이 1년 미만일 땐 양도차익의 36%, 1년 이상일 땐 9%~36%의 세율이 적용된다.

상기 실제 매매가격을 매수, 매도자 쌍방의 거래사실확인서(인감증명서 첨부)를 기준으로 하므로 진위여부와 관계없이 매수, 매도자 쌍방의 신고가격에 준한다.

1) 분양권 매도시
분양권을 팔 때 내는 세금으로는 양도소득세가 있다. 양도소득세란 분양권을 사서 팔 경우에 나타나는 양도차익에 만큼 국가에 내는 세금을 말하는 것인데 그 징수법은 다음과 같다.

                                        양도소득세 계산절차

1) 양도차익 산정 : 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)
2) 양도소득 산정 : 양도차익 - (장기보유특별공제 + 양도소득기본공제 연 250만원)
3) 산출세액 산정 : 양도소득 × 세율

또한 분양권을 소유하고 있는 동안에 적용되는 세율의 비율은 그 분양권의 보유기간에 따라 달라지는데 그 차이는 다음과 같다.

양 도 소 득 세 세 율
구분		세율
1년 이상보유 부동산	과세표준 1,000만원 이하	9%
	1,000만원 초과~4,000만원 이하	18%
	4,000만원 초과~8,000만원 이하	27%
	8,000만원 초과	36%
1년 미만 보유 부동산		36%
미등기 양도 부동산		60%

 

※ 지방세인 주민세는 양도소득세의 10%를 신고납부해야 한다.

예를 들어 김모 씨가 1999년 6월 분당 삼성쉐르빌아파트 40평형을 2억3,000만원에 분양받아 2000년 3월에 프리미엄 5,000만원을 받고 팔았다면 양도소득세가 얼마인지 산출해보면? 먼저 양도차익= 프리미엄(5,000만원)에 양도소득기본공제= 250만원을 빼면 결과적으로 양도소득은 4,750만원이 된다.

여기에 1년미만 세율을 적용받아 산출세액을 계산해보면 4,750만원 × 36% = 1,710만원이 된다. 이 1,710만원을 잔금지급 후 2개월 이내에 양도세 예정신고를 하면 세액의 10%를 공제받게 된다. 따라서 1,539만원이 납부금액이며 여기에 예정신고에 납부하는 10% 주민세를 더한 1,692만9,000원이 실제로 납부하는 금액이 된다.

2) 분양권 매입시
분양권을 살 때 내는 세금은 일반분양일 경우에는 입주하는 경우에만 세금을 납부하지만 예외적인 경우도 있는데 이는 조합원분을 샀을 경우로, 이 경우에는 소유권이전등기와 더불어 입주와 관계없이 세금을 납부하여야 한다.

분양권  매입절차

청약예금이나 청약부금, 청약저축 등 주택청약통장 가입자에게 우선 공급한 분양아파트의 입주권을 분양권 또는 당첨권이라 하는데, 이것을 아파트에 입주하기 전에 실제 물건이 아닌 권리형태로 제3자에게 되파는 것이 바로 전매이다. 2000년 3월부터는 아파트계약을 마치면 언제든지 시장, 군수의 전매동의를 받지 않고도 자기명의 아파트를 다른 사람에게 팔 수 있게 된다.(법 개정 이전까지는 전매 동의절차를 밟아야만 매매가 가능하다.)

분양권 매매계약을 체결하면 매도, 매수자는 해당 아파트의 시공사나 조합 (재건축 직장 지역)을 찾아가 명의 변경을 요청해야 한다. 일반분양 아파트는 건설회사를, 조합아파트는 건설회사와 조합 등 2곳을 방문해야 한다. 명의 변경이 끝나면 분양권 구입자는 해당 시, 군, 구청 지적과에서 계약서에 검인도장을 받아야 한다. 일반분양 아파트나 조합주택 모두 검인절차를 거쳐야 한다. 분양권을 산 사람이 대출을 승계할 수도 있다. 건설업체나 조합에 요청하면 된다.

건설업체나 조합은 돈을 빌려 준 금융기관에 이를 의뢰하고 금융기관은 대출 승계 여부를 건설회사와 조합에 알려준다.

이러한 절차가 끝난 후 매입자는 건설회사나 조합이 정한 중도금 납부일자를 지켜 중도금과 잔금을 납부하고 입주할 때 사용검사(준공검사) 및 소유권 이전 등기절차를 밟으면 된다.

분양권 전매시 세금

 

분양권 전매시 세금은 어떻게 될까.

