스크랩 지분경매에서 입찰자와 채권자가 유의할 점은 어떤 것이 있을까..?

[찰리]

공유물의 지분경매에서 선순위 유사공동담보물권자(근저당권자, 전세권자, 확정일자부 임차권 등)는 자신의 채권전액을 우선변제받게 되는데 이에 따라 후순위 채권자의 배당금이 그 만큼 적게 배당되므로 다른 지분권자에 대해서 후순위 채권자의 대위가 발생된다.

따라서 지분경매절차에서는 공동담보물의 동시배당과 이시배당방법을 이해해야 한다. 필자는 최근의 입찰사례를 가지고 유의할 점을 간단히 설명해 보고자 한다.

1. 사설경매정보 사이트상의 입찰정보내역



2. 최근 낙찰된 지분경매물건 분석

이 지분경매물건은 서울시 서대문구 홍은동에 소재하는 유원홍은아파트 32평형으로 김모씨와 이모씨의 공동소유이다.
그런데 김모씨 2분의 1 지분만 매각되는 것으로 2011년 8월 25일 김모씨의 116,000,000원에 낙찰 받았으나 채무자의 배우자인 이모씨(2분의 1 지분권자)가 공유자우선매수신청하여 전체지분을 취득하게 되었다. 그리고 1순위로 2004년 6월 11일 근저당권을 설정한 한국주택금융공사는 전체지분에 설정된 근저당권자로 공유물의 지분경매절차에서는 공동담보권자와 유사한 지위를 갖게 된다.

3. 유사공동저당권자에 대한 배당방법

유사공동저당권자인 한국주택금융공사 근저당권은 2분의 1지분만의 지분경매절차라도 2분의 1 지분만에 해당하는 채권만 배당요구하는 것이 아니라 채권전액에 대해서 배당요구하게 되는데 이는 채권불가분성에 따라 채권최고액의 범위 내에서 자신의 채권전액을 우선변제 받을 수 있기 때문이다. 이와 같이 유사공동저당권자 등이 매각되는 지분을 초과해서 배당받게 되므로 전체지분이 동시배당되는 경우에 비해서 후순위채권자의 배당금이 적어지게 되므로 민법 제368조 제2항에 따라 후순위채권자의 대위권을 인정하고 있다.

4. 배당방법과 후순위채권자의 대위청구

이 지분경매물건은 116,000,000원에 매각되어 경매비용 2,320,700원을 공제한 잔여금이 실제 채권자 등에게 배당할 금액이 된다. 따라서 1순위로 유사공동저당권자인 한국주택금융공사 107,580,650원을 우선변제 받고, 2순위로 나머지 배당금 6,098,650원을 ① 신한카드 가압류권자 4,030,380원, ② 서울보증보험 가압류권자 10,000,000원, ③ 동양파이낸셜 가압류권자 13,177,715원, ④ 이모씨 가압류권자 24,000,000원, ⑤ 정모씨 근저당권자(경매신청채권자) 70,000,000원이 동순위로 안분배당받게 된다. 대부분의 입찰자나 채권자 및 채무자 등은 이 단계에서 배당받을 채권이 종결되는 것으로 오해를 하고 있다.

그러나 이 배당절차로 채권이 종결되는 것이 아니라는 점을 입찰자나 채권자 및 채무자는 유의해야 한다. 왜냐하면 한국주택금융공사는 전체지분에 설정된 근저당권으로 지분경매절차에서는 공동저당권과 유사한 지위를 갖게 된다. 따라서 선행된 지분경매절차에서 자신의 채권전액 우선변제 받게 되므로 동시배당절차에 비해서 후순위채권자의 채권회수가 어렵게 되므로 이를 해결하기 위해서 만든 법률규정이 민법 제368조 제2항이다.

따라서 후순위 채권자는 동시매각 시보다 적게 배당되는 금액을 한도로 다른 공유지분권자에게 한국주택금융공사의 근저당권을 대위하여 청구가 가능하다. 그래서 지분경매절차에서도 동시배당과 이시배당절차를 알아야만 되는 이유이다. 공유자우선매수신청채권자도 이러한 사실을 알고서 매수했는 가에 대해서 살펴보면 매수시 후순위채권자 등의 대위청구권을 모르고 공유자우선매수를 신청했다고 하면서 놀라워했다.

5. 지분경매된 아파트나 다가구주택 등에 임차인이 거주하는 경우

지분경매된 아파트나 다가구주택 등에 임차인이 거주하는 경우에 매수인이 인수할 금액에 대해서 이야기하라면 어려워한다.

① 매수인의 지분이 과반수 이상인 경우

매수인에게 대항력이 없는 임차인은 인도명령신청대상이고, 임차인이 대항력이 있는 경우에는 인도명령을 청구할 수 없다. 대항력이 있는 임차인이 있는 경우 매수인은 임차인의 권리를 인수해야 한다. 이때 인수금액은 자기지분비율만큼 인수하게 되나 대항력 있는 임차인으로부터 주택을 인도받기 위해서는 자신의 지분비율만큼 인수해서 인도를 청구할 수 있는 것이 아니라 전체 임차보증금을 지급해야만 주택인도를 청구할 수 있다. 다만 매수인은 자기지분을 벗어나는 임차보증금에 대해서 나머지 다른 공유자에게 구상권을 청구할 수 있을 것이다.

② 매수인의 지분이 과반수 미만인 경우에 인도명령을 청구할 수 없다.