초보 중개사 실무강의(공장부지2)
토지 중 공장부지 2.
내가 여기 쓰고 있는 경험은 거의 기억에 의해서 쓰기 때문에
정확한 법률명칭을 잘 적을 수 없음을 양해해 주었으면 한다.
그게 크게 중요한 것도 아니고 찾아서 보면 다 있는 것이기도 하기 때문이다.
또한 바뀌는 것도 많고, 지금 경기도내에서 공장허가, 공장등록을 받으려면
총량제가 있기에 티오가 남아 있어야 허가가 난다.
무슨 법에 근거하던가 했는데.
어찌되었던 쉽지가 않다 수도권 내에서는, 공장 짓기 너무 어렵다.
공장 하나 허가 받아 지으려면 도장을 수도 없이 받으러 다녀야한다.
그러니 땅을 미리사서 허가 안 나면 무슨 손해냐.
그래서 신규로 공장부지화 하기가 여간 어렵지 않다.
차라리 땅값을 흥정하거나,
찾는 것은 쉬운데 즉 지주 작업하기는 별로 어렵지 않으나,
대상 부지가 적정 용도가 맞는지 여부가 참 어렵다
진입로도 10미터 정도로 넓었으면 좋겠고
땅 값도 쌌으면 좋겠고, 거리도 가가우면 좋겠고,
허가가 나는 지역은 물론이고, 기타등등...
앞으로 토지를 하는 사람은 전부 마찬가지다,
용도 땅값, 인허가 문제 등 역시 모든 것을 다 검토되어야만
필요한 사람이 구매를 하고, 우리는 중개를 한다.
땅을 직접 찾아내는 경우에는 스스로 가격까지 결정할 수 있기도 하다.
과거 토지거래허가지역, 지금도 많이 있다. 혹은 준농림 농림지역의 구분,
이 경우 농림은 그냥 농림이니 안 쓰는 것으로 하고,
준농림, 지금의 관리지역, 여기여야 함은 누구나 다 안다.
1, 땅을 찾자.
오더를 받고 한심스러워 고민하는 데 누군가 조언을 해 준다,
지도를 사서 보라고. 종각 윗 골목 인가 삼가 윗 골목 인가 종각에서 우로 올라가다가 좌로 가면서 중구청 들어가는 길로 가다 보면
중앙지도(정말 기억력 없어졌다 이해바람)라는 것이 있다
, 신한지도 나오기 전부터 국내지도 독점한곳.
제일 먼서 서울시 도시계획도를 샀다. 여기에는 서울시 경계부근으로부터 개발제한구역 이 다 나오고, 또 양주군이 나오는 50000분의1지도 등고선이 막 그려져 있는 놈, 하여간 서너 장을 샀다.
도봉동을 깃점으로 개발제한구역을 벗어나며 준농림지
대상지역으로 평당 20만원내외의 토지가 있을 만한 곳
우선 강남을 깃점으로 하는 용인 등은 배제,
수지 이런 곳도 배제.
북쪽으로 가자.
공장 작업자의 연고가 강북이니
의정부 북쪽으로 가야 한다. 2-3일은 본 것 같다 .
내가 도시계획을 한다면, 내가 진입로를 낸다면, 어디로 갈까?
의정부인근을 돌아보니 공장용지로 쓸만한 것은 다 100만원이상 하였다
이래서 의정부도 안 되고,
그럼 양주로 가자
의정부와양주군 경계 및 인근지역은 대부분 개발제한구역
그린벨트로 묶여있고 도시계획도 상에 그린벨트를 벗어나며
최단거리에 있으며 적어도 지방도가 지나가는 마을을 찾아라.
의정부 포천 쪽과 의정부 연천 쪽의 주변은 위치는 좋으나 비쌌다
중간을 가로 지르는 곳에 양주군 주내면 만송리 삼숭리라는 곳이 있는데,
로얄씨씨(골프장)는 만송리인근에 바로 옆이 삼숭리로, 지방도에서 마을이
안쪽으로 들어와 있다. 이 만송리는 절반이 그린벨트고 삼숭리는 아니었다
그러나 아니면서도 농림지역이 매우 많았다.
