아파트분양권 전매계약, 분양권을 지키기 위한 방법 (분양권처분금지가처분)

[정원국 변호사]

아파트분양권 전매계약에서
매도인이 변심한 경우,
분양권을 지키기 위한 방법

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법률사무소 안녕의 정원국 변호사입니다.

부동산 대책은 시시각각 변화를 맞이 합니다. 정부는 특정 지역 내의 분양권 전매를 원천 금지하기도 하고, 대출규제를 강화하기도 하며, 수분양자에게 장기의 실거주 의무를 부여하기도 합니다.

그럼에도 불구하고 다양한 이유로 아파트분양권이 전매되고 있는 것이 현실입니다.

아파트분양권을 매도할 때, 통상 ① 수분양자는 분양계약서 원본 등 권리확보서류를 제공하고, ② 매수인은 매도인에게 이미 납입된 분양대금과 상승한 시세 만큼의 프리미엄을 추가 지급하는 형태로 최초의 전매계약을 체결하게 됩니다.

그런데 아파트분양권이 투자의 수단으로 활용되는 경우가 많기 때문에 최초 매수인이 직접 입주를 하는 경우는 비교적 드문 편입니다. 오히려 재차, 삼차, 사차의 전매계약이 체결되는 경우가 훨씬 더 많지요.

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그래서 부동산매매예약서 등 매도서류에는 매수인란이 아예 '공란'으로 되어 있는 경우가 많습니다. 분양권전매를 용이하게 진행하기 위한 일종의 기법인 셈입니다.

그런데 몇 차례 분양권 전매계약을 거듭하다보면 수분양자와 최종 매수인이 서로 전혀 만나보지 못한 경우도 생기게 됩니다.

그리고 바로 이 지점에서 문제가 발생하게 될 가능성이 증가하게 됩니다.

수분양자와 최초 매수인은 얼굴을 마주 대하고 계약을 체결한 사이입니다. 그래서 최소한의 신뢰관계가 유지될 가능성이 있지요. 분양대금 납입과정 중 계속 연락을 주고 받아야 하니 말입니다. 그러나 수분양자와 최종 매수인은 그야말로 생면부지의 관계이므로 그러한 관계가 당연스레 이어질 것으로 기대하기란 어려운 법입니다.

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여기에다가 ① 최초 매수인이 다른 제3자에게 분양권을 전매한 사실, ② 최초 매수인이 자신이 받은 프리미엄보다 더 많은 금액의 프리미엄을 지급받았다는 사실, ③ 분양권의 시세가 대폭 상승하였다는 사실을 수분양자가 알게 되면 수분양자의 마음은 더욱 복잡해 지기 마련입니다.

이쯤되면 수분양자는 아래 선택지 중에 하나의 선택을 하게 됩니다.

1) 시세가 올랐더라도 약속은 약속이니 분양권을 최종 매수인에게 명의이전 한다.

2) 자신에게 분양권을 사간 최초 매수인에게 추가 프리미엄을 요구한다.

3) 송사를 감수하고 제3자에게 분양권을 이중매도 한다.

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법언처럼 계약은 지켜져야 하는 것(= pacta sunt servanda)이므로, 모든 수분양자가 1)의 선택을 하면 참 좋겠지만, 일부 수분양자들은 2) 또는 3)의 선택을 하는 경우가 발생합니다.

최종 매수인은 기 납입된 분양대금과 상당한 프리미엄을 지급한 상태이므로, 수분양자가 전매계약을 이행하지 않겠다고 한 시점에는 이미 수억 원을 호가하는 돈을 지급한 상황인 경우가 많습니다. 통상 프리미엄은 전매계약을 거듭하며 계속 증가하기 때문에 수분양자의 변심으로 인해 최종 매수인이 가장 큰 손해를 입게 되는 구조가 되기 마련이죠.

물론 분양권 전매계약이 이행되지 않더라도, 최종매수인이 손해를 회복할 방법은 존재합니다. 그러나 분양권 자체는 취득하기 어렵게 되고, 손해를 회복할 수 있는 가능성이 매우 적어진다는 것 또한 문제입니다.

이 경우 최종 매수인이 분양권을 지키기 위하여 고려할 수 있는 사실상 유일한 방법이 있습니다.

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바로 법원에 분양권처분금지가처분을 신청하여 가처분 결정을 받아두는 것입니다.

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법원은 분양권처분금지가처분을 인용할 경우,

​수분양자는 분양자에 대하여 가지는 분양권을 매매, 증여, 질권 설정 등 일체의 처분행위를 하여서는 아니된다.
분양자는 수분양자의 신청에 의하여 분양계약명의 변경 등 일체의 변경절차를 취하여서는 아니된다.

​위와 같은 내용으로 최종 매수인의 분양권을 타에 처분할 수 없도록 잠정처분을 하게 됩니다.

참고로 당 법률사무소가 직접 수행한 사건을 소개합니다.

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수원지방법원 성남지원 2023카단**** 분양권처분금지가처분 인용

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수원지방법원 평택지원 2023카단**** 가처분이의 사건 승소

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위와 같은 가처분 결정이 내려진 경우 수분양자는 분양권을 처분할 수 없게 되고, 분양자 역시 제3채무자로서 위 가처분 결정을 준수하여야 할 의무를 부담하게 됩니다. 만약 가처분 결정이 없다면 수분양자가 분양권을 제3자에게 이중매도 하는 데 특별한 제한이 없으므로, 더욱 불확실한 상황이 이어지겠죠.

분양권처분금지 가처분 결정은 최종 매수인에게 분양권을 지킬 수 있는 시간과 기회를 제공한다는 점에 있어 분양권 관련 소송에서 사실상 '가장 중요한 절차'에 해당합니다.

그러므로 수분양자와의 분쟁이 예상되는 경우 신속하게 분양권 처분금지 가처분을 신청하여야 손해를 최소화 할 수 있다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.

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법률사무소 안녕은 다양한 소송 수행 경험, 사건에 대한 냉철한 분석을 바탕으로 여러분의 문제 해결을 위해 끝까지 함께 하겠습니다.
 

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당신과 마주 앉아 가장 좋은 해결책을 찾겠습니다.

법률사무소 안녕 정 원 국 변호사
대한변호사협회  민사 전문변호사
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