경매환가절차 - 4. 최저경매가격의 결정

[김진수]

4. 최저경매가격의 결정

(가) 최저경매가격의 의의

집행법원은 감정인에게 경매부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저경매가격을 정하여야 한다(615조).

최저경매가격은 경매에 있어 경락을 허가하는 최저의 가격으로 그 액에 미달하는 매수신고에 대하여는 경락이 허가되지 아니한다(대법원 1967.9.26.자 67마796 결정). 이는 법정의 매각조건이며 전 이해관계인의 합의로써도 변경할 수 없다(622조 1항).

민사소송법이 최저경매가격을 규정하고 있는 것은 부동산의 공정 타당한 가격을 유지하고 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지하려는 데 그 목적이 있다.

(나) 목적부동산의 평가

① 감정인의 선임 

집행법원은 최저경매가격을 결정하기 위하여 적당한 자를 감정인으로 선임하여 부동산을 평가시켜야 한다. 감정인의 자격 및 선임에 관하여는 아무런 제한이 없으므로 법원이 부동산의 평가에 전문적인 지식 또는 경험이 있고 목적부동산의 평가를 함에 있어서 적당하다고 인정하면 누구라도 감정인으로 선임할 수 있다. 감정평가사, 한국감정원 또는 금융기관의 감정계원뿐만 아니라 법원직원(대법원 1960.11.20. 자 4293민재항 240결정), 집달관(대법원 1980.1.14. 자 79마 334 결정, 1981.2.27. 자 81마46 결정, 1981.7.29.자81마262 결정)도 감정인이 될 수 있다. 

그러나 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률의 입법취지나 부동산 경매절차에 있어 목적물 가액의 적정한 평가의 중요성에 비추어 볼 때, 부동산경매사건에서 최저경매가격의 결정을 위하여 감정인을 선정함에 있어서는 감정평가사를 감정인으로 선정함이 원칙이라 할 것이나, 다만 실정법상 경매절차에 있어서의 감정인 자격에 아무런 제한이 없고, 대법원 판례도 감정능력이 있다고 인정되는 이상 집달관을 감정인으로 선정하여도 위법이 아니라고 판시하고 있으므로, 관내에 감정평가사가 없거나 그 밖에 각 법원의 실정상 부득이하다고 인정되는 때에는 집달관을 감정인으로 선정하더라고 무방하다(송민 82-2). 

한편 금융기관의 연체대출금에 대한 경매절차에 있어서 부동산의 경매가격을 평가할 기관은 주식회사 한국감정원 또는 금융기관만이 할 수 있으며 다만 광업권을 평가하는 경우에는 대한광업진흥공사도 할 수 있다(금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 시행령 2조, 송민 76-16).

감정인의 선임결정은 별도로 하지 아니한다.

본조의 감정은 선서를 요하지 아니한다.

② 평가명령

부동산의 평가는 집행법원의 평가명령에 기하여 감정인이 행하므로 법원은 감정인에 대하여 직권으로 평가명령을 하여야 한다. 법원은 목적 부동산을 특정하여 평가를 명하여 평가서의 제출기간을 정하여야 하는 외에 평가를 함에 있어서 유의할 사항이 있으면 이를 지시하여야 한다.  

특히 평가를 함에 있어서 임차권의 존부, 대항력의 유무, 법정지상권의 발생 여부 등 법률적 판단을 요하는 사항이 있는 경우에는 법원은 그 판단을 내려 이를 전제로 평가할 것을 지시하여야 한다. 이러한 지시는 반드시 평가명령 자체에 기재하여야 하는 것은 아니고 구술로 또는 별지로 감정인에게 지시하여도 무방하다. 감정인이 평가를 하다가 의문이 생겨 문의를 하여 온 경우에 지시를 하는 경우도 있을 수 있다. 평가서 제출기간은 2주 이내로 정하도록 되어 있다(송민 91-5).

  (서식)

○    ○    법    원

평    가    명    령

             감정인                                    귀하            

          사           건      200     타경 부동산강제(임의)경매

       별지기재 부동산에 대하여 평가를 하여 200   .         .        .까지 그 평가서를 제출하여

    주시기 바랍니다.  

                     200   .         .         .     

                                                              판     사                                (인)

  ㈜문규양 2-160

  평가명령 정본은 감정인에게 송부한다

③ 평가명령의 시기 

대법원예규 송민 91-5에 의하면 등기공무원으로부터 등기필증을 송부받은 날로부터 3일 이내에 하도록 되어 있다. 

실무상으로는 경매절차의 신속처리와 사무처리의 간이화를 위하여 경매신청기입등기의 촉탁과 동시에 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사명령 및 평가명령을 발하고 있는 예가 많으나 문제가 있음은 위 현황조사명령에서 본 바와 같다. 

