건축물의 용도 결정이 안정적인 수익을 보장 받을 수 있다

[백척간두진일보]

[이호영의 내 집 장만 이야기 27]건축물의 용도 결정이 안정적인 수익을 보장 받을 수 있다

▲ 입주가 다 끝난 오피스텔원룸의 전경, 바로 옆에는 또 다른 건물이 신축 중에 있다.(사진=이호영)

토지소유자가 집을 지으려고 할 때에는 먼저 건축물의 용도를 결정하게 된다. 대개의 경우 건축물의 용도는 토지소유자의 처음 생각했던 의도와는 시간이 흐르면서 조금씩 변천하는 경우가 많다.

경기도 안산에 거주하는 양 모씨 대지면적 70평인 단독주택을 가지고 있다. 양씨의 주택 앞으로는 12m가 있으며 지하철에 멀지 않고 마을버스 승강장이 앞으로 지나간다.

이런 양씨가 처음에 선택한 건축물의 용도는 원룸주택. 최근 양씨의 주택 주변으로 양씨의 지인들이 원룸을 짓는 분위기가 일어나서 ‘매달 월세 받는 재미에 산다’는 말은 자주 들었기 때문이다.

하지만, 양씨 부인의 생각은 전혀 달랐다. 양씨의 주택 앞 도로는 인근 주민들이 지하철로 가기 위한 유일한 통로이자 출·퇴근 유동인구가 꾀 많은 도로였다. 게다가 마을버스 승강장이 있어 마을버스가 수시로 정차하기 때문에 상가건물을 짓는다면 원룸보다 안정적인 수익을 보장 받을 수 있다는 주장이 나왔다.

이렇게 의견이 분분하자 양씨와 양씨부인은 자녀들과의 긴 협의 끝에 건축사사무소로 찾아가서 건축계획을 짜기로 하고 함께 상의하기에 이르렀다. 결국 건축사는 양씨 부인의 손을 들어줬다.

▲ 지하철 2호선 강남역 인근에 입주준비 중인 오피스텔의 내부 전경모습.(사진=이호영)

건축사는 상가주택을 선택하라고 조언한 이유는 건축법규에 따르면 많은 세대의 원룸을 짓기 위해서는 그 세대수만큼의 주차대수를 확보하여야 하는데 주차대수를 확보하기 위해서는 1층을 모두 주차장으로 써도 모자랐기 때문이다.

이는 토지소유자의 의지만으로 단독으로 결정할 수 있는 사안이 아니라서 토지소유자의 가족들과도 상의를 하여야 하고, 건축사의 의견을 수렴하고 각종 건축법규 등의 변수가 있기 때문이다.

이렇게 주택이나 건물을 신축하는 경우에는 그에 대한 계획을 미리 세우보기 때문에 오랜 시간 동안의 가족들의 의견을 수렴하게 되고 건축사와 여러 차례에 걸쳐 건축계획 미팅을 하고 그렇게 나온 계획도면을 토대로 용도결정은 이루어진다.

새로 들어서는 신도시나 신도시의 계획이 있는 지역의 토지소유주들에게는 어김없이 이런 망설임들이 그대로 엿보인다. ‘인구 10만이다, 인구 20만이다’라는 신도시계획에서 발생되는 여러 규모와 계획들이 발표되면 신도내의 주택소유자와 주변의 주택소유자들이 한번쯤은 꿈꾸는 신축 계획일수록 더욱 더 꼼꼼하게 하는 것이 좋다.

▲ 서울 인사동 입구에 위치한 코쿤피스 무보증 임대 사무실 내부.(사진=이호영)

충남 예산에서 농장을 하고 있는 이 모씨. 이씨는 컨테이너박스 몇 개로 이루어진 사무실과 창고에서 24시간을 거의 보낸다. 이씨는 여름에는 너무 덥고 겨울에는 매우 추워서 컨테이너를 모두 치우고 새롭게 사무실과 숙소를 복층으로 신축할 계획이다.

하지만, 이런 이씨에게 주변의 지인들은 내포신도시와 가깝다는 이유로 농장을 타운하우스를 건축하라는 조언을 많이 들었고 주변 건설회사의 직원들이 미리 준비한 신축 계획도면을 들고 찾아오기도 여러 번이었다고 이씨는 말한다.

하지만 주변의 말처럼 이씨가 타운하우스 등 현재와 다른 용도의 건물을 짓게 된다면 이씨는 현재의 농장일을 버려야 하고 20여 년 동안 해왔던 일을 버리고 새로운 직업을 가져야 하는 것도 매우 힘든데다가 이씨의 재정상 다른 용도로 바꾼다는 것도 그리 쉽지는 않은 상황이다.

결국 이씨는 처음 마음먹은 대로 사무실과 간이숙소를 짓고 농장을 다시 키우기로 결심하고 스스로 열심히 그려 낸 도면을 가지고 건축사사무소를 찾아가 건축관련 법규를 긴밀하게 협의하고 올 여름이 지나기 전에 사무실 신축공사를 마칠 계획이다.

▲ 이호영 대표.(사진=왕진오 기자)

건축에 있어 신축이란 단순하게 땅을 가지고 있어 특정한 계획 없이 무작정 짓는 것에 목적이나 의미가 있는 것은 아니다.

신축에 있어 건축물의 용도 결정은 곧 건축물의 주변 상권이나 배후지, 입지조건 등을 고려하고 토지소유자의 의도와 건축법규에 의해 최종 결정이 되는 것이므로 이렇게 결정된 신축계획으로 공사를 마치고 나면 몇 년 뒤 또는 그 후의 다가올 수 있는 경우의 수까지 고려하여 계획을 철저히 하는 것이 매우 중요하다.