스크랩 마포구 합정동, 상수동, 신수동,현석동, 용강동 현장답사기(완결)

[신나라아찌]

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안녕하세요. 부미모 대표 골목대장 이형진입니다.

저번 글에 이어 이번에는 상수동, 신수동, 현석동, 용강동 아파트 및 진행되고 있는 재개발 구역에 대해 알아보겠습니다.

우선 상수동에 상수1구역과 상수2구역 재개발지역이 2014년 말 완공목표로 한창 공사중에 있습니다.

상수1구역과 상수2구역은 위의 그림에서 본 바와 같이 서로 인접하여 있고, 약 1,000세대의 대단지로 건설되고 있습니다.

마포구 일대는 삼성 래미안 타운이라고 해도 과언이 아닐만큼, 래미안 단지들이 많습니다. 공덕래미안, 신공덕래미안, 아현래미안, 용강래미안등 마포구 일대는 래미안 단지들이 많아서 래미안 타운이라 불러도 될것같습니다.

<상수1구역 건설 현장>

상수1구역의 명칭은 "래미안 밤섬 리베뉴 1차"로 불리우고, 지하4층 ~ 지상 21층 총 6개동으로 전용면적 기준 59㎥(25형), 85㎥(32형) , 121㎥(44형) , 125㎥(48형)으로 이루어져 있고, 총 429가구 규모로 건설되고 있으며 이중 170세대는 일반분양입니다.

상수1구역의 조합원분양가 및 일반분양가를 살펴보면 

현재 잔여세대 특별분양중에 있습니다.

<상수2구역 공사현장>

상수2구역의 명칭은 "래미안 밤섬 리베뉴 2차"로 불리우고, 지하3층 ~ 지상 24층 총 8개동으로 전용면적 기준 59㎥(25형), 84㎥(32형) , 122㎥(44형) , 147㎥(53형)으로 이루어져 있고, 총 530세대 규모로 건설되고 있으며 이중 172세대는 일반분양입니다.

상수2구역의 조합원분양가 및 일반분양가를 살펴보면  

상수2구역도 현재 잔여세대 특별분양중에 있습니다.

래미안 밤섬 리베뉴 1차, 2차는 한강이 가까운곳에 있어서 한강시민공원을 도보로 이용할수 있다는게 큰장점이고, 주변에 하늘공원과 와우산공원등이 비교적 가까운곳에 있어서 주변 녹지공간도 풍부한편입니다.

그리고 지하철 6호선 상수역과 광흥창역을 도보로 이용할수 있는 역세권단지로서, 강변북로, 올림픽대교, 서강대교, 마포대교등 도로망도 가까워 여의도와 용산으로 접근성이 양호한편입니다. 또한, 서강초, 신수중등 초중고가 포진하고 있고 연세대, 서강대, 홍익대등 명문대학들이 인근에 있어서 교육환경도 뛰어나고, 편의시설은 신촌 현대백화점, 그랜드백화점, 세브란스병원, 홍대먹자골목, 신촌먹자골목등이 있어 생활인프라도 잘 갖추어져 있습니다.

자. 계속 돌아다녀 보겠습니다..

광흥창 아래에 있는 하중동 사거리와 구수동 사거리쪽으로 걸어가다 보니,  한진해모로, 한강밤섬자이, 서강GS, 강변힐스테이트 아파트가 눈에 뛰었습니다.

<위치도>

<서강 한진해모로 단지의 모습>

그래서 이 4군데의 아파트를 간략하게 말씀드리고자합니다.  

마포구 창천동 443번지 일대에 있는 서강 한진해모로는 지역조합아파트로써 총 447세대 총8개동으로 최고 25층 아파트로써 2007년 12월에 준공되었습니다. 전 세대가 채광과 전망을 확보할수 있도록 탑상형구조로 건설되었으며, 107동과 108동 고층에서는 한강 조망이 가능하며 서강대교와 밤섬 및 여의도 일대가 한눈에 들어와 경관이 뛰어난 편입니다.

교통은 서강대교와 신촌로타리, 강변북로와 바로 인접해있어 여의도및 강남권 진입이 수월한 편입니다. 지하철6호선 광흥창역과

도보 2분거리에 있다는게 장점입니다.