당시시세는 2차선도로변 50만원내외 ,후면 마을로 들어 가면
20만원정도였다. 드디어 감을 잡았다.
지도만 본 것이 아니고 지도를 보고 한 2-3일을 왔다 갔다 한 것 같다.
님들도 해보면 그렇게 된다. 당시엔 부동산도 별로 없었는데
부동산에 들어가서 능청맞게 앉아서 물건상담도 했다
하긴 싸고 구색이 맞으면 구할려고 했다
그런데 이상하게 좀 비싼 것 같고 용도도 잘 맞는 지도 모르겠고,
나도 중개산데 좀 씌우는 기분이 들었다
그렇게 2군데 부동산을 전전하며 탐문을 마쳤다.
나는 이때가 처음으로 토지를 구하러 다니는 중이었다.
지도도 샀지, 2-3일 차 끌고 이 쪽 저 쪽 다 다녔지 밥 사먹었지. 공부하고 물건 찾는 게 다 돈이 들어간다.
제2강인가에서 말한 것 같은데 어느 정도 내가 판단한 삼숭리 지역이 눈에 들어 왔으니 이젠 지주 작업을 해야 했다,
2, 지주작업
군청에 간다.
대부분 군청에는 군청 현황이 붙어 있었는데 도로망이 그려져 있어
어느 정도 대강을 파악할 수 있어서 삼숭리에서
도로변에 붙은 번지하나를 입수한다( 아무거나)
그리고 열람신청을 한다 500원인가 그랬다.
그러면 직원이 도곽을 들고나온다.
도곽 . 신문지 펼친 크기로 지적이 그려져 있고,
우측귀퉁이에 연결 도곽 번호가 열십자 네모형태로 적혀 있다.
마을 경계가 벗어나면(옆마을은 안나온다), 그 지적은 마을별로,
즉 법정 리별로 그려져 있다. 지금도 열람 신청하면 들고 나온다.
내가 파악해야할 범위를 결정하여 ,에이3 혹은 도곽 전체로 지적도를
발급해달라고 한다 .
나는 지금도 지적도를 크게 떼는 습관이 있다.
몇 장 연결해봐야 그 땅만이 아니고 주변 땅과 길의 진로를 알 수 있기 때문이다. 서류비는 아끼지 말고 써야한다. 다 재산이고 살림 밑천이다.
지적도를 이어붙이면 땅의 형태며 도로며, 전 답의 지목 표시가
다 되어있어서 훨씬 보기 좋았다.
그리고 지번도 다 나와 있고....난 지금도 그때 떼었던 최초의 지적도가
누리끼리 하지만 갖고 있는 것 같다 (버려야 하는 데)
지적도는 1200분지 1의축척을 쓰고,
임야도는 6000분지 일의 축척을 써서 그려지기 때문에
지적도에서 표시 안 되는 부분의 거의가 임야고, 임야도에서 구멍이 뻥 뚫린 부분은 대개 지적인, 전 답 아니면 대지등로 임야 이외의 것이라고 보면 된다.
이런 것은 글로 하는 것 보다 한 번 보면서 한번만 들으면 금방 아는데...
보면 아 그거라고 바로 말한다.....누구든지....
하여간 여러 조각을 붙여( 길 중심으로) 마땅한 장소를 찾는다. 어떻게 ?
지적도 들고 현장 가서 보면서 찾는다.
지적도를 볼때 글씨 써 있는 쪽이 북쪽을 나타내기에, 해가 떠 있는 것보고,
지적도를 손에들고 해를 등에 지면서 현장과 형태를 맞추어보는데,
지적도 바르게 읽는 글씨쪽이 북쪽, 왼쪽이 서쪽,오른쪽이 동쪽 등쪽(글씨반대쪽이 남쪽이다) ,구거나 도로형태를 보고 그리고 전 답의 형태를 보고 찾는다
물론 가장 쉬운 방법은 전답 지번을 찾지 말고, 대지 지번중 좀 큰 것을 찾아보면 그 마을에서 좀 큰 집이거나 아님 마을회관 같은 것인데 내가 제일먼저 찾은게 공교롭게도 이장 집 지번을 찾았다
대지지번을 몇 개정도 문패와 맞쳐 보면 한두 개는 위치를 파악하게 나오는 데 그 대지를 깃점으로 ,좌우 옆으로 전, 답의 형태를 파악해 들어간다.
