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"어, 아빠? 먼저 전화를 다 주시고 죄송해요. 제가 자주 연락 드려야 하는 건데······. 잘 지내시죠?"
"뭘, 안 바쁜 쪽이 먼저 전화하는 거지. 그래, 잘 지내고 있는지 모르겠구나. 이 서방은 잘해 주고?"
"네. 그럼요. 저희는 잘 지내요. 날씨도 변덕스러운데 어디 편찮으신 데는 없으세요?"
"응, 나야 건강하지. 걱정 마라. 오늘 전화는 내 건강 걱정해 달라고 한 게 아니라 상의할 게 있어서야. 거 왜 우리 ○○지역에 임대한 상가 하나 있잖니? 그거 좀 급하게 팔아야 할 거 같은데 세금이 얼마나 나올지 몰라서 말이야."
"네, 알았어요. 퇴근하고 이 서방이랑 같이 찾아뵙고 말씀드릴게요."
오랜만에 친정을 찾은 야무진과 이절세. 푸짐한 저녁상을 물리고 함께 상가 매도에 따른 세금 문제를 상의하기 시작했다.
서울 ○○지역에 있는 상가에 대한 등기부등본과 건물대장 등을 확인하니 다음과 같았다.
물건 소재지 : 서울 ○○구 ○○동 ○○번지(등기부등본)
취득연도 : 2011년 1월
양도예정연도 : 2014년 10월
실제 취득가(취득세 등 포함) : 5억 5,000만 원(매매계약서 등)
일괄 양도예정가 : 8억 5,000만 원(부가가치세 불포함)
연면적 : 건물 100㎡, 대지 50㎡(건물대장, 토지대장)
취득연도 공시지가 : 2,000,000원/㎡당(공시지가확인원)
양도연도 공시지가 : 4,000,000원/㎡당
취득 시 상가 건물의 기준시가 : 2억 원(국세청 홈페이지에서 확인)
양도 시 상가 건물의 기준시가 : 3억 원(국세청 홈페이지에서 확인)
기타 필요경비는 토지와 건물에 대해 각각 1,000만 원이 있었음
상가에 대한 양도소득세는 주택 외 투기지역이 아니면 대부분 기준시가로 과세하는 것이 유리하다. 하지만 2007년부터 실거래가만으로 양도소득세를 신고해야 한다. 모든 부동산에 대한 양도소득세는 실거래가로만 신고해야 하기 때문이다.
이하에서 상가 양도소득세를 계산해 보자.
상가의 경우에는 양도소득 금액을 건물과 토지 부분으로 나눠 계산한다. 건물과 토지는 성격이 다른 부동산으로 구분될 뿐 아니라 취득 시기가 다른 경우 장기보유 특별공제액이 달라질 수 있기 때문이다. 또 건물에 대해서만 부가가치세가 부과되므로 이래저래 건물과 토지분을 나눌 필요가 있다.
그런데 자료를 보면 공급가액이 건물과 토지분으로 나눠 있지 않다. 따라서 이런 경우에는 양도 및 취득 시의 기준시가(감정가액이 있는 경우 감정가액이 우선) 비율로 안분 계산해야 한다.
① 양도 시의 공급가액의 안분
● 양도 시의 건물 공급가액 = 일괄공급가액×[양도 시의 건물 기준시가÷(양도 시의 토지 기준시가+양도 시의 건물 기준시가)] = 8억 5,000만 원×[3억 원÷(2억 원+3억 원)] = 5억 1,000만 원
● 양도 시의 토지 공급가액 = 8억 5,000만 원-5억 1,000만 원 = 3억 4,000만 원
② 취득 시의 공급가액의 안분
● 취득 시의 건물 공급가액 = 일괄 공급가액×[취득 시의 건물 기준시가÷(취득 시의 토지 기준시가+취득 시의 건물 기준시가)] = 5억 5,000만 원×[2억 원÷(1억 원+2억 원)] = 366,666,667원
● 취득 시의 토지 공급가액 = 5억 5,000만 원-366,666,667원 = 183,333,333원
이상의 정보를 바탕으로 상가 양도에 대한 양도소득세를 계산하면 다음과 같다.
(단위 : 원)
항목 | 건물 | 토지 | 계 |
---|---|---|---|
양도가액 | 510,000,000 | 340,000,000 | 850,000,000 |
취득가액1) | 366,666,667 | 183,333,333 | 550,000,000 |
기타 필요경비 | 10,000,000 | 10,000,000 | 20,000,000 |
양도차익 | 133,333,333 | 146,666,667 | 280,000,000 |
장기보유 특별공제(10%) | 13,333,333 | 14,666,667 | 28,000,000 |
양도소득금액 | 120,000,000 | 132,000,000 | 252,000,000 |
기본공제 |
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| 2,500,000 |
과세표준 |
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| 249,500,000 |
산출세액 |
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| 75,410,000 |
세액공제(2011년 폐지) |
|
| 0 |
결정세액 |
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| 75,410,000 |
총 납부할 세액 |
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| 82,951,000 |
부가가치세는 상가를 양도한 사업자가 상가 건물을 산 사람에게 따로 건물 가격의 10%를 받아 정부에 납부해야 하는 세금이다. 그렇다면 야무진의 아버지는 얼마를 양수자로부터 받아 정부에 납부해야 할까?
결론적으로 말하면 상가 부가가치세는 앞의 양도 시 건물 가격에 대해서만 과세가 된다. 즉 8억 5,000만 원 중 건물 분으로 계산된 5억 1,000만 원의 10%인 5,100만 원이 부가가치세에 해당한다. 이렇게 따진다면 앞의 거래금액은 9억 100만 원으로 뛰게 된다.