시세를 살펴보면 다음과 같습니다.

<출처 : 다음 부동산 시세>

<한강밤섬자이 정문>

 마포구 하중동 18-2번지 일대에 있는 한강밤섬 자이 아파트는 기존 마포 서강주택을 재건축한 단지로써 448세대 규모로 총 7개동  최고 25층 높이로 2010년 3월에 준공되었습니다. 한강밤섬 자이아파트는 모든 세대들이 비교적 큰평수로 이루어져 있으며, 

2007년 11월 분양당시 주변아파트 시세보다 비교적 높은 분양가로 분양하였으나, 높은 경쟁율을 보이며 순위내에 마감하였습니다. 그 이유는 지도에서 보듯 한강과 가까워서  한강조망 및 밤섬조망이 가능한데다, 교통여건 및 교육여건등 입지조건이 뛰어난것이 장점이었습니다.

<아파트 세대대에서 찍은 한강 조망권>

한강밤섬자이는 거의 대부분동에서 한강 및 밤성조망이 가능하며 특히 강변북로 전면에 배치된 105,106,107동은 한강조망권이 뛰어나고, 서강대교, 마포대교, 강변북로, 여의도까지 볼수있는 최고의 조망권을 자랑한게 특징입니다. 102동, 103동,104동은 동과 동사이로 조망권이 형성되어있으나, 10동은 단지안쪽에 있어서 조망권이 다소 떨어집니다.

지하철6호선인 광흥창역은 도보 5분~6분 거리에 있으며 강변북로, 올림픽대로가 바로 인접해 있어서 이동이 용이한 편이고, 근접거리에 현대백화점, 그랜드백화점, 홍대먹자골목, 대세브란스병원등 생활편익시설이 잘갖춰져 있고, 연세대, 서강대, 홍익대, 이화여대등 명문대가 가까운데 있으며 광성고, 홍익여중고, 신수중, 광성중, 서강초등 교육여건도 우수한 편입니다.

시세를 알아보면 다음과 같습니다.

<출처 : 다음 부동산 시세>

마포구 신정동 30번지에 일대에 있는 서강GS자이 아파트는 538세대로 총 6개동 최고25층으로 1997년 7월에 준공되었습니다.

입지여건 및 교육환경은 한강밤섬자이와 비슷한 요건을 갖추고 있으며, 103동, 104동이 한강조망이 가능하지만, 다른 나머지동은

단지 배치가 안쪽으로 되어있어서 한강조망이 동과 동사이로 가능하거나, 그렇치 못한게 단점입니다.

시세를 알아보면 다음과 같습니다.

 <출처 : 다음 부동산 시세>

<마포 강변 힐스테이트 정문의 모습>

마포구 현석동 222번지일대에 있는 강변 힐스테이트는  510세대로 총10개동 최고층수 20층 규모로 2004년 2월에 준공되었고,

2011년 9월에 강변현대 홈타운에서 강변 힐스테이트로 명칭을 바꾸었습니다.

강변힐스테이트 역시 한강변에 위치해 있어서 아름다운 한강조망 및 밤섬 조망권이 큰 장점이자 자랑거리입니다.

101동,104동,105동,106동이 조망권이 탁월하며, 조망권에 따라서 아파트의 가격차이가 많이 납니다.

시세를 알아보면 다음과 같습니다.

 <출처 : 다음 부동산 시세>

<현석2구역 위치도>

그 다음 지역은 마포구 현석동 108번지일대에 있는 현석2구역 재발지역을 소개하겠습니다.

현석2구역은 2012년 7월 26일날 관리처분 인가를 득하여 이주가 거의 완료 되었고,  철거작업도 거의 마무리가 되어가고 있는 현장입니다. 총 세대수 763세대 총8개동으로 건설할 예정으로 올6~7월달에 일반분양에 나설것으로 예상됩니다.

조합원수는 407명으로 비교적 사업성이 양호한 편이고, 일반 분양세대는 252가구를 분양하고, 일반분양분의 80%정도가 전용면적 84㎡ 이하의 중소형평형으로 구성하여 분양할 예정입니다. 시공사는 삼성물산(래미안)으로 결정되었고, 최고 35층으로 지어질 예정이어서 한강조망권에 대한 프리미엄도 상당히 높아질것으로 생각되고, 2016년에 완공될 예정입니다.

