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융자 승인 ( Financing )
뉴욕부동산 전문인 김창선입니다. 대부분의 경우, 융자가 없이는 집을 살 수 없습니다. 생기기 때문에 현명한 융자야 말로 집을 좋은 가격에 사는 것 보다도 더욱 중요한 절차라고 할 수 있습니다.
크레딧 미리보기와 점수 관리부터 ( Manage Your Credit First )
신용( Credit )부터 알아봅시다
심사 절차 또한 수월해 질 수 있기 때문에 자신의 신용수준을 먼저 알아보고 난 뒤에 주택매입 계약을 하는 것이 바람직하다고 봅니다.
첫째, 신용을 알아보기 위해서는 미국 신용 정보기관에서 직접 연락하여 알아 볼수도 있지만 가장 간단한 것은 잘 아는 융자 회사나 은행에 상담하여 크레딧 리포트(Credit Report)를 띠어 봐 달라고 부탁하면 됩니다. 리포트 비용은 저렴한 수준이며 리포트를 신청하고 나면 곧 바로 신용점수도 함께 포함되어있는 정리된 보고서가 준비됩니다.
자동차나 가벼운 크레딧 카드 신청과는 달리 주택 융자에서는 크레딧을 세 군데서 동시에 띠게 되는데 그 것은 좀 더 정확한 보고서를 취득하려는 목적에서 비롯된는 것 입니다. 세개의 리포트가 함께 나온 것을 트라이 머지(Tri-merged) 리포트라 합니다. 은행마다 관점이 조금씩 다르지만 주택 융자인 경우 대다수의 은행들은 그 세개 중에서 중간 점수( Mid Score ) 를 적용합니다.
일단 리포트에 들어있는 내용들이 모두 정확한 것들인가를 확인하고 문제점이 있으면 담당 론오피서 ( Loan Officer )에게 부탁하여 문제들을 제거할 수 있는 방법 을 제시하도록 부탁합니다. 문제가 해결되거나 신용카드 발란스( Credit Card Balances )를 줄이고 나서 시일이 조금 지나면 신용점수가 올라 가기 때문에 융자심사에서유리한 위치에 서게됩니다. 미국에서는 신용점수가 700 이상되는 사람들이 과반수를 이루고 있습니다. 해결하는데 소비되는 시간과 정력이 낭비되는 것은 물론 최악의경우에는 융자받기에 실패하여 집을 사지 못하는 경우도 생기게 됩니다.
세가지 융자 승인 ( Three Different Types of Loan Approval )
* 프리 콸리픽케이션 ( Pre-Qualification )
1. Pre-Qualification 은 일단 융자의 가능성과 자신의 소득 수준과 기존의 부채액수,그리고 신용을 기준으로 융자액이 어느 정도 나올 것인지 미리 알아보는 간단한 절차를 말합니다. 이 때는 증명서류를 제출하지 않은 상태에서 이루어지는 절차이기 때문에 Seller 에게는 그다지 설득력을 발휘하지 못하는 맹점이 있는 반면에 간편함이 있는 것은 사실입니다.
2. Pre- Approval 은 자신의 신용, 수입증명서, 직장증명서, 은행 잔고 증명서, 그리고 심사에 필요한 주요 서류를 제출하고 난 후 은행이나 융자회사에서 발행하는 승인을 일컫습니다. 이 절차는 매입대상 주택에 대한 감정보고서와 등기 조사서를 제외한 나머지 주요 서류에 대한 심사를 이미 마친 상태에 이기 때문에 주택 매입자 자신도 신념있는 홈 쇼핑을 할 수 있음은 물론 Seller 도 안심하고 계약서에 서명할 수 있는 신빙성을 동반합니다.