부동산을 사고 팔 때는 항상 세금이 따라다닌다. 분양권도 예외는 아니다. 분양권을 양도한 최초 당첨자는 양도소득세를, 분양권을 매입한 사람은 취득세와 등록세를 내야 한다. 이때 취득세와 등록세 그리고 부가세인 교육세 및 농어촌특별세는 실입주자가 납부한다. 갑이 을에게 분양권을 팔고 을은 다시 병에게 그 당첨권을 팔아 병이 실제로 아파트에 입주했을 땐 병이 취득세와 등록세를 내야 한다는 뜻이다.

등록세, 취득세의 세금부과 기준은 분양권 매입금액에 상관없이 최초 분양가가 된다. 즉 분양가 1억 5천만원인 아파트 분양권을 5천만원의 프리미엄을 주고 구입했을 때 과표는 1억5천만원이 된다. 분양권을 팔아 실제 입주하지 않았을 때 취득, 등록세는 면제되지만 양도차익 (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 양도소득 공제)이 생겼을 경우 양도소득세를 내야 한다.

이때 취득가액과 양도가액은 실제 매매가격이 기준이 된다. 세율은 보유 기간에 따라 다르다. 보유 기간이란 분양계약 체결시부터 분양권 양도까지의 기간을 말한다. 보유 기간이 1년 미만일 땐 양도차익의 36%, 1년 이상일 땐 9 - 36%의 세율이 적용된다.

상기 실제 매매가격을 매수, 매도자 쌍방의 거래사실확인서(인감증명서 첨부)를 기준으로 하므로 진위여부와 관계없이 매수, 매도자 쌍방의 신고가격에 준한다.

1) 분양권 매매시

분양권을 팔 때 내는 세금으로는 양도소득세가 있다. 양도소득세란 분양권을 사서 팔 경우에 나타나는 양도차익에 만큼 국가에 내는 세금을 말하는 것인데 그 징수법은 다음과 같다.

양도차익	양도가액 - (취득가액+필요경비)
양도소득	양도차익 - 양도소득기본공제 (1년에 250만원)
산출세액	양도소득 * 세율

또한 분양권을 소유하고 있는 동안에 적용되는 세율의 비율은 그 분양권의 보유기간에 따라 달라지는데 그 차이는 다음과 같다

보유기간	양 도 소 득 세 율
1년미만	과세표준 × 36%
1년 이상	과세표준	세 율
	1000만원 이하	과세표준×9%
	1000만원 초과	과세표준×18%
	4000만원 이하
	4000만원 초과	과세표준×27%
	8000만원 이하
	8000만원 초과	과세표준×36%

※지방세인 주민세는 양도소득세액의 10%를 신고납부해야 한다.

예를 들어 김모 씨가 1999.6월 분당 삼성쉐르빌아파트 40평형을 2억3천만원에 분양받아 2000.3월에 프리미엄 5천만원을 받고 팔았다면 양도소득세가 얼마인지 산출해보면? 먼저 양도차익= 프리미엄(5천만원)에 양도소득기본공제= 250만원을 빼면 결과적으로 양도소득은 47,500,000 원이 된다.

여기에 2년미만 세율을 적용받아 산출세액을 계산해보면 47,500,000원× 36% = 17,100,000 만원이 된다. 이 17,100,000원을 잔금지급 후 2개월이내에 양도세 예정신고를 하면 세액의 10%를 공제받게 된다.

따라서 15,390,000원이 납부금액이며 여기에 예정신고에 납부하는 10% 주민세를 더한 16,929,000원이 실제로 납부하는 금액이 된다.

2) 분양권을 사는 경우

분양권을 살 때 내는 세금은 일반분양일 경우에는 입주하는 경우에만 세금을 납부하지만 예외적인 경우도 있는데 이는 조합원분을 샀을 경우인데 이 경우에는 소유권이전등기와 더불어 입주와 관계없이 세금을 납부하여야 한다. 분양권을 사서 입주할 경우 내는 세금으로는 취득세, 등록세, 농어촌특별세, 교육세 등이 있는데 자세한 세금기준은 다음에서 알아보도록 하자.

	취득세	등록세
세율	분양가의 2% (과세표준은 분양가) 취득세의 10%는 농어촌특별세	분양가의 3% 등록세의 20%는 교육세
가산세 및 과태료	기간내 미납시 납부할 세액의 20% 가산세	1년이상 미납시 세액의 30% 과태료
중과세	전용면적 74평 초과시 취득세 10%로 중과
면제 및 감면사항	전용면적 12평이하 무주택 세대주 전액 면제 전용면적 18평이하 무주택 세대주 50% 감면 전용면적 18평초과 ~25.7평이하 아파트를 1999년 6월 30일 이전에 계약한 사람으로부터 살 경우 무주택 세대주 25% 감면