한 서너 시간 왔다 갔다 하면 혼자서도 그 마을을 이~삼 만평은 스터디 가능하다, 단 위치와 지적모양만.
이때 그 지적의 지목대로 농사를 짓는 지, 밭으로 쓰는지 ,
논으로 쓰는 지를 구분해서 체크해야한다,
그래야 팔 것 안팔 것을 마음속으로 가늠할 수 있으니까.
내마음에 들었던 토지는 중소기업연수원으로 들어가는 길(막힌길)우측편
땅들이 마음에 들었다. 늦어서 오늘은 철수
3. 또 군청으로 9시까지 출근 .
봐 두었던 필지 좌우를 몽땅 토지대장을 떼었다(과거에는 토지대장에 주민등록번호 주소 지주이름까지 몽땅 나와 있었다)
등기를 뗄 수도 있으나 등본이 등기는 비싸고 토지대장은 싸기에 대량작업은
토지대장이 우선이다,
또한 지적(면적)과 지목은 토지대장을 우선으로 하기 때문에
용도를 구분하기 위하여서라도 토지대장이 좋다.
또한 몇 개의 필지를 샘플링하여 국토이용계획확인원(관리지역유무 파악코저)을 떼어본다. 그러면서 목록과 면적을 만들고 자료화한 후.
그다음은 지주를 찾자.
4. 지주는 마을이장이 많이 알고 있으나, 외지에 있는
경우에는 전화번호도 잘 안 알려 주고, 이장이 개입하면,
요즘은 지주작업하기도 어려울 뿐만 아니라
뭔가 바라는 것이라든가, 아니면 지들이 거의 부동산수준이다.
그래서 114인명사전으로 전화번호를 찾아 지주를 찾기도 하고,
토지지주 주소로 편지를 쓴다,
귀하의 토지에 관심이 많아(사고 싶어) 사장님을 꼭 한번 만나고 싶으니
연락주세요라고 간곡히 청하는 글을 수십 장 준비하여 발송했다
그런데 전화가 오는 사람도 있고 안 오는 사람도 있고,
그리고 마을에 직접 찾아들어가거나,
하루 이틀 쳐다 보면 농사짓는 사람에게, 여기 번지대고 혹시 사장님꺼
아니시냐고 물어서, 등등 방법은 얼마든지 있다.
그리하여 내가 바라던 지주로부터 연락이 왔다.
한 2주는 족히 걸린 것 같다.
500평 필요한 사람한테 만천평정도짜리 지주가 걸렸으니 참 한심하기도 하고,
위치는 딱인데, 법률검토 모두 만족, 그런데 너무 컸다.
지주에게 3일을 쫒아가서 사정했다. 분할해서 사겠노라고,
비용은 제가 다대고 분할하여 살수 있게 해달라고 3일간 간청했다.
지주는 성북동에 사셨는데 여러분도 다 알만한 분의 동생 분으로
황해도 어른이셨다(나중에 안일 이지만).
지주가 허락하였다 단, 도로와 수직되게 평행으로 분할할 것.
기가 막혔다. 이건 안팔겠다는 이야기지.
500평해봐야 장길이가 100미터가 족히 나오는 땅을 수직으로 끊으면 폭이
10미터 정도밖에는 안되는데 건물을 어찌 앉치고
마당에서 차가 어찌 회전한단 말인가?
재협상,
5000평을 가분할하되 그 분할비용을 내가 대고,
대신 5000평안에서의 분할에 대해선 말씀안하시기로.
그래서 작은 도시계획을 하게 되었다 우선 500평짜리 공장하나.
이건이미 팔린 것, 나머지는 측량사무실에 의뢰하여 가분할도를 그리고
팔러 나가야지 휴...