스크랩 토지별도등기와 대지권미등기

[동해]

토지별도등기

1. 토지별도등기의 의의
우리나라부동산은 토지와 건물등기부등본이 구분하여 별도로 각각 등기하지만(단독. 다가구주택 등)공동주택은 토지와 건물의 등기가 일체로 구성되어 있다. 즉 각 세대마다 지분이 있는 이를 대지권이라 한다. 따라서 건물과 대지권을 분리해서 매매를 할 수 없다. 항상 대지권은 건물과 같이 다닌다고 생각하면 된다. 이러한 공동주택에 토지별도등기가 되어 있다면 공동주택 신축당시 토지에 근저당을 설정하여 대출을 받아 사용하고 그 대출금을 변제하지 못한 것이 대부분이다. 아니면 근저당이 설정된에 토지위에 건물만을 신축하여 분양을 했을 경우도 있다고 보아야 한다. 이러한 것은 권리행사 하는데 제약이 크다.
이 경우 토지지분은 개별소유자 대지권면적 × 총가구수= 토지전체면적이다. 때문에 개별빌라소유자 한명이라도 소유권이 변경되면 근저당권의 변경사항이 변경되는 것이다. 토지별도등기란 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물 등기부에 “토지에 별도의 등기가 있다”는 표시를 하기 위한 등기를 말한다. 이 경우에는 감정평가서상에 대지 지분 가격이 포함되어 있다 하더라도 토지 등기부상의 권리자가 배당신청을 한 경우에 한하여 토지별도등기가 소멸된다.
토지별도등기가 소멸되지 않는 경우에는 반드시 해당 사건 집행기록(물건명세서)의 (낙찰로 인하여 소멸되지 않는 권리)에 표시 되어야 하므로 이를 참고하면 된다.

2. 토지별도등기의 고려사항
①토지별도 등기가 발생하는 이유는 대개 건설회사가 토지를 담보로 설정하고 돈을 빌려 공동주택을 지은 다음, 저당권을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는 데 이를 무시하고 도주해버린 경우에 흔히 발생된다.
②경매절차에 있어서 토지별도등기가 용익물권(지상권, 전세권 등)인 경우에는 인수하며, 담보물권은 소멸함이 원칙이지만, 이때 실무에서는 용익물권의 경우 인수조건부 특별매각조건을 붙여 입찰이 진행되며 담보물권의 경우 토지에 관한 채권자에게 채권신고를 하게 하여 배당을 청구함으로써 해당비율만큼 배당으로서 말소시키고 있다.
③경매물건에 “토지별도등기있음“이라고 명시되어 있으면 반드시 토지등기부동본을 별도로 떼어보고, 매각물건명세서상에서 등기된 사항(인수되는 권리가 있는지)을 확인한 후 입찰에 응해야 한다.
④토지별도등기가 있는 물건이 경매로 나왔을 경우에는 토지저당권자는 토지, 건물 매각대금 중 토지매각대금에서 지분만큼 받아가고, 소유권이 이전될 때 토지별도등기있음을 말소시켜주어야 한다.
⑤토지별도등기가 있더라도 토지에 저당권, 가압류 등 소멸되는 권리가 설정 및 기입등기되어 있을 때에는 낙찰받은 사람이 이것에 상관하지 말고 낙찰받으면 되고 토지저당권, 가압류채권자는 채권액수만큼 토지매각대금에서 배당받아가고 토지별도등기를 말소시켜주면 된다.
⑥물건에 “토지별도등기있음”으로 되어 있는데 토지등기부에 저당권이 말소되어 있을 경우에는 신경쓸 필요가 없다.
⑦토지별도등기가 되어 있는데 토지등기부에 가처분, 보전가등기등 소멸되지 않는 권리가 있을 경우에는 해당지분만큼 매수인이 인수해야 하기 때문에 입찰에 신중을 기해야 한다. 토지 별도등기 있다는 것은 집합건물의 대지권인 토지에 저당권이나 제한권리 등이 있을 때 그 권리관계를 공시하기 위하여 집합건물등기부에 등재된 것이고, 그 정확한 내용은 토지등기부를 보아야 자세히 알수 있다는 것이다. 이 경우 먼저 토지별도등기를 낙찰자가 인수하느냐는 문제와 선순위세입자가 있을 경우 그 임차금액의 인수여부를 판단하는 문제가 발생된다.
◇토지별도등기의 인수
토지별도등기를 인수한다면 '토지에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 경매 한다' 는 내용의 특별매각조건을 공시해야 한다. 이런 절차 없이 경매가 진행되었다면 낙찰불허가 사유. 항고 사유가 된다. 토지별도등기가 말소되었는데에도 등기부에는 말소가 않된 경우도 있고., 토지상에 근저당이 설정된 후 건물과 공동담보가 되어 건물등기부에 같은 내용의 채권이 이중으로 기록된 경우도 있다(건물을 신축하기 전에 토지를 은행에서 저당설정하고 건물완공 후 새로운 대출이 없이 대지에 대한 저당을 건물의 등기부에 등재하는 경우).
◇ 대항력있는 임차인의 판단
임차인은 건물의 저당일을 기준으로 대항력을 판단하므로 임차인이 토지. 건물 2개의 저당일보다 빠르면 전체 낙찰가에서 배당받고, 토지저당 이후 건물저당 이전에 전입한 임차인이라면 건물의 낙찰대금에서만 배당되고 미배당금은 인수하게 되므로 임차인의 배당가능금액을 정확히 계산해야 한다.
⑧건물저당은행이 토지를 담보권 실행한 것이 아니면 토지저당은 말소되지 않는다. 이 경우 토지저당은 피해를 볼 필요가 없다. 토지와 건물은 별개의 부동산이므로 은행이 건축물 근저당 설정시 은행의 토지담보를 알수 있으므로 건물만 경매되고, 토지저당은 말소되지 않는다.

