써머리 부동산투자 불변의 법칙 : 노력 + 운이 투자 성공을 만들어 낸다

[내일은 다르게]

부동산 투자 불변의 법칙

- 총평

“불변의 법칙”이라는 섹시한(?) 제목에 비해 주된 내용은 투자자 본인의 마음가짐을 강조하였다. 여타 부동산 관련 서적과 달리 투자의 세부 기술에 대한 설명은 거의 없이 행동습관과 마인드에 대한 설명이 더 많다. 투자에 있어서 무엇보다 마음 다스리기가 기본이니 그것을 잘 하는 것이 어떠한 투자 기술보다도 훌륭하다는 의도를 전달하기 위함이 아닐까 생각이 들었다.

그 외에 부동산 투자를 통해 돈을 버는 것은 상당부분 운이 작용하는 것이며 그 운을 끌어들이기 위해서는 부동산의 근간이 되는 법과 정책을 잘 이해할 수 있도록 많은 노력을 기울여야 한다고 저자는 설명한다.

- 주요내용

① 부동산이 돈이 되는 원리

* 부동산(자연물) → 사회의 법을 통해 상품으로 생산됨 → 돈으로의 교환가치 발생

법 규제 : 토지를 자연물로 둘지 재화로 활용할지 결정

           → 규제의 틀 속에서 토지의 개발용도 결정

     ∴ 부동산은 사회구조 구성원의 가치관이 반영된 법규에 의해 기본적으로 구성됨.       

    * 법으로 상품구조 결정되면 상품에 대한 투자 구조 결정

       : 분양, 매매, 경매, 리츠 등

    * 결국 부동산이 갖는 돈으로서의 가치를 판단하기 위해서는

      ⅰ) 정책 및 법의 집행방향을 우선적으로 이해

ⅱ) 현재와 미래의 지역 용도와 규모, 인구 집중도, 시설별 배치 조사

ⅲ) 해당상품의 개별적 상태와 여건 파악

② 부동산의 80%는 법과 정책

   * 현재의 사회구조와 가치관을 이해한다

      : 현재 한국사회의 공동 목표가 지역 균형발전과 지방화를 통한 국가 경쟁력 강화라고 한다면 개발에서 소외된 곳들에 대한 개발 특별법 제정과 지방분산 관련 정책들이 나올것이고, 이를 위한 국토 전반에 대한 이용계획을 재구성할 것이다.

* 이러한 이해 속에서 관련 법들의 내용을 세부적으로 알아야 한다

: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 국토의 용도별 도시계획과 지역계획, 농지법, 산지관리법, 자연환경보전법, 그 밖의 특별법 등

* 향후에 펼쳐질 각종 계획들을 파악하고 있어야 한다

: 시설물의 용도와 규모 계획, 지역별 물자와 사람의 이동을 위한 공항, 항구, 도로, 철도 등의 계획과 전략 등

③ 실제 투자의 방법

-         신규 분양 청약 : 시세 차익

-         분양권 전매 : 시세 차익

-         택지개발지구 내 상가 구입 : 임대수익 후 매각 차익

-         경매투자 : 시세 대비 저가 낙찰, 용도 변경 후 임대, 매각 차익

-         헬스장 분양 : 회원 확보 후 권리금 차익

-         목욕탕 분양 : 월 이용 수입 후 매각 차익

* 돈 버는 것이 어려운 것이 아니다 : 시간이 모든 것을 해결해 주며, 투자를 하는 것 자체가 중요하다.

     * 돈은 기술과 전략의 문제다. 그 이후 성공여부는 운이다. (하늘만이 알고 있다)

     * 결국 투자를 했을 때 자신의 예상을 벗어났을 때 입을 손해의 정도와 스스로가

이겨낼 수 있는가에 대한 부분, 즉 리스크를 고려할 수 있어야 한다.

