산에서 삶을 배우고 책에서 길을 찾다33

[천병남]

모든 일이 말하기는 쉽다. 그러나 막상 실행에 옮기려면 어렵고 겁도난다. 경매일을 시작하고자 했을 때 부동산의 부자도 모르고 경매에 대한 지식도 일천했다. 은행애서는 대출 취급을 할 때 부동산을 담보잡고 대출을 해준다. 그래서 그 부동산의 가치를 확인해보고 감정도 해본다. 내가 알고 있던 부동산은 담보대출에 제공되는 부동산이 전부였다.  경매와 관련된 내용도 한 권의 책과 은행에서 한두번 경험했던 업무 경험이 전부였다. 그럼에도 다른일을 하는것보다는 더 나을것이라고 판단하고 경매일로 뛰어들었다. 담당 차장은 나보다 은행을 1년 먼저 퇴직해서 경매 일을 하고있는 C를 소개해 주었다. 나는 퇴직후 일주일도 채 안쉬고 C를 만나러 인천지방법원으로 향했다. C는 무슨이유에서인지 모르겠지만 은행을 나보다 1년 일찍 퇴직하고 경매업무에 투신하고 있었다. 그는 나하고 동갑이었다. 그는 은행을 다닐적부터 경매와 관련된 업무를 맡아 보았고, 1년 전부터 경매법정에 다녀서인지 경매장에 알고 있는 사람들이 많아보였다. 나는 조심스레 그에게 다가가 "C차장이 사장님을 찾아보라 해서 욌습니다."라고 인사했다. 그는 나를 밋밋하게 바라보며 "아, 예, 반갑습니다."라고 하며 살짝 고개를 숙였다. 그는 얼굴이 둥글럽적하고 굵고 검은테 안경을 쓰고 있었다. 경매라고 생각하면 조금은 험상굿고 힘좀 쓰게 생긴 사람이 아닐까 생각했던 나는 속으로 "아 다행이네" 하고 생각했다. TV드라마나 영화 같은데서 집에 압류딱지를 붙히고 살림을 들어내고 기물을 때려부시던 이미지가 있어서인지 경매를 하는사람들은 건달의 이미지가 나에게 남아 있었다. 그러나 내가 경매장에 나갔을 때는 경매가 일반인도 참여할수 있는 부동산투자의 한가지 방법으로 변해 있었다. 사긴이 조금 흐른후 같이 경매장을 자주 드나들던 사람들과 이야길 해보니 IMF 전만해도 호가 입찰로 일반인들은 경매법원에 얼쩡거릴수도 없었고 뒷골목에서는 험악한 일도 벌어졌다고 한다. 호가입찰이란 입찰을 원하는 사람들이 카운터 앞에 서서 입찰금액을 부르는 방법이었다. 그러다보니 자기가 낙찰받고자 하는 물건이 있을 때, 옆 사람이 금액을 높게 부르면 옆구리를 꾹꾹 찌르며 쌍심지를 올려붙히고 눈에 불을 켰다고 한다. 그러니 나처럼 심약하고 덩치도 작은 사람이 뛰어들어 낙찰을 받기는 매우 어려웠을것이다. 경매법원에 들어서니 많은 사람들이 의자에도 앉고, 서서도 있었다. 법정안과 복도에도 사람들이 많았다. 이렇게 많은 사람들이 경매에 관심이 많다니 깜짝 놀랐다. C는 나에게 오늘은 처음왔으니 잘 지켜보라고 했다. 법정으로 집행관과 집행사무실 직원들이 들어왔다. 집행관이 경매진행 방법에 대하여 설명을 했다. 10시부터 10시 50분까지는 서류를 열람할 수 있는 시간이었다. 10시 30분 부터 약30분에 걸쳐 입찰서를 접수해야 했다. 정해진 시간이 지나면 얄짤없이 입찰을 할 수 없었다. 사람들이 카운터 앞으로 나가 직원들에게 자신이 보고 싶은 경매사건번호를 적어 제출했다. 그러면 법원 직원이 서류를 나눠주었다. 여러명이 카운터에 쭉 늘어서 서류를 열심히 넘겨보고 있었다. 