상가중개 실무 - 상가계약 특약사항 정리
1. 일반적 사항
▶ 잔금은 모든 물품을 이전하고 확인한 뒤 지불하기로 한다.
▶ 이 계약 당시 양도인이 보유하고 있는 모든 영업 관련 권리와 시설이 양도되어야 하며, 계약이후 멸실 또는 손상된 것에 대해서는 양도인이 책임지고 원상복구 한다.
▶ 본 계약의 목적 부동산의 현재 용도는 00이나, 양도인은 잔금일까지 양수인이 00용도로 사용할 수 있도록 해야 한다.
▶ 양도인은 인도일 이전까지의 사업관련 제반 채무를 변제하고 제세공과금 등의 영수증 등 제반서류를 양수인에게 제시하여야 하며, 인도일 당시 결정이 불가능한 것은 양도인이 받을 잔금에서 계산하여 공제하기로 한다.
▶ 매도인은 잔금일까지 각종 공과금(임대료,관리비,전기요금,수도요금 등)을 완납하고 그 영수증을 매수인에게 제시한다.
▶
◐상가 점포 임대차 특약
1. 현 시설상태에서 계약한다.
2. 영업의 허가에 관한 사항은 임차인의 책임으로 한다 - 독서실, 노래방, 학원, 음식점 등의 중개를 할 경우는 허가에 관
한 구청, 소방서 등의 제약사항으로(정화조, 전기, 수도, 학교와의 거리제한 등)영업허가가 안 나올 수 있으므로 매우 중
요함.
3. 위2항 임차인의 영업목적대로 허가가 불가능할 경우에는 손해배상 없이 계약금을 반환하고 해약하기로 한다(특약으
로 넣을 수도 있고, 해약금으로 할 수도 있고, 임대인이 싫다면 계약이 안 되는 것이고..)
4. 부가가치세는 임대인이 부담한다. 또는 부가가치세는 임차인이 부담한다 - 이 경우 계약서 특약사항에 부가가치세 언
급이 없을 경우의 부가가치세는 임대인이 부담하라는 대법원 판례가 있음).
5. 임차인이 시설한 부속물은 임대차종료 시 원상복구 하여 명도한다(원상복구 합의 시).
6. 권리금, 시설비 등은 인정치 않는다(권리금, 시설비에 대해서 임대인의 요구 시).
7. 재개발, 재건축 등으로 철거하여야 할 경우 임차인은 별도의 배상 없이 임대차를 종료하기로 한다(입주권, 영업손실보
상 등은 별도임)
8. 상가 임대차계약은 권리금, 부가가치세, 화재보험료, 원상회복 등을 특약으로 넣을 수 있으나 임차인 입장에서는 되도
록 불리한 특약이 들어가지 않는 것이 유리함.
9. 임차인은 관리비를 별도 부담한다.
10.임대인의 승낙없이 업종변경할 수 없으며 임차인 이외의 자를 사업자로 등록하거나 변경할 수 없다.
11.구조 등 중요사항의 변경 시 임대인의 승낙을 받아야 한다.
12. 쇼핑센터 등 오픈상가의 경우 공부상 면적은 ◯◯㎡이나 계약당시 실측면적은 ◯◯㎡인 상태에서 계약하는 것으로
임차인(매수인)은 이와 관련 임대인(매도인)에게 이의제기하지 않기로 한다.
13. 점포 양도인(전대인)이 양수인(임차인)에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.
- 잔금일에 수량이 부족할 경우 양도인이 원상복구하거나 배상한다, 단 대여물품이 있을 경우 매수인이 승계한다.
- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며 잔금일에 원가로(가격표시) 정산한 뒤 양도, 양
수한다.
14. 양도인은 향후◯년 간 ◯◯구 관내에서 ◯◯◯상호로 본 계약관련 동종영업을 하지 않기로 하며 위반 시 손해배상하
기로 한다.
15. 본 계약은 임대인의 사전 동의를 얻지 않은 상태에서의 계약으로 잔금지급일 이전에 이 계약에서 정한 사항에 대한
임대인의 동의를 얻어 임대인과 임차권양수인간의 본계약을 체결하게 하고 사용, 수익에 지장이 없도록 한다(보증금 및
월세의 ◯%이내 인상은 양수인이 용인함).
- 점포양도계약 후 양도인의 과실 없이 임대인과 임차권양수인간의 본계약이 안될 시는 계약금 원금만 반환하고 해약할
수 있다.
16. 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현상태로 유지 인수인계한다.
- 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 양도인이 철거하기로 한다.
17. 양도인은 잔금일가지 각종 공과금(임대료, 관리비, 전기, 수도, 전화 등)을 완납하고 그 영수증을 양수인에게 제시한
다.
18. 가맹점 승계계약일 경우에는 양도인은 잔금일전까지 본사와 승계계약을 책임진다(조건 명시)
.
19. ①점포 임대차계약 시 “임차보증금과 월세 변동 시 무효로 한다” 라고 계약하면 거의 무효가 됩니다. 임대인은 구실
만 생기면 임대료를 올립니다.
미리 건물주와 연락하여 임대료 변경여부를 확인하도록 현 임차인에게 요구하고 중개사도 추가로 확인한 다음 계약체결
시는 현 임차권양도인에게 임대차계약서작성 책임을 지도록 해야 안전합니다.
②권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다.
단 추후 임대차계약 시 건물주가 보증금과 권리금을 올린다거나 하는 변동사항에 따라 권리양도계약을 무효로 할 것인지
양도인이 책임진다든가하는 사항만 특약사항에 넣으면 됩니다.
◐업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의조항
- 현 시설 상태에서 계약함.
- 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생시 양수인은 조건 없이 계약을 해지 할수 있다(매도인의 계
약금 배액 배상)
.
- 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다.
- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다.
- 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다(임대료 변경시 ◯◯◯ 한다).
- 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다.
- 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다.
- 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.
- 참고로 pc방 창업인 경우 초. 중. 고등학교의 직선거리가 200m 떨어져야하고, 같은 건물 내 학원이 있을 경우 5m(2개
층) 이상의 이격거리를 두어야 허가가 난다.
- 그리고 1종 유흥음식점은 일반 상업지역에서만 허가가 나며 또한 임대인은 일반과세로 세금이 증가하게 되므로 임대인
의 허락을 득해야 순리적으로 중개가 가능하다.
- 이 밖에 수도시설, 전기용량, 정화조, 소방시설 등 업종에 따라서 검토하도록 한다.