④ 투자방식에 따른 장단점

구분	장점	단점	변수
매매	자유거래 매도담보책임 규제 제한 적음	시세 매입 세제혜택 없음 헌 것	시장변수
급매	자유거래 규제 제한 적음 비교적 저렴한 투자	하자 잠재 가능성 헌 것	시장변수
분양 분양권 전매	프리미엄 미반영 세제등 혜택 동반 새 것	투자자 자격제한 규제 조건이 경직적	시장변수 법규 규제 * 주택공급에 관한 규칙 * 주택법 *도시 및 주거환경 정비법 * 민사집행법, 국세징수법
지역/직장조합 재건축조합 재개발조합	개발이익 가능성 새 것	규제 추진절차의 복잡성
경공매	시세차익 가능성 규제 적음	절차의 법정화 권리분석 등 부담

⑤ 부동산 투자에 실패하는 사람들

   * 사돈이 논을 사면 배가 아프다 : 타인의 성공을 들을 수 있는 여유가 필요하다

   * 일확천금을 노린다 : 급한 마음을 먹으면 실패한다

   * 귀가 얇다 : 투자자 입장에서 설득하려는 업자의 이야기를 그대로 수용하면 안된다

   * 자본금이 적다 : 자본금에 충분한 여유가 있거나 대출금을 여유있게 갚을 수 있는

고정적 수입원이 확보돼 있어야 한다

   * 자식들 때문에 실패한다 : 아이들을 위해 물불을 가리지 않고 덤비면 실패 지름길이다

   * 고학력자들이 대체로 실패한다 : 모든 것이 완벽해지기를 기다리다 때를 놓친다

   * 월급쟁이들이 많이 실패한다 : 시간이 없어 현장정보에 낯설다

                                  규칙적이어서 변동가능성이 높은 투자행위에 안맞는다

   * 돈 꾸는 것을 싫어한다 : 대출도 전략이다

   * 조언을 무시한다 : 가까운 사람, 특히 배우자의 조언을 구해라

   * 자기확신에 차 있다 : 계산적으로 고도화된 머리보다는 감성적 가슴이 필요하다

   * 손해를 전혀 안 보려고 한다 : No risk, no return

   * 기사나 뉴스에 일희일비한다 : 매체가 가진 일회성 성격은 장기적 투자와 맞지 않음

⑥ 투자의 운을 잡는 행동습관

   부동산 투자의 성공 여부는 대부분 운이 좌우하지만 나머지 노력들이 없으면 성공확률이

 낮아진다

   각종 조사와 기획 등 다양한 활동에 시간 투자 → 이론과 지식, 정보의 구비

→ 현장에서의 활동 → 투자의 판단 → 운이 따라지면 성공

   운은 마음 다스리기에서 온다, 그렇다면 마음은 어떻게 다스리는가?

