부동산 매매계약의 해제절차

[몽생이]

■ 부동산 매매계약의 해제 절차 및 손해배상 등

부동산 시장이 급변동하면, 부동산 매매계약 파기(해제)에 관해 다양한 갈등과 분쟁이 발생하게 되고 관련한 상담이 부쩍 늘어났다. 거액의 부동산 매매대금이 오고가는 계약 특성상 계약 당사자들의 각자 입장과 이해관계가 다른 탓에 서로 주장이 엇갈리는 경우가 많습니다. 부동산 매매계약의 해제에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

부동산 매매대금은 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금으로 이루어지고, 각 지급기일을 정해서 순서대로 진행이 될 것입니다. 계약금은 부동산 매매계약을 체결하면서 매수인이 매도인에게 매매계약이 체결되었다는 증거금으로서, 통상 매매대금의 10%를 계약금으로 교부하는 것이 통상적입니다.

계약금은 부동산 매매계약 후 계약 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약을 해제하는 경우 해약금의 성격을 가지고 있습니다. 따라서 계약금이 매도인에게 교부된 경우 계약 당사자 간에 다른 약정이 없는 때에는 매수인은 매도인이 계약이행에 착수할 때까지 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있고, 매도인은 매수인이 계약이행에 착수할 때까지 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조).

부동산 매매계약서 표준양식에도 위와 같은 계약금 해제 조항이 일반적으로 명시되어 있습니다. 부동산 시세가 급등하거나 급락할 경우, 또는 계약 당사자의의 사정 변경이 있을 경우, 위와 같이 계약금의 포기 또는 배액 상환을 통해서 부동산 매매계약을 파기할 수 있을 것입니다.

중도금 지급이 이뤄진 경우, 계약 당사자는 임의대로 계약을 해제할 수 없습니다. 중도금 지급은 계약이행에 착수하였음을 의미하기 때문아며. 물론, 중도금 지급 이후라도, 부동산 매매계약서에 별도로 약정해제권에 관한 특약사항을 기재하였거나, 계약 당사자 간 일정한 조건으로 합의하여 계약을 해제할 수 있습니다.

그런데, 중도금 지급 기일이 아직 도래하기 전이지만, 매도인이 매매계약을 파기할 것이 염려되는 경우. 해당 부동산의 시세가 갑자기 상승할 경우, 매도인 입장에서는 계약금의 배액을 상환하더라도 부동산 매매계약을 파기하여 부동산을 소유하는 것이 이득이 될 수 있습니다. 이 경우 매수인은 중도금 지급기일 이전에는 지급하지 않기로 특약을 하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 중도금을 미리 지급하여 계약이행에 착수할 수 있습니다. 반면, 매도인은 매수인에게 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 하여, 중도금 기일 이전에 계약해제의 의사표시를 하여 계약이행에 착수할 수 없도록 할 수 있습니다.

중도금이 지급된 이후에는 상대방의 채무 불이행이 있는 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 매수인이 잔금 지급의무를 이행하지 않는 이행지체의 경우, 매도인은 법정해제권을 행사하여 부동산 매매계약을 파기할 수 있습니다. 또한, 계약 상대방의 계약위반 등에 따른 이행불능이 발생할 경우, 매도인이나 매수인은 법정해제권으로써 부동산 매매계약을 파기할 수 있습니다.

다만, 이행의 지체를 원인으로 한 계약해제라도 일정한 요건을 갖춰서 적법하게 계약을 해제해야 합니다. 매도인은 상당한 기간을 정하여 매수인에게 잔금 지급의무의 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 매수인이 미리 잔금 지급을 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다. (민법 제544조).정하고 있습니다.

그리고 매수인의 매매대금 지급과 매도인의 계약 목적 부동산의 인도는 동시이행관계에 있으므로, 계약 당사자 일방은 상대방이 채무를 이행할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다.

따라서 매도인은 부동산 매도용 인감증명서를 발급받아 놓고, 인감도장이나 등기권리증 등을 준비하여 놓아, 잔대금 수령과 동시에 법무사 등에게 위임하여 등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비함으로써 이행제공을 하여야 합니다. 그런데, 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 소유권이전등기의무를 지는 것이므로 매매 목적 부동산에 근저당권이나 지상권이 설정되어 있고, 기타 가압류등기가 되어 있는 경우에는 매도인은 이와 같은 등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 줄 준비까지 해야 합니다.

위와 같이 법정해제의 경우 원상회복의무로서, 매수인은 자신이 지급했던 금원 및 이자의 반환청구가 가능하고, 계약 당사자는 상대방의 책임 있는 사유로 이행지체나 이행불능이 발생한 경우 상대방에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 보통 부동산 매매계약서에는 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있으므로 계약금 상당액이 손해배상액으로 추정될 것이고, 이러한 약정이 없는 경우에는 실제 입은 손해를 입증하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.

위와 같은 부동산 매매계약의 해제와 관련된 분쟁과 불측의 손해를 막기 위해서는, 부동산 매매계약서에 약정사항을 최대한 구체적으로 자세히 기재하여야 합니다. 그리고 계약 당사자는 실제 계약이행에 있어서 상대방에 대한 의사표시를 문자메시지나 통화, 내용증명 등으로 명확히 남겨놓아야 할 필요가 있다. 할 것입니다.