평가명령 후 집행장애사유가 발견된 때에는 즉시 감정인에게 연락하여 평가에 착수하지 않도록 명하여야 할 것이다. 

또한 목적부동산에 관한 법률관계가 복잡하여 평가명령을 함에 있어서 감정인에 대하여 특별한지시를 할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 등기공무원의 통지 및 현황조사보고서가 도착한 후에 평가명령을 발하여야 할 것이다.

  ④ 평가의 대상

㉮ 평가의 대상은 경매목적부동산 및 경락인이 그 부동산과 함께 취득할 모든 물건 및 권리에 미친다. 경락인이 취득할 물적 범위는 압류의 효력이 미치는 물적 범위와 일치한다. 따라서 경매목적부동산의 구성부분, 천연과실, 종물 등도 평가의 대상이 된다.

㉯ 경매목적부동산은 평가명령에 특정하여 표시되어야 한다.

㉰ 부동산의 구성부분은 부동산의 일부가 되어 당연히 압류의 효력이 미치므로 이를 평가의 대상으로 삼아야 한다. 압류 후에 구성부분으로 된 물건도 같다. 다만 타인의 권원에 의하여 부합시킨 경우에 그것이 독립의 존재를 가지는 경우에는 그 타인에게 소유권이 있으므로 그것에는 압류의 효력이 미치지 아니하고 따라서 평가의 대상이 되지 아니한다.

토지상에 입목이 있는 경우에 입목에 관한 법률에 의한 입목등기가 되어 있지 아니하거나 입목등기의 대상이 아닌 것 및 명인방법을 실시하지 아니한 것은 독립한 부동산으로 취급되지 아니하므로 입목은 그 토지의 구성부분으로서 토지의 일체로 되어 평가의 대상이 된다(대법원 1976.11.24. 자76마275 결정).

건축의 증축부분도 독립의 구분소유의 대상으로 되지 않는 한 종전건물에 부합되어 그 구성부분으로 된다.

㉱ 압류의 효력은 종물에 미치므로 종물도 평가의 대상이 된다. 압류 후의 종물에 관하여도 압류의 효력이 미친다.

다만 제3자의 소유에 속하는 종물에는 압류의 효력이 미치지 아니한다.

종물이 평가의 대상으로 된다 하더라도 반드시 목적부동산과 별도로 평가액을 산출할 필요는 없다. 그러나 고가의 종물은 독립하여 평가하여야 할 것이다. 

부속물건에 대하여도 압류의 효력이 미치므로 평가의 대상이 되나 건물이 경매목적건물과 동일지번상에 있다는 사실이나 가옥대장상에 경매목적건물의 부속건물이라고 기재되어 있다는 사실만으로써는 그것이 곧 종물인 부속건물이라 단정할 수 없다.(대법원 1996.10.5. 자 66마 222결정).

㉲ 강제경매의 압류의 효력은 종된 권리에 미치므로 종된 권리도 평가의 대상이 된다.

예컨대 건물을 경매할 경우 부지의 지상권은 평가의 대상으로 된다(지상권자가 소유하고 있던 지상건물이 경매되는 경우 경매시 지상권이 유보되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 경락인은 건물과 함께 지상권도 당연히 취득한다. 대법원 1992.7.14. 선고 92다 4925판결). 그러나 임차권은 임대인의 승낙이 없으면 양도할 수 없으므로 이를 평가에서 참작할 필요가 없다(그러나 임차권에 관하여 등기가 있거나 임차인의 건물등기가 있는 경우에는 양도성이 있으므로 증액 평가되어야 한다는 견해도 있다).다만 임대인의 승낙이 있으면 평가의 대상이 된다. 

경락의 결과 경락인이 법정지상권을 취득하게 될 경우에는 그 장래의 법정지상권은 평가의 대상으로 된다. 

토지의 경매에 있어서 지역권(경매목적토지가 요역지인 경우)도 평가의 대상이 된다.

㉳ 미분리의 천연과실은 원래 토지의 구성부분이므로 명인방법을 구비하여 제3자에게 양도된 경우가 아니면 원칙적으로 평가의 대상으로 되나 그것이 경락시까지 성숙기에 달하여 채무자에 의하여 수취될 것이 예상되는 경우에는 평가의 대상에서 제외된다. 왜냐하면 압류는 채무자에 의한 부동산의 이용 및 관리를 방해하지 아니하기 때문이다(603조 2항).

그러나 임의경매의 경우에는 민법 259조가 저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 취득한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다고 규정하고 있으므로 천연과실까지 고려하여 평가를 하여야 한다. 그러나 법정과실(예컨대 차임)은 평가의 대상이 되지 아니한다. 압류의 효력이 미치지 아니하기 때문이다.