3. Approval 은 은행에서 신청자는 물론 대상 주택에 대한 모든 서류를 심사하고 난 이후 발행하는 승인을 말하며 대부분 이 절차를 밟고 나면 매입 클로징( Closing ) 을 준비해야 합니다. 순조로운 클로징을 돕기 위해 경험이 풍부한 론오피서는 마지막 펀딩 (Funding )전에 요구되는 추가 서류에 대한 준비작업에 들어 가며 에스크로와 관계된 모든 에이전트, 그리고 손님에게 승인을 알림과 동시에 추가서류 준비 필요성을 알려주게 됩니다.
융자 신청서 제출하기 전 먼저 알아야 할 사항들
* 크레딧 스코어 ( Verification of Credit History / Standing )
융자를 할 때는 통상적으로 이자와 비용을 먼저 알아 보려고 합니다.
은행의 론 오피서는 당연히 미국에서 가장 낮은 이자율과 비용을 알려 주게되는데 그 이유는 손님의 신용점수와 수입수준, 그리고 다운페이 출처가완벽한 것으로 가정을 하고 가격을 알려 주기 때문입니다.
결국 융자 신청서가 제출되고 난 후 몇 주일이 지나 보면서 한 두가지씩 결격사유가 드러나기 시작하고 완벽하지 못 한 내용이 드러날 때 마다 이자 또는 비용이 처음 알고 있었던 것 보다 높아지는 것을 알 수 있게 됩니다. 그 때는 이미 다른 은행으로 돌아가기 힘든 때가 되어 버리고 난 후가 되겠지요 왜냐면 에스크로 클로징 날짜가 눈 앞에 다가 오고 있기 때문입니다. 따라서 위의 세가지 내용을 정확히 알려 준 상태에서 이자와 비용을 책정하는 것이 나중에 울며 겨자 먹기식의 융자를 피하게 해 줄 것입니다.
질문 : 수입을 증명할 수 없는 경우에는 어떤 방법이 있나요 ? 경우에는 세금보고서가 제출 되지 않아도 승인을 받을 수 있는 특별 융자 프로그램들이 마련되어 있으니 별로 걱정할 필요는 없습니다. 다만 이자율이 0.125% 에서 0.25 % 가 높은 경우가 많으니 낮은 이자율과 편안한 심사과정을 제공하고 있는 은행을 찾으시길 바랍니다.
융자프로그램을 제시하고 있습니다.
Stated Income :
예를 들어 주택 바이어가 급한 상황에서 에스크로를 끝내야 하는 상황이 생겼는데 융자서류를 미쳐 완벽하게 준비하지 못하는 처지에 있다고 가정했을 때 은행은 그 처지를 감안하여 융자 신청서에 써 있는 내용을 액면 그대로 받아들여 주는 프로그램을 적용할 수 있습니다. 이러한 경우는 대개 지난 2년간의 세금보고서를 제출하지 못하는 때를 말하게 되는데 은행은 융자 서류 수입란에 손님이 써 놓은 높은 액스를 바탕으로 승인을 하게 됩니다.
이 경우에 유의해야 할 사항은 융자를 받고 난 후에 페이먼트를 못 할 경우 은행에서는 연방세무국(IRS)에 손님의 수입이 정확히 명시되었는지를 조회할 수도 있습니다. 또한 직장이나 비지니스에서 적어도 2년 동안 일하고 있음은 반드시 증명되어야 합니다,.
Stated Assets :
은행에서는 다운페이먼트가 빌린 돈이 아니라는 것을 확인하고자 합니다. 떨어지기 때문에 반드시 다운페이가 손님의 은행이나 투자구좌에서 두달 정도 있었거나 주변에서 선물로 받았다는 것을 증명해야 합니다. 만약 그러한 증명을 할 수 없는 경우에은 Stated Assets 라는 프로그램을 적용하면 됩니다. 이 경우에는 융자 신청서에 명시한 잔고를 액면 그대로 받아들여 승인을 주게 됩니다.
No Income, No Assets (NINA 니나 ) 이 프로그램은 수입과 개인자산 모두를 확인하지 않은 프로그램입니다.