   * 다른 사람들을 의식하지 않는다

     → 부동산으로 돈 번 사람들의 이야기를 너무 의식하면 욕심에 사로잡힌다

        그렇게 되면 꾼들의 고객이 되어 그들의 배만 불리는 꼴이 된다

   * 이기적인 욕심을 버린다

     → 이기적 욕구를 버리면 마음의 여유가 생기고 분석할 수 있는 능력을 갖추게 된다

   * 흥분하지 않는다

     → 선정적이며 마음에 쏙쏙 와 닿는 각종 투자 관련 뉴스는 차라리 안 보는게 좋다

   * 전문가에 의존하지 않는다

     → 전문가들의 예상은 언제든지 틀릴 수 있고 운 좋게 맞을 수도 있다

        스스로가 전문가가 되어야 한다

   * 좋은 일을 많이 한다

      → 좋은 일을 하는 건 남을 생각한다는 것이며 남을 생각하면 다른 사람들의

움직임에도 관심을 갖게 마련이다 : 자신도 모르게 투자운용의 감각이 생긴다

    * 준비하고 배운다

      → 자신이 관심 있고 알고 싶은 것부터 업자나 실무자를 만나 들은 이야기를 자신의

 것으로 만드는 실천적 노력이 가장 이상적

    * 기도한다

      → 기도는 자기 확인의 절차다. 항상 빌고 기원하면 운이 따른다

    * 자유롭게 행동한다

      → 투자 방법과 대상을 창의적으로 개발하고 기획해야 한다

    * 고집스럽게 지킨다

      → 수 십번 살수 있어도 팔기 어려운게 부동산이다. 장기적인 관점에서 투자해야한다

    * 무르익었을 때 처분한다

      → 무르익었을 때 투자하면 행운이 들어갈 공간이 좁다

    * 술과 담배를 멀리한다

    * 배우자를 존중한다 → 배우자의 조언은 중요하다

⑦ 부동산 정보의 지속적 관리

   * 투자정보와 환경에 대해 계속적인 관심을 기울여야 한다

   * 정부 정책이 가장 중요, 시장 공급정보, 수요정보, 상품정보와 경제/일반환경정보 있음

   * 주택투자 관련 법규

주택정책정보			소관부처
수급관점	신규공급	주택법, 시행령, 시행규칙 → 분양 주택공급에 관한 규칙 → 분양, 청약제도 건축물분양에 관한 법률 → 분양	국토해양부
	비신규공급	도시및주거환경정비법, 시행령, 시행규칙 → 재건축/재개발 주택법 → 리모델링	국토해양부
세제관점	취득보유세	지방세법,시행령, 시행규칙 시도 지방세조례	행정안전부
	양도세 소득세	소득세법,시행령,시행규칙 조세특례제한법	기획재정부
특수정책	임대차	주택임대차보호법, 시행령	법무부

* 일반 부동산투자 관련 법규

비주택정책정보			소관부처
토지관점	총괄규제	국토기본봅 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 수도권정비계획법	국토해양부
	개발관련	택지개발촉진법 농지법 산림법, 산지관리법 각 부처별 소관법령 각 시도 자치단체의 개발계획	국토해양부 농림수산식품부
건물관점	신축관련	건축법 건축물 분양에 관한 법률	행정안전부 시도
	세제관련	지방세법 소득세법, 조세특례제한법	행정안전부 기획재정부
특수정책	임대차	상가건물임대차보호법, 시행령	법무부

* 금융관련 정책 소관부처

일반금융	총통화량, 외환수지, 무역수지 인플레이션 등	기획재정부
일반물가상승	일반물가 상승률 – 자재별, 도소매별, 지역별 주택표준건축비상승율, 분양가격 공시지가상승율 기준시가상승율	기획재정부 국토해양부 행정안전부
금리수준	대출금리와 규모 대출현황, 부실채권 등	기획재정부
대체투자환경	예금금리, 보험상품 금리 주식 시장 등	기획재정부

* 수요관련 소관부처

수요자관련	주택청약 통장 가입자 현황 세대수, 세대원, 보유부동산특성 소득수준, 고용 및 실업수준	국토해양부
공급자관련	건설회사 증가율 부도회사 추이	통계청 국토해양부
상품관련	거래시세, 분양가격 재고율, 판매율 세금부담	기획재정부 국토해양부

[호모후모아]

내용을 보니 좋은 책 같습니다.

[Mirae]

예전에 이책을 읽었는데,,, 지루하던데... 아마 머리가 둔해서 그런가봅니다. 책 요약해주셔서 다시금 되새겨봅니다. 감사

[내일은 다르게]

솔직히 요약하면서 저도 지루했습니다. ^^;

[시봉아빠]

ㅎㅎㅎ 솔직하시네여 ('' )

[호호야]

요약된 내용을 보니 읽고싶습니다 동기부여 정말 감사합니다^^*

[행복지킴이]

역시 '내일은 다르게'님은 써머리를 잘하십니다.^^*

[최강관측병]

감사합니다..재편집하시는데 탁월하신것 같습니다.. 대단하세요

[유쾌한]

감사합니다...책 한권 후딱 읽은 기분입니다...^^

[언덕에올라]

자세하게 써주신 써머리 감사히 잘 보았습니다...*^^