하반기 상업용 부동산, '여의도-광화문' 뜨고 '임대료' 더 오른다

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여의도 신규 오피스 각광 받고 광화문 공실 해소…금리·물가 인상에 임대료 상승

[K그로우 임진영 기자] 올해 하반기 상업용 부동산 시장은 강남 오피스 시장 포화로 인해 여의도와 광화문 업무 지구가 반사이익을 볼 것으로 전망된다. 또 금리 인상으로 인한 임대료 상승도 불가피할 전망이다.

30일 부동산원 조사 결과, 올해 1분기 기준으로 서울 3대 업무 지구인 광화문과 여의도, 강남의 공실률은 각각 9.4%, 5.3%, 6.4%를 기록했다. 여의도의 공실률이 가장 낮고, 강남이 다음, 광화문의 공실률이 가장 높았다.

다만 보통 기업이 이전하는 과정에서 오피스가 잠시 비어 있는 자연 공실률이 5%라는 점을 감안하면 서울 3대 업무 지구 모두 공실률은 낮은 상황이다.

이 같은 상황에서 올해 하반기엔 상대적으로 공실이 남아있는 광화문과 프라임급 오피스가 신규 공급되는 여의도가 반사이익을 볼 것으로 예상된다.

이진혁 알스퀘어 선임은 “강남은 오피스 수요는 많은데 공급이 적어 규모가 큰 기업이 들어올 수 있는 오피스가 거의 남지 않은 상황”이라며 “또한 오피스 임대료가 강남보다는 여의도와 광화문이 상대적으로 낮은 만큼 강남에서 사무실을 구하지 못한 기업들이 여의도와 광화문에 몰릴 것”이라고 말했다.

여의도 일대 전경. ⓒ이혜영 기자 lhy@hankooki.com

실제로 최근 한 시중은행 계열 금융회사와 명품 브랜드 등이 강남에 오피스를 구하지 못해 여의도와 광화문으로 이전했다.

여의도의 경우 지난해 본격적으로 입주를 시작한 ‘파크원’을 비롯해 현재 재건축 공사가 진행 중인 ‘여의도 사학연금 회관’, 과거 여의도 MBC 사옥에 지어지고 있는 ‘브라이튼 여의도’ 등 다수의 신규 프라임급 오피스 빌딩이 공급될 예정인 만큼 기업들의 수요가 쏠릴 전망이다.

광화문은 서울 3대 업무 지구 가운데 상대적으로 아직 공실이 남아있는 만큼, 사무실을 찾지 못한 기업들이 안착하는 대체 수요가 몰릴 것으로 예상된다.

한편, 최근 금리 인상으로 인한 임대료 상승은 더욱 가속화 될 전망이다.

지난 16일 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)은 한 번에 금리를 0.75%포인트 끌어올리는 일명, ‘자이언트 스텝’을 단행했다. 이에 맞춰 한국은행도 올해 들어 기준금리를 지속적으로 인상해 연초 1.00%에서 현재는 1.75%까지 상승했다.

이처럼 금리 인상이 가속화 되면서 올 하반기 상업용 부동산 임대료 인상을 더욱 자극할 것으로 예상된다.

금리 인상으로 인해 자연스레 대출 이자가 증가하고, 여기에 최근 우크라이나 전쟁과 원자재값 상승으로 인한 물가 인상까지 겹치며 임대인은 이자와 물가 인상 부담을 임차인에게 전가시키는 현상이 나타날 것으로 보인다.

실제로 최근 오피스와 리테일 모두 임대료는 모두 오르는 추세다. 부동산원에 따르면 올해 1분기 서울 3대 업무 지구인 광화문, 여의도, 강남의 오피스 임대료(3층 이상)는 각각 1년 전보다 1.1%, 2.0%, 0.4%씩 상승했다.

또 광화문(9.4%), 논현역(10.1%), 뚝섬(11.4%) 등 서울 주요 상권 임대료(중대형 상가)도 1년 전보다 10% 안팎으로 올랐다. 이처럼 금리와 임대료 인상으로 인해 상업용 부동산 가격 역시 동반 상승할 것으로 옉상된다.

진원창 알스퀘어 빅데이터실 실장은 “자산가격은 금리뿐 아니라 다양한 경제 지표의 영향을 받는다"며 "국내시장에 투자처를 찾는 법인과 기관, 해외 자금들이 여전히 많고 임대료 상승에 따라 당분간 상업용 부동산 자산 가격 상승도 지속될 것”이라고 내다봤다.

출처 : K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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