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부동산 이슈 |
“치솟는 전세값, 오히려 매입 타이밍을 노려라”
‘전세대란’을 이겨내는 현명한 방법을 말한다
경기침체로 주택가격 상승 기대심리가 사라지면서 매매값 하락-전세값 상승 기조가 가을철에도 계속 되고 있다. 주택구입 능력이 있는 사람조차 전세를 유지하는 경우가 많아지게 되면서 신혼부부등 새로운 전세 수요층은 집이 없어 발을 동동 구르는 상황이다. 앞으로의 주택시장은 어떻게 바뀔까. 그리고 전세입자는 어떻게 해야 할까.
(취재 김선영 기자 사진 정근영 기자 도움말 고려대 도시개발자산관리 최고위과정 겸임교수 겸 RE멤버스 고종완 대표)
하루가 다르게 오르는 전세값으로 ‘전세대란’에 대한 공포감은 날로 커지고 있다. 보다 저렴한 곳으로 옮기고 싶어도 막상 물건을 구할 수 없는 것이 최근의 분위기다. 8·29 부동산 활성화 대책이 나왔지만 실질적 효과가 나타나기까지는 다소 시간이 걸릴 것으로 보인다.
정종환 국토해양부 장관은 지난 9월 27일 “전세값 상승이 예년에 비해 심각한 수준이 아니어서 별도의 전세 대책을 세우지 않고 있다”고 말했다. 지금의 전세값 강세는 이사철이 되면 나타나는 수준이라는 것이다. 하지만 주택의 자산가치 상승기대감이 줄어들면서 집을 살 여력이 있어도 전세로 눌러 앉는 사람들이 늘어나고 이는 바로 전세값 상승으로 이어지고 있다. 이 같은 현상에 대해 RE멤버스 고종완 대표는 먼저 주택보급률이 낮은 현실, 즉 공급부족을 근본적인 이유로 들었다.
“OECD선진국의 주택보급률이 평균 116%이고 적정 주택보급율이 110%인 반면에 우리나라 주택보급률은 101%로 턱없이 낮은 편이에요. 특히 서울은 93.1%, 수도권 지역은 95.4%에 불과해 구조적으로 주택공급이 부족한 상태입니다.”
인구 1천 명당 주택 수 역시 선진국의 2/3에 불과한 상황. 게다가 2009년 이후 입주 물량이 급속히 감소하며 수급 불균형에 따른 전셋값 상승이 촉발되고 있다. 건설사들이 중대형 위주로 아파트를 공급하고 있을 뿐 아니라 1~2인가구가 증가로 중소형 주택의 부족현상은 심각한 수준이다. 저금리로 인해 전세보다는 월세를 선호하는 집주인들이 늘어나는 점도 전세품귀현상을 부채질하는 한 요인이 되고 있다. 국민은행 통계에 따르면 전체 임대가구 중 전세비율은 지난해 2월 60.1%를 기록한 뒤 점차 그 비중이 감소, 현재는 54.9%까지 줄었다. 부동산으로 시세 차익을 얻기 힘들 것이라는 전망이 날로 커지면서 임대 수익을 기대하는 주택투자에 힘이 실리고 있기 때문이다.
보금자리주택의 공급확대도 전셋값 상승요인으로 작용하고 있다. 2018년까지 정부가 내놓는 보금자리주택 150만 가구는 주변 시세에 비해 70~80%정도까지 낮은 편이다. 때문에 이를 노리고 있는 사람의 경우 청약자격인 무주택자 신분을 유지하기 위해 전세로 몰리면서 전셋값 상승을 부추기고 있는 것이다.
향후 1~2년간 전세값 상승은 불가피
올해 들어 나타나고 있는 전세값 상승세가 더욱 심각한 것은 매매값과 전세값이 탈동조화 되는 디커플링(Decoupling) 현상 때문이기도 하다. 부동산 경기가 좋을 때는 전셋값 상승이 매매가 상승으로 이어지지만 최근 경기침체로 인한 부동산 가치하락으로 이러한 공식은 깨 졌다고 볼 수 있다. 하지만 매매가격이 지금보다 더 하락하고 전세가격이 상승할 경우 상황은 달라질 수도 있다.
국민은행 조사에 의하면 올해 1월말 서울의 매매가격 대비 전셋값 비중(전세비중)은 40.7%였으나 8월말 42.6%로 증가했다. 일부 지역에서는 전세 비중이 70%에 이르기도 했다. 흔히 전세는 실수요자의 지표이자 매매가격의 선행지표라고 말한다. 전세는 매매와 달리 투기와 같은 수요가 끼어들 여지가 없어 시장원리에 의해 임대료가 결정되기 때문이다.
최근에는 집값이 떨어질 것을 염려한 나머지 매매가 이뤄지지 않고 전세 수요만 급증하고 있는 현상도 일어나고 있다. 하지만 이는 전셋값 상승으로 이어져 결국 실수요자인 무주택서민의 부담으로 고스란히 돌아갈 수밖에 없게 된다.
전셋값 상승세는 언제까지 이어질까. 전세가격에 직접적인 영향을 미치는 2011년 전국의 입주물량은 급격히 감소한다. 올해 약32만가구의 1/3수준인 약 18만 가구로 줄어들 예정이며 서울을 비롯한 수도권은 올해 17만여 가구에서 7만여 가구로 10만 가구 이상 줄어들 것으로 보인다. 따라서 적어도 향후 1~2년간 전세값 상승은 불가피한 상황이다.