3. 권리분석
토지 별도등기는 토지가 대지권으로 정리되기 전에 토지에 대해 저당권, 가압류 등이 설정된 후 집합건물이 건축된 경우이다. 만약 구분건물의 저당권자가 경매를 신청한 경우 그 토지의 저당권은 말소되지 않는다. 즉, 건물을 낙찰 받아 소유권등기까지 마쳐도 토지의 저당권자가 경매신청하면 건물의 낙찰자는 계속지료를 지불해야 하며 만일 법정지상권이 불성립할 경우에는 건물을 철거당할 수도 있고 지료 지급을 계속 거절하면 토지소유자는 건물에 대해 강제 경매를 신청할 수도 있어 불리한 권리의 인수. 남의 빚까지 인수하는 불상사가 없게 토지별도등기를 발부받아 권리분석을 철저히 하여야 한다.



대지권 미등기

1. 대지권 미등기의 발생원인
대지권이 미등기되는 경우는 대개 아파트를 신축 혹은 재개발하면서, 기존 지번을 말소하고 새아파트의 주소를 부여하면서 함께 환지작업을 하고 각 홋수별로 대지권을 구분하게 된다. 그런데 이런 작업이 늦어지게 되면 등기부상에 대지권의 표시가 나타나지 않게 된다. 필자도 재개발조합에 대지를 매각하면서 조합에서 계약불이행을 해서 그 대지를 가처분한 경험이 있다. 유명대기업에서 아파트를 분양했는데 분양받은 사람들은 대지에 가처분된 사실을 안사람은 한사람도 없었다. 그저 유명대기업에서 분양했으니까 문제가 없을 것이라는 판단을 했을 것이다. 만약 그후에도 해결이 되지 않아 가처분권자인 필자가 입주 후 주민들에게 철거소송 및 지료청구, 지료연체자의 아파트를 경매처분 하였다면 어떻게 됐을까 생각만 해도 아찔한 사태를 입주자들이 겪어야 했을 것이다.
대지권이 미등기 되어 있더라도 감정평가서상에 대지권에 대한 평가가 이루어졌고 그 대지권의 평가금액이 감정평가서상에 표기되었다면 대지권도 경락으로 당연 취득된다. 만일 평가제외였다면 최초에 분양한 분양사에 문의하여 입주당시에 수분양자가 모든 분양대금을 납부하여 완불하였는지를 확인하여야 된다. 전액 납부하였다면 대지권도 함께 취득한다고 보아야 한다.
만일 위의 어느 경우도 아니라면 대지권 없이 건물만을 매입하는 것으로 간주하여 신중한 접근이 필요하다.
미등기 발생원인은 주로 아파트를 분양할 때 대지면적 자체가 확정되지 못해 소유권 이전등기를 미처 하지 못한 경우를 들 수 있고, 또 건축업자가 소유권 이전등기를 마쳤더라도 주택단지의 필지 자체가 대규모 이거나 토지구획사업 대상이 돼 있을 때 미처 아파트를 분양받은 사람에게 대지에 관한 소유권 이전을 해주지 못하는 경우 등이다. 다음 두 경우는 별 문제가 없다.