No Doc : 신청서에 아예 수입이나 자산을 명시하지 않는 프로그램으로써 융자중에서 가장 간단히 승인을 받을 수 있는 방법입니다.
참고 : 은행마다 조금씩 차이는 있지만 위의 프로그램들은 대체로 좋은 크레딧을 요구합니다. FICO(빠이코/ Fair Isaac Corp) 680 이상이며 지난 2년간의 크레딧 역사가 깨끗하면 유리합니다.
모기지는 기간이 그 어느 융자보다도 길기 때문에 이자율과 상환기간에 따라 총 페이먼트의 액수가 크게 차이를 보이게 됩니다. 따라서 융자 가격 (Pricing ) 을 정하는 순간은 향후 15년에서 30년이라는 장기적인 재정적 이익과 손실을 가져다 주는 중요한 때라고 볼 수 있습니다. 고정 이자율 융자 ( Fixed Rate Mortgage ): 프로그램으로서 상환기간이 끝날 때 까지 월 페이먼트의 액수가 일정합니다.
페이먼트 액수는 상환기간이 길면 길수록 작아지며 미국에서 통상적으로 사용되는 계약기간은 15년,20년, 25년, 30년 입니다. 금융계에서는 상환기간을 Amortization Period 라고 합니다.
변동 이자율 융자 (Adjustable Rate Mortgage)
( Short Term Rates )를 정하여 은행이 추구하는 이윤을 추가 해서 손님들에게 오퍼하는 융자상품인데 은행 입장으로 봐서는 가장 안정된 이익을 가져다 주는 상품이라 볼 수 있습니다.
예를 들어서 ABC 은행이 오퍼하는 변동이자 상품이 6개월 CD (Certificate of Deposit, 6 개월 짜리 예치 증서) 이자율에 2.75 %의 마진을 추가한다면 그 은행은 Deposit 손님들에게 돈을 맡아서 CD 이자율을 페이하고 돌아서서 주택 융자 손님에게는 2.75%를 더해서 이자를 받는 것을 말합니다. 결국 융자손님들에게 직접적으로 타격을 주는 것은 바로 마진이 얼마냐는 것입니다. 따라서 변동이자 상품을 사핑할 때는 기본 이자기준(Index ), 추가이자율(Margin) 그리고 이자율과 페이먼트가 올라 갈 수 있는 최고 한도입니다.
변동상품은 주기적으로 이자율의변화에 따라 손님에게 변화된 이자율을 바탕으로 새로 계산된 페이먼트를 요구하게 되는데 미국에서 가장 많아 쓰이는 페이먼트 계산 스케쥴은 주로 1년에 두번의 이자와 페이먼트 조정과 전체 상환 기간 동안 6% 까지만 올라 갈 수 있도록 되어 있습니다.
Cap (켑 )
Rate Cap: 주기적인 이자율 상승 한도 Negative Amortization : 상승기간 동안 이자율이 오른 것에 비해 페이먼트 액수를 작게 했을 경우 모자라는 액수가 원금에 붙어서 원금이 불어나는 것을 말합니다. 네가티브를 허용하는 융자는 개인 실정에 따라 페이먼트를 줄여서 할 수 있는 것 은 좋으나 장기적으로 원금이 불어 날 수 있기 때문에 여유가 생기는데로 미니멈 페이먼트보다 많은 액수를 페이하면 원금이 불어나는 것을 막을 수 있습니다. 3년 / 5년 / 7년 고정 재융자를 하여 원금을 갚아야 하는 프로그램입니다. 이 프로그램은 현재 살고 있거나 매입하려는 집에서 일정한 기간만 살고 이사가려는 사람에게 적합하며 고정 이자율은 30년이나 15년 이자보다 낮기 때문에 페이먼트를 줄일 수 있다는 것이 장점입니다. |
출처: NewYork NewYork 원문보기 글쓴이: 김 창 선