고종완 대표는 지금까지의 통계를 보았을 때 전세가격이 상승하면 1~3개월 후에는 집값상승세로 이어지는 경우가 많았음을 강조했다. 지난 2005년에도 매매값 대비 전세값 비율이 48%를 넘어섰을 때 집값이 올랐기 때문이다. 과거 경험을 볼 때 서울 및 수도권은 매매값- 전세값 비율이 약 50%를 넘어서면 세입자는 다소 무리를 해서라도 전세에서 자가 주택으로 전환할 가능성이 높다는 것이다. 때문에 현재의 매매값 하락과 전세값 상승이 내년 초까지 지속된다면 서울 및 수도권의 경우에는 매매값-전세값 동반상승현상이 나타날 수도 있다. 이러한 관점에서 현재의 전세가격 상승은 매매가 상승의 전조 내지 신호탄으로 볼 수 있다.
지난 10년간 수도권의 집값이 최장기간 하락했던 시기는 2004년 6월부터 2005년 2월까지 약 8개월이 조금 넘는다. 그런데, 10월 중순까지도 8개월째 하락양상을 보이는 집값을 감안한다면 적어도 연말까지 수도권 집값은 하락조정을 마무리하고 바닥을 찍을 가능성이 크다. 즉, 내년 봄이사철을 앞두고 부동산 하락세가 멈추고 상승반전할 확률이 높아지는 것이다.
그간 떨어지기만 했던 부산, 대전등 지방대도시 집값이 올해부터 상승하고 있다는 것 또한 시사하는 바가 크다.
8.29 부동산대책이후 매매가격 하락폭이 줄어들고 강남권 재건축반등 및 중소형주택을 중심으로 거래량이 다소 증가하고 있는 점도 주목할 필요가 있다. 장기예측모델인 벌집순환모형(HONEY-COMB MDDEL)에 의하면 거래량이 평소수준으로만 회복할 경우 새로운 사이클의 출현도 기대되기 때문이다. 가격과 거래량이 하락하는 현재의 불황기를 지나 내년에는 가격보합, 거래량 증가의 회복기진입단계로 접어들 수 있다는 전망이다.
올 연말이후부터 내년봄 이사철에는 재건축, 재개발 및 중소형 주택을 중심으로 실수요 내지는 투자수요가 증가해 수도권의 집값은 상승반전 할 것으로 기대된다. 7~12년 단위로 움직이는 벌집모형에 따르면 이러한 상승은 일시적이기 보다 중장기적 상승세로 이어질 확률이 높다. 과거 주택시장의 싸이클을 보면 2001년~2006년 까지 5년 이상 상승했다. 만약 올해말까지 집값이 하락할 경우 2007년 ~202010년까지 4년간 하락하는 셈이 된다. 따라서 2001년에 시작된 10년 주기가 완성되고, 2011년부터 주택경기는 새로운 회복기가 나타날 전망이다. 무주택자는 전통적인 비수기인 11월부터 내년 1월까지가 내집마련 최적기라 할 수 있다. 청약자격을 갖춘 무주택자라면 시세보다 15%이상 저렴한 보금자리주택을 적극 청약해볼만 하다. 2018년 까지 150만가구가 대량으로 공급될뿐만 아니라 더 이상 대규모 신도시개발을 통한 주택공급은 기대하기 어렵기 때문이다. 전세금을 마련했다면 2억원까지는 생애첫주택자금대출제도를 활용하해서 주택을 구입하는 것도 방법이다. 자녀학군등의 이유로 다른 지역으로 이사 가기 힘든 경우라면 집값이 높은 주상복합이나 아파트 보다는 역세권의 단독, 연립, 다세대 주택매입도 효과적인 전략이 된다. 전세가격에 얼마간의 융자를 얻으면 매입이 가능해 장기적인 주거안정을 누릴 수 있다. 여기에 역세권 고밀 복합 개발지구로 지정될 경우 대형개발로 이어질 수도 있다.
지하철 9호선이 개통될 예정인 석촌, 방이, 삼전사거리 일대와 월드디자인플라자센터(DDP)가 들어서는 동대문역사문화공원역 인근인 신당동, 장충동 일대는 최근 눈에 띄는 투자처로 떠오르고 있다. 수도권광역급행철도(GTX) 개통 시 교통거점 지역으로 변신하는 서울역, 연신내 그리고 소외지역 이었던 구로, 금천 역세권의 저층 소형주택(연립, 다세대, 빌라)역시 마찬가지다. 같은 지역 내에서는 소형에서 중대형으로 갈아타는 것도 효과적이다. 지역이동을 미루었다면 수도권에서 서울로 그리고 강북에서 강남권으로 주거이동을 하는 것도 좋은 기회가 될 것으로 보인다.
시세보다 부동산을 저렴하게 매수하는 방법
1. 청약통장 가입자는 특별한 청약자격을 이용하여 보금자리주택, 분양가 상한제 아파트 등 신규분양아파트를 저렴한 분양가로 내 집을 마련한다.
2. 1년에 두 번 있는 비수기(5월~7월, 11월~1월)를 이용해 시세보다 5~10%정도 싸게 나오는 급매물을 노린다.
3. 법률지식을 활용해 자산관리공사 공매와 법원 경매물건을 시세보다 20~30%이상 할인된 가격에 매입한다.
[퀸 2010년 11월호 514쪽~515쪽]
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