①분양받은 사람이 경매 전에 그 대지권의 등기를 마쳤을 때
②분양받은 사람이 건축업자에게서 분양 형식으로 전유 및 공유부분을 매수해 분양대금을 다 치른 상태에서 대지권을 등기하지 않았을 때(대법원은 '수분양자 및 그로부터 매수하거나 낙찰받은 자가 적법하게 대지사용 권을 취득한다'는 판결을 내린 바 있다. (대법원 2000년 11월 16일 선고 98다4 5652 판결)
대지권 등기 없는 집합건물에는 두 가지로 분류할 수 있다.
①사실 대지사용권이 없는 경우 (서울의 경우에는 시유지상에 건축된 집합건물, 연립주택 등이 주로 많다)
②대지사용권이 있으나 환지 등의 절차의 미비로 대지권의 등기를 경료하지 못한 경우가 주로 많다. 이 경우가 주로 문제가 된다. 대법원은 민법 제358조 본문 "저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다"는 규정을 들어 이 규정은 저당 부동산에 종된 권리에도 유추적용되고 구분건물의 전유부분만에 관하여 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유부분의 소유자가 사후에라도 대지사용권을 취득함으로써 그 대지사용권에까지 미치고 여기의 대지사용권에는 지상권 등 용익권 이외에 대지소유권도 포함되며 위 저당권자는 전체 경락대금 중 대지 사용권에 대한 부분에 대하여도 다른 후순위 채권자에 우선하여 변제받을 수 있다고 판시한 바 있어 매수자의 주의를 요구하고 있다.
이러한 대법원의 판결 취지에 따른다면 경매목적물은 건물과 대지권이라고 할 수 있고 그 최저 경매가격은 건물과 대지권을 포함한 가격으로 결정하고 공고의 부동산 표시란에는 건물만을 기재하나 비고란 등에 "대지권 미등기"라고 기재하게 되는데 이 경우 최저경매가격에는 대지권가격이 포함되어 있음을 의미한다. 그리고 이런 경우 감정평가를 보면 대지부분에 대한 평가가 되어 있기 마련이므로 미등기된 대지권의 감정가격도 감정평가서상에 나타나게 된다.
따라서 경락자는 대지권도 취득할 수 있게 된다. 다만 문제되는 것은 등기의 방법이다. 이 경우 전소유자(경매당시 소유자)명의의 대지권 등기가 되어 있지 않으므로 낙찰자는 대위등기에 의하여 2번의 등기절차를 거쳐야 하는 번거로움이 있게 된다

3. 권리분석
대지권미등기는 대지권의 소유권을 취득하지 못함으로서 오는 철거 및 지료를 지급하는 문제까지 발생할 수 있기 때문에 철저한 권리분석이 필요하다.

[공식총판 김대표]

좋은 정보 감사합니다.