물론 거래금액에 부가가치세를 개입시키지 않으려면 양도자와 양수자가 포괄 양수도 계약을 맺으면 된다. 이는 사업에 관한 일체의 권리·의무를 양수자에게 넘긴다는 계약의 한 형태로 양도자가 폐업신고 시에 관할 세무서에 계약서 사본을 제출해야 한다. 상가 관련 세무처리는 위험요소가 많으므로 사전에 세무 전문가와의 상담을 요한다.
위의 계산 결과에서 보듯이 부가가치세는 약 5,100만 원 정도 나왔다. 이제 남은 문제는 이 금액을 어떻게 살 사람에게 잘 받아낼 수 있는가 하는 것이다.
먼저 계약할 때는 반드시 계약서에 '부가가치세는 건물을 사는 사람이 부담한다'라고 확인해 두어야 한다. 자칫 '모든 세금은 파는 사람이 부담한다'라고 하면 거래금액의 일부를 세금으로 갖다 바쳐야 하는 결과를 빚게 된다. 가령 야무진의 아버지가 그렇게 계약서를 작성한다면 8억 5,000만 원 중에서 양도소득세를 포함한 1억 3,000여만 원을 울면서 세금으로 날리게 되는 것이다.
상가를 팔아 돈을 벌 생각을 갖고 있다면 상가 건물에는 부가가치세가 있다는 것을 절대 잊어서는 안 된다.
① 땅과 세금
땅은 다른 부동산과 마찬가지로 거래 형태에 따라 취득세, 재산세, 상속·증여세, 양도소득세 등이 발생한다. 특히 땅을 양도하면 양도소득세가 과세[비사업용 토지는 16~48% 세율(당초 토지 중과세율은 60%였으나 최근에 16~48%로 인하됨)로 중과세되나, 2009. 3. 16~2014. 12. 31까지 한시적으로 일반세율 적용]되나, 8년 이상 직접 경작한 땅을 양도하면 양도소득세가 면제됨을 알 필요가 있다.
② 해외 투자와 세금
만일 한국인이 해외에서 투자하여 자산을 양도하는 경우 세금 문제는 어떨까? 양도소득세가 과세되는 상황은 5년 이상(그 미만이면 납세의무가 없다) 국내에 주소를 둔 거주자가 해외에 있는 부동산(주식도 포함) 등을 양도 시 국내에서 양도소득세가 과세된다. 물론 그 금액은 원화로 환산되며, 그 계산 방법은 국내자산의 양도분과 유사하다. 참고로 외국에서 납부한 세금이 있다면 국내에서 재정산 때 중복과세가 되지 않도록 조정해 준다.
[네이버 지식백과] 부가가치세만 알아도 몇천만 원은 그냥 건진다 (합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 : 개인편, 2014. 1. 5., 아라크네)
========================================================================================================================1. 맞습니다. 건물 매각시에는 공급가액 10%를 부가가치세로 징수하시고 납부하시면 됩니다.
대지 50평에 3층건물 을 매수할 예정입니다
1층은 상가, 2층은 사무실, 3층은 주택으로 각각 30평씩입니다
집주인이 직접 건축한 건물로 약20년 되었습니다
상기 건물을 4억에 매수하려는데 계약시 주의사항이 무엇인가요?
매매가외에 부가가치세를 더 줘야 하나요?
일반사업자를 꼭 등록해야 하나요?
계약서 특약에 기재할 내용은 무엇인가요?
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1. 등기부상 소유자 일치 여부 확인 및 건축물 대장 확인 후 위반건축물 등재여부 확인
2. 등기부상 권리관계 및 제한물권 있는지 체크하시고 임대차 현황도 파악하시고
임대차계약서 원본 확인하셔야 합니다. 매수시 명도 여부 및 승계 부분도 꼼꼼히
특약사항으로 기재.
3. 작성 내용만으로만 추정하면 상가주택이지만 상가가 주택보다 큰 상가주택이므로
상가부분에 관해서는 부가세 여부 확인하셔야 합니다.
매도인측이 일반과세자로 임대사업 등록했다면 건물분(상가) 부가가치세 발생합니다.
간이이거나 임대사업자 등록이 없다면 부가세 받을 수 없습니다.
4. 매도인측 임대사업자 등록(일반과세) 했다면 질문작성자님 부가세 환급을 위해서는
일반과세로 임대사업자 등록하셔야 합니다. 이 경우에는 포괄 양수도로 진행하신다면
보다 수월하게 부가세 부분 절차 간소화할 수 있습니다. 포괄양수도 진행시 포괄양수도
진행한다는 내용 특약사항에 기재하셔야 합니다.
5. 각종 제세공과금 정산 및 임차료 정산일자도 명확하게 지정하셔야 합니다.
6. 시설물 체크 및 추후 하자 발생시 하자보수 관련 특약도 따로 넣어주시면 좋습니다.
7. 매수금액에서 현 임대차보증금 승계하여 그 부분 대체되는 내용 기재.
8. 소유권 이전 절차가 마무리 될 때까지 등기부상 권리관계 변동없이 유지해야 한다는
내용 기재.
9. 공부상 면적 기준으로 계약 진행하시고 추후 실측시 변동 사항에 관련된 부분 합의사항
기재.
대략적인 내용만 적어드렸습니다. 말 그대로 특약은 당사자간 약정사항입니다.
면밀히 검토하셔서 추후 분쟁 발생 여지가 있는 부분 잘 살펴보시고 원만하게
계약 마무리 하시길 기원하겠습니다.
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