  ⑤ 평가의 방법

㉮ 어떠한 기술적 방법으로 평가하여야 하는가는 감정인의 판단에 맡겨야 하나, 감정인은 경매부동산의 현지에 임하여 부동산의 위치, 형상, 주위의 상황, 건물의 구조, 자재 등 제반 사정을 참작하여 객관적으로 공정하고 타당성 있는 방법으로 감정 평가하여야 한다. 

지목이 답으로 되어 있다 하더라도 현황이 택지이면 택지로서 평가할 것이다. 경매부동산을 보지도 아니하고 등기부등본이나 토지대장 또는 가옥대장등본만을 보고 탁상감정을 하는 것은 위법이라 할 것이다(대법원 1968.8.26.자 68마798결정). 

㉯평가의 기준시 – 감정인은 평가시를 기준으로 하여 그 시점에 있어서의 가격을 평가하면 족하다. 다만 경락에 의하여 법정지상권이 발생하게 된다거나 경락시까지 경매부동산에 존재하는 단기임대차의 기간이 만료한다든가 하는 사정이 있어 평가의 대상 또는 평가에 있어서 참작하여야 할 권리상태가 경락시와 평가시에 각각 다를 것이 명백히 예상되는 경우에는 경락시에 상태가 평가시에 이미 존재한다고 가정하여 평가하여야 한다.

㉰ 경매부동산의 부담 – 경매부동산 위에 경락인이 인수하여야 할 담보권이 있는 경우 예컨대 유치권이 존재하고 있는 경우에는 그 부담이 있는 부동산가격을 평가하여야 한다. 왜냐하면 경락인을 그 유치권의 피담보채권을 변제할 책임이 있기 때문이다(608조 3항). 

부동산 위에 존재하는 저당권은 경락에 의하여 소멸되므로(608조 2항) 평가에 있어서 이를 고려할 필요가 없다. 경매부동산 위에 경락인에 대하여 대항할 수 있는 용익권이 존재하는 경우에는 그 부담이 있는 부동산가격을 평가하여야 한다. 따라서 경매부동산 위에 전세권(단 경락으로 인하여 소멸하는 608조2항에 규정된 전세권은 제외), 법정 또는 약정지상권, 지역권(경매목적토지가 승인지인 경우), 대항력 있는 임차권이 존재하고 있는 경우에는 그 부담이 있는 가격을 평가하여야 한다. 경락에 의하여 비로소 법정지상권이 생기는 경우에도 평가시에 고려하여야 한다. 

대항력 있는 임차권으로서는 등기된 임차권(민법 621조2항), 지상건물의 등기가 된 토지임차권(민법 622조), 주민등록이 된 주택임차권(주택임대차보호법 3조) 등이 있다.  경매부동산에 가처분의 등기 또는 가등기가 되어 있는 경우에도 평가시에 이를 고려하여야 한다. 

경락인이 인도명령을 받을 수 없는 경우에는 목적부동산의 인도를 받기 위하여 때로는 점유자를 상대로 소송을 하여야 되므로 이러한 사정을 고려하여 감액 평가하여야 한다. 

㉱ 환지예정지의 지정 – 환지예정지가 지정되어 있는 경우에 환지예정지의 지정에 의한 토지의 사용관계는 그 예정지 위에 이전하는 것이므로 그 예정지의 위치, 평수, 형상 기타의 사정도 종전의 토지의 평가시에 참작되어야 한다(대법원 1973.9.3.자73마762결정, 1983.9.26.자83마카33결정). 

㉲공법상의 제한 – 경매목적토지 중의 일부가 도시계획선에 저촉되는 경우에는 이러한 사정을 참작하여 평가하여야 한다. 또 경매부동산의 사용수익에 관하여 공법상의 제한이 있는 경우(예컨대 건축법 32조이하, 도시계획법 19조 이하)에는 이러한 사정도 고려하여야 한다. 

㉳ 경매부동산이 수 개 있는 경우 – 이 경우에는 원칙으로 부동산마다 개별적으로 평가하여야 한다. 수 개의 부동산을 일괄경매함이 명백한 경우에는 개별평가에 겸하여 일괄평가도 아울러 명함이 상당하다.  

이 경우 어느 것을 기준으로 삼아 최저경매가격을 결정하는가는 법원의 재량에 의한다. 다만 수 개의 부동산을 일괄경매함에 있어서 각 부동산의 대금액을 특정할 필요가 있는 때에는 각 부동산을 개별적으로 평가하여 각 부동산마다 최저경매가격을 정하여 놓아야 한다(655조 2항 참조). 자세한 설명은 후술 “다.의 특별매각에 관한 재판 중 (3)(나) 및 (다)”참조. 일개의 건물인데 몸채, 사랑채, 행랑채 등으로 수동의 건물로 구성되어 있더라도 그것을 동별로 평가할 필요는 없고 법률상 1개의 건물마다 평가액을 내게 하면 족하다. 

