공유자 우선매수청구권

[노인장(이상효)]

공유자 우선매수권이란? 몇해전 공설운동장앞 감자탕집이 경매에 나왔다.

단층건물로 점포가 4개였다.

권리를 분석한 결과 4명이 지분을 가지고 있는 물건이였다.

권리관계와 임대차 관계가 조금은 얽히고 설킨 사건으로 기억된다.

불행히도 그당시의 자료를 찾을수 없어 노인장의 기억에 의존하여 글을 쓰게 됨을 죄송스럽게 생각 합니다.

그 건물에 세를 들어 감자탕집을 운영하던 고xx씨는 장사도 잘되고 위치도 괜찮고 하여 경락 받고자 노인장을 찾아와 의논을 하였다.

조금은 복잡하고,얽히고 설킨 물건이지만 장사가 잘되는곳이기에 감안하고 또한 유찰이 여러번 된 관계로 절반 가격이라는 매력에 입찰에 응하기로 하였다.

입찰 당일 4명의 입찰 참여자가 있었다. 3사람을 제끼고 당당 1위로 최고가 매수자로 선정된 고xx씨 기분이 상당히 고조되어 있었다.

그러나 그것도 잠시뿐, 집행관의 한마디에 맥이 풀리고 말았다.

"이물건은 공유자 우선 매수 신청이 있습니다"

고xx씨는 공유자들의 가격결정에 들러리를 선 결과가 되였다. 최고가 입찰자가 되고도 우선 매수권자에게 물건을 넘겨주어야 했다

공유자 우선매수권이란?

민사집행법제140조 (공유자의 우선매수권)

①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

③여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

위 조항에 규정된 공유자의 우선매수권제도는 우리나라에 특유한 것으로서, 공유자는 공유물 전체를 이용관리하는데 있어서 다른 공유자와 협의하여야 하고 (민법 265조) 그 밖의 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있기때문에 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자가 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는것이 타당하다는 데 그 입법취지가 있다.

공유자의 우선매수권 행사는 집행관이 입찰종결을 선언하기 전까지 하여야 한다. (민사집행법 시행규칙 76조2항, 대결99마5871)

만일, 입찰 당일 최고가매수 신고인이 없는 경우에는 동일한 가격으로 우선하여 매수신고할 대상이 없으므로 우선매수권을 행사할 수 없고, 결국 유찰되어 다음 입찰기일에나 다시 우선매수권을 행사할 수 밖에 없다.

공유자가 민사집행법 140조 1항의 규정에 따른 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 동법 140조1항의 최고매수신고가격으로 보아 우선매수를 인정한다.

최고가매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 상당히 낮추어 새 매각기일을 진행하게 될 것인바, 그것보다는 공유자가 최저매각가격으로 매수하는 것이 경매의 당사자나 이해관계인에게 유리하기 때문이다.

이와 같이 공유지분자의 우선매수권을 인정하는 이유는 기존의 공유자 이외의 외부인이 공유자의 지분을 낙찰받을 경우에 알력 등 복잡한 법률관계가 발생하게 되므로 가급적 기존의 공유자에게 공유지분을 매수시키려는 것이다.

일반 응찰자가 공유지분 응찰을 기피하는 경매실정과 타공유자에게 우선매수권을 부여하고 있는 법규정에 따라서 채무자 아닌 공유자는 비교적 싼 값에 경매대상인 공유지분을 매수할 수 있는 기회가 될 수도 있다.

공유지분경매에 응찰하려고 하는 경우에는 공유자의 우선매수권행사 가능성을 면밀히 검토하여 응찰가 상향조정 등의 방법을 철저히 검토하여야 하며 당일 공유자 우선매수권행사가 있을수 있다는 가정하에 입찰에 참여하여야 큰 실망이 없을 것이다.

공유자의 우선매수신고 시한 <<공유자의 우선매수권은 일단 최고가매수신고인이 결정된 후에 공유자에게 그 가격으로 경락 내 지 낙찰을 받을 수 있는 기회를 부여하는 제도이고, 경매와 입찰은 최고가매수인을 결정하는 방법에 불과한 점을 고려하면 입찰의 경우에도 공유자의 우선매수신고시기는 집행관이 입찰의 종 결을 선언하기 전까지이면 되지 입찰 마감시각까지로 제한할 것은 아니다.》 (대법원 2000. 1. 28.자 99마5871 결정) 의문점1)

공유자가 우선매수권을 행사한 경우 들러리 선 결과가 되었다. 이경우 최고가 매수신고인이 다시 고가의 매수신고를 할 수 있을까?

[양식 5-1] 공동입찰신고서

                                                 용지규격 210mm×297mm(A4용지)

                      공 동 입 찰 신 고 서

                                                                                      법원 집행관      귀하            

사건번호       20    타경      호

물건번호

공동입찰자     별지목록과 같음

위 사건에 관하여 공동입찰을 신고합니다.

                               20    년    월     일

                                     신청인      외    인(별지목록 기재와 같음)

※ 1. 공동입찰을 하는 때에는 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 합니다.

   2. 별지 공동입찰자 목록과 사이에 공동입찰자 전원이 간인하십시오. 

[양식 5-2]  공동입찰자목록

                                    공동입찰자목록                         

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용지규격 210mm×297mm(A4용지)

[보고파]

좋은정보에 항상 감사드립니다... 그런데 정말 맥빠지는 일이군요... 공유자 매수청구가 있다는거를 미리 알려주지도 않고 낙찰후에 그런통보를 받으면 정말 들러리이네요... 가격 결정만 해주는 꼴이 되버리니... 경매.... 갈수록 재미있어집니다....

[꿀벌]

많이 배우고 갑니다.^^*

[하얀여우]

감사합니다...

[하얀여우]

감사합니다...

[매탄조은]

노인장님. 감사합니다.

[스피드톱]

위의 대위변위변제처럼 헛수고 하는 일이네요... *^^* 공유자와 최고가매수신고인만 다시 입찰하는건가요???? ^^;

[노인장]

다시 입찰하지 않습니다. 다만 최고가 매수인은 차수위매수자가 됩니다.

[굼벵이]

잘 공부하고 있습니다~~

[elegram]

웃어보아요.

[반장]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[네모돌이]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[하늘미소]

좋은 정보 잘 보고 갑니다.

[행복지킴이]

잘 읽었습니다. 감사합니다.

[Berich]

좋은 정보 감사합니다!

[어깨동무]

열공하고 있습니다. 감사^*~

[짱돌]

퍼갑니다.

[랜드마크]

좋은 정보 감사합니다. ^^

[깻잎(전북익산)]

감사감사 1번읽음 3.4

[하정]

좋은자료감사합니다,

[뚱뚱이쭌(이희준)]

잘보고갑니다

[oosszz]

감사합니다

[하얀손(정현종)]

첫번째 흔적~!! 배우고 갑니다~~^^;

[경매왕초보]

어떻게하면 공유자 우선매수계획?을 알수 있을까요???

[쪽파(김지은)]

음... 법의 취지는 이해가 가나 이 경우 입찰자에 대한 어떤 보상이 있어야 하지 않나 싶습니다.