조합원 분양가를 살펴보면 전용면적기준 59㎡은 3억 8,000만원 선이고, 84㎡은 5억 5천만원선, 114㎡은 7억 7천만원선으로 조합원분양가가 입지를 따져보았을시 상당히 메리트 있는 가격을 형성하고 있는걸 볼수 있습니다. 현재 프리미엄도 59㎡ 기준으로 평균 1억정도 붙어있습니다..

<현석2구역 철거현장의 모습>

현석2구역 '래미안 마포 현석'의 가장 큰 장점은 뭐니 뭐니해도 한강 프리미엄을 누릴 수 있다는 것이 큰 장점입니다. 한강조망을 최대한 확보하기 위하여 단지배치를 남동, 남서향으로 배치하고 각동에서 한강을 조망할 수 있게 설계하였으며, 단지 앞 현석나들목을 통하면 한강시민공원으로 이동하기가 쉬워서 각종 체육시설과 산책길을 자유로이 이용할 수 있어, 주거환경도 상당히 쾌적한 편에 속합니다.

또 하나의 특징은 재개발 및 재건축의 일반분양 물량은 대부분 저층이지만, 래미안 마포 현석아파트는 지상 20층까지 일반분양 물량이 있어 한강을 조망할 수 있는 가구가 많다는게 특징이자 장점입니다.

교통은 지하철 6호선 광흥창역과 대흥역이 가까운 더블역세권 단지이며  강변북로, 올림픽대로, 서강대교, 마포대교 등 도로망이 잘 갖춰져 서울 도심과 여의도 등 주요업무시설지역으로 출퇴근이 용이하여 교통환경도 비교적 양호한 편입니다.

쌍용건설이 전후좌우 수직증축 리모델링한 '밤섬 쌍용예가 클래식' 전경. 왼쪽은 리모델링 전 '호수아파트' 전경.

 [사진 제공 = 쌍용건설]

<한강변에 바로 앞에 자리잡은 밤섬 쌍용 예가 클래식 - 리모델링 아파트 모습>

마포구 현석동 118번지에 위치하고 있고, 강변북로변에 들어서있어서 모든세대들이 온전히 한강조망이 가능한 "밤섬 쌍용예가 클래식"은 90년대에 준공된 "호수아파트"를 국내 최초로 전가구를 전후 좌우로 늘리면서 2개층을 수직증축한 리모델링 아파트로써

현석2구역 바로 앞에 있는 단지입니다. 리모델링으로 단지가 참으로 이쁘게 바뀐것 같아서 그냥 참고로 올려보았습니다.

<용강동 토정로 대로변에 있는 상가들의 모습>

마포역쪽으로 쭈~욱 따라 올라오다보니, 용강동 토정로에 있는 상가들의 모습들이 보였습니다. 예전에 이곳에서 저녁약속이 있어서 온적이 있었는데 상당히 유동인구가 많다는걸 느꼈습니다. 곧 바로 설명드리겠지만,  한창 건설진행중인 용강2구역과 용강3구역의 재개발이 마무리되고 입주 완료시 향후 상권이 지금보다 더 훨씬 나아질것으로 생각되어서 잠깐 설명을 드렸습니다.

그럼 또 하나의 이슈지역인 용강2구역(마포 래미안 리버웰)과 용강3구역(대림3차 e편한세상)에 대해 알아보겠습니다.

<용강2구역 및 용강3구역 위치도>

<용강2구역 "래미안 마포 리버웰" 공사 현장>

우선 용강2구역 재개발 "래미안 마포 리버웰"을 살펴보겠습니다.

용강2구역은 마포구 용강동 285번지 일대를 총 9개동, 최고 23층 높이로 세대수는 563가구를 건설하고 있는 재개발현장입니다.

563가구중 115가구를 2012, 3월에 일반분양하였는데 평균경쟁율이 2.4:1로 마감되었습니다. 시공사는 삼성물산이 맡았고, 준공은

2014년 7월 예정입니다. 또한 래미안 마포 리버웰은 분양가 상한제 지역으로 일반분양분은 2013년 5월 이후에 전매가 가능합니다.