㉴ 과수원에 대한 평가 – 과수원에 대한 평가에 있어 지상 과목(果木)에 대한 수종(樹種), 수령(樹齡), 본수(本數), 시설물 등을 실상대로 개별적으로 감정 평가하여 그 지가에 대한 산출기초를 명확히 하여야 한다(송민 74-2). 

㉵ 공유부동산의 지분 – 경매의 목적이 지분인 경우에는 공유물 전체에 관하여 평가한 다음 그 지분비율에 따른 가격을 산출한다. 

㉶ 집달관의 보조 – 감정인이 그 직무를 행함에 당하여 저항을 받아 집달관에 대하여 원조를 구할 때에는 집행법원의 허가를 받아야 한다(규 102조 2항, 149조 2항). 

⑥ 평가서

감정인은 평가의 결과를 기재한 서면 즉 민사소송규칙 149조의 2  1 항 각호의 사항을 기재한 평가서를 소정의 기일까지 집행법원에 제출하여야 한다. 이 평가서에는 부동산의 형상 및 그 소재지 주변의 개황을 알 수 있도록 도면을 첨부하여야 한다(규 149조의 2,2항). 법원은 이 평가서 사본도 물건명세서 사본과 함께 일반인이 열람할 수 있도록 비치하여야 하므로(규150조2항) 원본외에 사본을 1통 더 제출받아 두는 것이 좋다. 

⑦ 재평가  

감정인의 평가가 합리적 근거가 없거나 평가시에 당연히 고려하여야 할 사정을 고려하지 않고 평가하여 이를 최저경매가격으로 삼을 수 없다고 인정되는 경우에는 법원은 재평가를 명할 수 있다.  

그러나 경매절차진행중 상당한 기간이 경과하였다는 사실만으로써는 재평가를 명할 사유가 되지 못한다(대법원 1969.6.3. 자69마 104결정, 1971.9.2. 자72마533결정). 

다만, 최초의 경매 이후 강제집행의 정지결정으로 인하여 장기간 경매절차가 정지된 후 다시 속행하는 경우에 그 동안 경제사정의 급격한 변동이 생겨 당초의 평가액이 정당한 최저경매가격이라고 보기 어려울 때에는 법원은 경매의 공정을 기하기 위하여 재평가를 명할 수 있다 할 것이다. 

평가의 전제가 되었던 중요한 사항이 변동된 경우(예컨대 평가 후에 환지처분이 있은 경우)에도 재평가를 명해야 할 것이다. 

당사자로부터 재평가신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하고 접수된 신청서를 경매사건기록에 시간적 접수순서에 따라 편철(가철)하며 인지는 첩부를 요하지 않는다(송민 91-1)

  (다)최저경매가격의 결정

① 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저경매가격을 정한다(615조). 감정인의 평가액을 그대로 최저경매가격으로 정하여야 하는 것은 아니다. 그러나 감정인의 평가액을 증감하여 최저경매가격을 정함에는 그럴만한 합리적인 이유가 있어야 한다.     

실무에서도 원칙적으로 감정인의 평가액을 그대로 최저경매가격으로 정하고 있는 것이 통례이다. 그러나 예컨대 평가에 위산(違算)이 있는 경우와 같이 재평가를 명하지 않더라도 법원이 바른 평가액을 이끌어 낼 수 있을 때에는 평가액과 다른 액을 최저경매가격으로 정할 수 있다.  

법원은 최저경매가격을 정함에 있어서 별도로 결정문을 작성하지 않고 경매기일공고에 최저경매가격을 기재하면 된다(반대설 있음).

② 최저경매가격은 한번 결정된 이상 함부로 변경할 것은 아니다. 그러나 앞에서 본 바와 같이 경제사정 등의 변동으로 처음으로 최저경매가격을 그대로 유지함이 사회통념상 부당하거나 평가의 전제로 된 중요한 사정에 관하여 변경이 생긴 경우 또는 최저경매가격의 결정 후에 그 기초가 된 평가에 잘못이 있음이 판명된 경우에는 재평가를 하여 이를 다시 정하여야 할 것이다. 평가에는 잘못이 없으나 평가의 취지를 오인하여 최저경매가격의 결정을 잘못 한 경우에도 최저경매가격을 다시 정하여야 한다. 신경매의 경우에는 631조 1항에 의하여 최저경매가격을 저감할 필요가 있으나 그것은 당초의 최저경매가격결정이 잘못됐기 때문은 아니다.

③ 최저경매가격의 결정에는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(504조1항. 그러나 633조6호를 들어 경락허가에 대한 이의나 항고사유로 삼을 수 있으므로 집행에 관한 이의를 인정할 필요가 없다는 반대설 있음). 다만 이에 대한 집행에 관한 이의는 경매기일까지로 한정하고 경매기일 이후에는 경락허가에 대한 이의 또는 경락허가결정에 대한 항고로 다툴 것이다.