여러사람들이 한가지 서류를 서로 보려고 모여 있었다. 여러 사람들이 관심이 있다는것은 낙찰가격이 올라갈 수 있다는 신호였다. 열람이 어는정도 끝나면 직원에게 가서 입찰봉투, 입찰내역서 등을 받아 사건번호와 입찰금액을 적어 접수번호를 받고 직원 앞에 있는 입찰통에 입찰봉투를 집어 넣으면 입찰에 참가하게 된다. 나는 유심히 다른 사람들의 행동을 지켜봤다. 대충의 절차는 알것 같았다. 그날 모든 입찰이 끝난후 나는 C와 함께 점심을 먹으러 갔다. 나는 궁금한점이 무척 많았다. 나는 제일 먼저 서류를 받아보았을 때 무엇을 중점으로 보아야 하는지 물었다. 경매서류에는 신청채권자의 경매신청서, 등기부등본등 공부 서류, 송달명세서, 이해관계인(신청채권자이외의 다른 채권자)들의 권리신고및배당요구신청서서, 감정평가서, 법원 현장확인서, 채무자와 임차인의 주민등록등본 등이 철해져 있었다. 이중 중요한 서류는 임차인 권리신고및배당요구신청서였다. 채권은행보다 선순위로 배당 받을 자격이 있는 임차인이 있는지 확인해보는것이 중요했다. 경매로 부동산을 구입하기 위해서는 두가지 분석이 중요하다. 첫번째는 물건분석이다 물건분석은 구입하고자 하는 부동산의 현 가격 그리고 미래가치를 분석하고 판단하는것이다. 두번째는 권리분석으로 어떤 부동산을 입찰하고자 할 때 그 부동산의 선순위 채권자가 누구이며 배당은 어떤식으로 이루워질것인가 등을 분석하고 내가 입찰하고자 하는 부동산을 낙찰 받은 후 법적으로 문제가 없는지 파악하는것이다. 그 중에서도 현재 그 부동산에 거주하고 있는 임차인들이 배당을 받아갈 수 있는지 여부, 신청채권자보다 선순위 채권자가 있어 낙찰받은 후 낙찰인이 추가지급해야 할 금액이 있는지를 파악하는것이 매추 중요하다. 만약 그런 내용을 모르고 낙찰을 받았다가는 큰 손해를 입기도 한다. 경매법정에 가면 당일 경매를 진행하는 물건들을 기록한 책자를 판매했다. "지지옥션" "경매가이드" "태인경매" 이런 경매지들을 구입해서 그날 경매물건이 어떤것이 있는지 파악하고 관심있는 물건이 있다면 입찰서류를 열람하는 절차를 거쳐야 한다. 지금은 경매 진행 내역을 인터넷을 통해 미리 열람하고 법원에 가서는 특별하게 열람할 것이 없다. 그러나 내가 처음 경매법원에 나갔을 때는 모든것이 수작업이었고 일주일 치 경매지를 구입해서 대충 권리분석과 현장에 가서 물건분석을 해야 했다. 이틀째 되는날 나는 관심있는 물건을 열람했다. 열람을 신청하고 조금 기다리니 열람서류를 가져다 주었다. 처음 열람이라 서류를 처음부더 찬찬히 살펴보았다. 은행에서 보았던 청구서와 대출금 원장들도 있었다. 등기부등본, 건축물대장등 서류도 살펴보았다. 그리고 감정평가서, 현장확인서, 권리신청서 등도 확인해봤다. 다른사람들도 내가 관심있는 사건을 열람신청을 해서 긴시간 나만 혼자 볼 수는 없었다. 몇번 서류를 열람해보니 어떤기록이 중요한지 알게되었고 시간이 지나면서 열람을 하기전 경매지에 기재된 내용을 보고 대강의 권리분석을 할 수 있게되었다. 나는 인천지방법원 경매법정에 4일째 갔던날 마침내 실제로 입찰에 참가했다. 무모할수도 있었으나 어자피 이일로 먹고살기로 결정한 나는 하루라도 빨리 입찰에 참가해봐야 했다. 한마디로 맨땅에 헤딩이었다.