래미안 마포 리버웰 조합원분양가 및 일반분양가를 살펴보면

조합원 분양가는  층,호수에 따라서 전용면적 기준으로 59㎡은 39,900 ~ 42,900만원, 84㎡은 52,500 ~ 69,400만원, 114㎡ 은 72,800 ~ 80,700만원으로  조합원분양가가 산정이 되었습니다.

일반분양가는 층,호수에 따라서 전용면적 기준으로 59㎡은 47,000 ~ 49,500만원, 84㎡은 64,000 ~ 67,000만원, 114㎡ 은 81,800 ~ 87,000만원으로  일반 분양하였습니다. 일반분양가는 비교적 저렴하게 분양되었습니다.

래미안 마포 리버웰은 지하철 5호선 마포역, 공덕역 및 지하철6호선인 대흥역과 도보 5분거리로 이용할수있는데, 특히 공덕역은 지하철 5호선, 지하철6호선, 인천공항철도, 경의선등 4개노선이 지나는 노선으로 교통여건이 아주 좋다는게 큰 장점입니다.

또한 한강과 비교적 가까운 위치에 있어서 약 700~800m만 가면 바로 한강시민공원을 이용할수 있고, 마포대교, 강변북로, 올림픽대로를 통하여 강북도심이나 여의도 ,광화문, 상암DMC등 접근성이 용이한 편입니다.

<용강3구역 "대림 e편한세상" 건설 현장>

용강3구역은 위의 지도에서 본 바와 같이 용강2구역 바로 옆에 있는 재개발단지입니다.

용강3구역 "대림 e편한세상"은 마포구 용강동 91-1번지 일대로 총 9개동, 최고 21층 높이로 세대수는 547가구이고, 이중 71가구를 2012, 11월에 일반분양하였습니다. 시공사는 대림산업이 맡았고, 준공은 2014년 12월 예정입니다. 대림 e편한세상도 분양가 상한제 지역으로 일반분양분은 2013년 12월 이후에 전매가 가능합니다.

"대림 e편한세상" 조합원분양가 및 일반분양가를 살펴보면

조합원 분양가는  층,호수에 따라서 전용면적 기준으로 59㎡은 36,700만 ~ 41,500만원, 84㎡은 54,000 ~ 62,000만원, 123㎡ 은 83,300 ~ 93,500만원으로  조합원분양가가 산정이 되었습니다.

일반분양가는 층,호수에 따라서 전용면적 기준으로 59㎡은 46,000 ~ 48,500만원, 84㎡은 64,500 ~ 67,800만원, 123㎡ 은 90,200 ~ 94,900만원으로  일반 분양하였습니다. 

"대림 e편한세상"의 입지조건은 바로 옆에 있는 용강2구역과 거의 비슷하다고 보시면 될것같습니다.

용강2구역과 용강3구역 개발이 완료될시 주거환경 및 교육환경, 교통환경이 완벽하게 갖추어진 메리트 있는 단지가 될것이고,

마포구 아현동, 공덕동, 상수동등 아직도 많은곳에서 재개발사업이 진행중이거나 예정되어 있는곳으로 새로운 주거 선호지역으로

부상할것으로 생각됩니다. 

3~4시간 걸어서 현장답사를 마치니 너무 허기져서  평소에 자주가는 공덕역 근처 부산갈매기집에 들러서 소주한잔과 갈매기살을 먹었는데, 그맛이 일품이었습니다...이게 현장답사의 꽃이자 맛입니다..^^

여기까지 마포구 합정동, 상수동, 신수동, 현석동, 용강동 현장답사기를 마치도록 하겠습니다.

요즘 일이 조금바빠서 이제야 현장답사기를 마무리 지었네요. 아무튼 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

부미모 회원님들, 항상 건강하시고, 늘 승승장구하시길 바랍니다.

2013년  3월 20일

부동산에 미친 사람들의 모임

까페지기 골목대장 이형진

H.P 010-9164-1126  (shooterlee@hanmail.net)

"영원히 살것처럼 배우고..내일 죽을것처럼 살아라

[신나라아찌]

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