소형주택 선호도는 높아지는데, 가격부담은 커져 - 2012/11/05

[짱돌]

소형주택 선호 커졌지만, 비용 부담은 점점 늘어나
99㎡이상 중대형 갈아타기 비용은 감소세, 연말 취득세 효과 기회
서울 132~165㎡ 중대형, 평균매매가 9억 원 무너져

소형면적 구간에서 갈아타기 비용은 증가세이지만 중대형면적 구간에서 넓혀가는 비용은 줄고 있다. 2008년 금융위기 이후 소형아파트의 가격은 꾸준히 오르면서 고점수준 가까이 근접했다. 이에 따라 소형구간의 갈아타기 비용 부담이 커지면서 가격경쟁력이 떨어졌다. 하지만 중대형 아파트 가격은 장기간 하락세를 거치며 금융위기 직후 저점 수준을 통과하지 못하고 밑돌고 있다.

○소형면적 구간에서 갈아타기 비용은 갈수록 늘어나
99㎡이하 소형구간에서 면적을 이동할 경우 갈아타기 비용은 늘어나는 것으로 나타났다. 부동산114(www.r114.com) 는 66㎡이하에서 66~99㎡ 면적 구간으로 면적을 넓혀 갈 경우 서울 지역은 기존주택 가격을 제외하고 2008년 12월 5,129만원이라면 385만원 늘어난 5,514만원이 필요한 것으로 조사됐다. 경기도는 서울보다 추가 비용 부담이 커졌다. 4,559만원에서 431만원 늘어 4,990만원의 비용을 마련해야 면적을 넓혀갈 수 있다.
66㎡이하 소형면적은 1~2인 가구 소규모 가족으로 구성된 직장인이나 신혼부부가 주요 수요층이다. 미혼 직장인들의 결혼이나 자녀 성장으로 방이 3개로 구성된 99㎡ 면적으로 이사 할 경우 이사비용과 물가상승률을 고려했을 때 실질적으로 면적을 넓혀가는 비용 부담은 커졌다.

○중대형 구간의 갈아타기 비용 감소세, 매입 환경 나아져
반면, 중대형 아파트 가격의 하락세가 길어지면서 중대형 고가 아파트 매입 시장 환경은 좋아졌다. 99㎡이상 중대형 면적으로 넓혀 갈 경우 아파트 추가 비용은 감소세이다. 특히 연말까지 적용되는 취득세 감면혜택으로 중대형 아파트 실수요자의 아파트 구매 부담 수준이 낮아졌다.

66~99㎡ 면적 구간에서 99~132㎡ 면적 구간으로 넓혀갈 경우 서울 지역의 갈아타기 비용은 2008년 12월 기준으로 2억52만원의 추가 비용이 들었다면 현재는 1344만원 감소한 1억8708만원이다. 경기도는 1,281만원 줄어 든 1억737만원의 비용을 부담하면 된다.

○중소형 2008년 금융위기 직후 저점 대비 회복, 중대형은 91~93% 수준에 정체
면적별 평균매매가격을 2008년 금융위기 직후 저점 시점대비 현재 가격 수준을 분석해본 결과 소형면적 구간 99㎡이하는 저점보다 높은 것으로 나타났다.
서울은 금융위기 이후 저점 대비 현재가격이 ▲66㎡이하 100.4% ▲66~99㎡이하 101.5% ▲99~132㎡ 98.5%의 수치를 나타냈다. 경기도는 ▲66㎡이하 99.6% ▲66~99㎡이하 101.9% ▲99~132㎡이하 97.2% 수준이다.

중대형 아파트 가격 상승을 이끌던 버블세븐 지역 강남(103.4%), 서초(121.6%), 송파(104.6%), 양천(101.5%), 성남(103.2%), 용인(106.2%)도 99㎡이하 중소형 모두 2008년 금융위기 이후 저점 수준을 통과했다.

중대형 면적은 금융위기 직후 저점 수준보다 낮은 91~93% 초반에 머물러 있다. 현재 가격 수준이 최저점이란 의미이다. 서울은 저점 대비 ▲132~165㎡ 93.7% ▲165~198㎡ 91.8%이며, 경기도는 ▲132~165㎡ 91.7% ▲165~198㎡ 90.4%로 모두 100%보다 낮은 수치이다. 99㎡초과 버블세븐 지역 역시 84~99% 수준이다.

중대형 아파트 가격 하락으로 중대형의 선호면적인 132~165㎡는 서울 평균 매매가격 "9억 원"이 무너졌다. 금융위기 직전 최고점가격 9억1489만원에서 1억원이 떨어진8억1156만원이다. 연말까지 적용되는 취득세 감면 세율이 높은 가격대로 세금 비용을 줄일 수 있고, 저점 매수까지 가능한 면적이다. 9억원 이하의 주택을 구입하는1주택자는 1%를 적용 받으며, 다주택자는 2%의 세금을 부담한다. 9억원~12억원 사이는 주택 보유수에 상관없이 2%, 12억원 초과는 3%를 적용 받는다.

버블세븐 지역 중 양천은 10억6044만원에서 8억847만원으로, 성남은 9억7140만원에서 7억562만원으로 9억원 이하로 떨어졌다. 강남3구는 여전히 평균 매매가격이 높지만 고점대비 평균 매매가격이 2억원 가량 하락했다. 강남은 고점 대비 16억8954만원에서 13억9995만원이며, 송파는 11억6546만원에서 9억6680만원으로 낮아졌다.

주택시장 트렌드와 다르게 움직이는 주택가격
아파트 주택 시장의 환경은 1,2인 가구의 증가와 장기간의 경기 침체에 따른 영향으로 규모의 다운사이징이 확대되고 있다. 소형주택의 인기는 가격 상승으로 이어져 실수요자들에겐 가격 부담이 커지는 양상이다.
반면 부동산 시장에서 찬반 신세가 된 중대형 아파트는 주택 구매 부담이 해마다 줄고 있다. 가격 하락으로 중대형 고소득층의 실수요자들에겐 적절한 매수시기로 접어든 상황이지만 매수 심리 회복을 위한 정부의 적극적인 모멘텀이 나타나지 않는다면 중대형 아파트 가격 회복은 어려워 보인다.