진화하는 임대아파트, 고정관념을 깨다

[땡이(유여진)]

최고급 임대 아파트에서 반값 아파트까지
임대아파트의 이유 있는 변화

임대아파트가 진화하고 있다. 무주택 서민의 안정적인 주거공간으로 인식돼 온 임대아파트가 한 달에 수백 만원의 임대료를 지불하면서 지내는 고급 아파트로 변신하는가 하면 건물과 땅을 분리한 반값 아파트로 공급되는 등 그 형태가 다양해지고 있다. 내 집 마련을 미루는 임대수요가 늘고 매매차익 대신 임대수익에 관심을 갖는 투자자들이 늘어나면서부터 임대아파트 시장도 다각화되기 시작했다.
부동산114(www.r114.com)가 빠르게 진화하고 있는 신개념 임대아파트를 살펴봤다.

고급주택으로 차별화 한 "고급임대 아파트"
임대아파트는 더 이상 서민만을 위한 주택이 아니다. 용산 "한남 더 힐"을 시작으로 최근 입주한 김포 한강 "중흥 S-클래스 파크애비뉴"까지 중대형 임대아파트들의 변화가 시작됐다. 최고급 실내인테리어에 고급형 마감재를 채택해 고급 주택 수요층이 찾는 새로운 주거공간으로 떠오르고 있는 가운데 분양 전환을 받기 전까지는 취득세나 재산세, 종합부동산세 등 주택의 취득이나 보유와 관련된 각종 세금 부담이 없다는 것이 고급임대 아파트의 매력 중 하나이다.
먼저 살아보고 분양여부를 결정할 수 있다는 점도 경쟁력이다. 분양 주택은 계약부터 입주시점까지 약 2~3년 동안 분양대금을 미리 나눠내지만 임대주택은 월 임대료를 납부하다가 분양 전환시점에서 분양 유무를 결정해 감정가로 분양 받을 수 있다.


서울 용산 "한남 더 힐" = 용산구 한남동에 위치한 한남 더 힐은 기존 임대주택의 틀을 깬 국내 최초 고급 프리미엄 임대 주택이다. 뒤로는 남산, 아래로는 한강이 접해있어 전형적인 배산임수의 조건을 갖추고 있다. 여기에 강변북로, 올림픽대로 등 주요 도로와의 접근성이 우수하고 강북과 강남을 이어주는 최적의 명당에 위치해 입지여건이 뛰어나다.
한남 더 힐은 단지의 경사와 각 동의 입지에 따라 플랫폼형, 테라스형, 타워형, 플레이형의 4가지 형태의 외관을 갖추고 있다. 주택 내부도 28개의 다양한 디자인이 적용돼 라이프스타일과 선호도에 따라 취사 선택이 가능하다.
총 600가구 규모에 87-332㎡의 다양한 면적대로 구성된 한남 더 힐은 보증금만 최소 15억~25억 원에 달하는 고급임대 아파트이다. 월 임대료가 240만~430만 원 선, 관리비가 별도로 월 120만~215만 원 선에 달해 고수익 전문직 종사자나 연예인들이 주로 찾는 편이다.


경기 김포 한강신도시 "중흥S-클래스 파크애비뉴" = 한강신도시 최초로 단지 내에 실내 수영장이 있는 아파트가 들어섰다. 올해 2월 11일 집들이를 시작한 중흥S-클래스 파크애비뉴가 그 주인공이다.
총 1007가구가 126-139㎡형으로 지어진 중흥S-클래스는 대규모 단지로 수영장은 물론 헬스클럽, 스크린 골프연습장 및 실내골프연습장, GX룸, DVD룸 등 고급아파트에만 있던 다양한 커뮤니티 시설을 모두 갖춰 단지 내에서 원스톱으로 생활이 가능하다.
김포한강로, 올림픽대로와 바로 연결돼 교통환경이 편리하고 향후 김포 경전철이 개통된다면 지하철 5ㆍ9호선과 연계돼 타 지역으로의 이동이 더욱 편리해질 것으로 보인다. 단지 바로 옆으로는 초 ㆍ중학교가 있고 맞은 편에 자리잡은 중흥S-클래스리버티(2012년 6월 입주 예정)와 함께 향후 한강신도시 안에서 대규모 고급 임대아파트로 자리매김할 것으로 기대된다. 인근 장기신도시의 인프라의 이용도 쉬워 생활하기에도 좋은 편이다.
분양가는 한 채당 3억 6000만~3억 6500만 원이다. 그 중 2억 원은 임대기간인 5년 동안 무이자 융자가 가능하며 5년 후에 주변 아파트시세의 90% 수준에 분양 받을 수 있다.

내 집 마련과 임대수익을 동시에 "부분임대 아파트"
주택의 일부를 분리해 따로 세를 놓을 수 있도록 한 "부분임대" 아파트도 새로운 임대주택으로 떠오르고 있다. 전월세 임대료 상승과 주택 투자성 저하로 임대사업에 대한 관심 수요가 급증한 가운데 집주인과 세입자가 함께 공간을 나눠 쓰는 부분임대 아파트에 대한 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 부분임대형 아파트의 장점은 집주인이 자기 집에 거주하면서 고정적인 전·월세 수입을 얻을 수 있다는 점이다. 임대 수요자 입장에선 아파트의 생활 편의시설 혜택을 누릴 수 있고 일반 원룸주택보다 주차·보안 등의 편의성이 높은 장점이 있다.
전세난과 수익부동산의 인기가 확산되면서 일부 건설업체가 도입을 시도하고 있는데 부분임대형 아파트는 은퇴 이후 안정적인 거주와 임대수익을 원하는 50대 이상의 수요자들에게 호응을 얻을 것으로 예상된다. 은퇴 후 거주할 내 집 마련과 임대를 동시에 해결할 수 있으니 일석이조이다.

서울 동작 "흑석뉴타운 센트레빌 II" = 올 해 12월 입주를 앞두고 있는 흑석뉴타운 센트레빌II는 전월세 수요를 겨냥한 부분임대형 타입이 적용됐다. 14개 동 총 963가구 규모의 단지로서 공급면적 56-177㎡형으로 건립됐다. 이 중 111H㎡형이 부분임대형 평면이다.
주변의 임대료 등을 감안할 때 보증금 2000만원 선에 약 40만-50만 원 가량의 월 임대료가 형성될 것으로 예상된다. 흑석뉴타운 센트레빌 II는 지하철 9호선을 이용하면 서울 강남과 여의도, 용산 등에 쉽게 접근할 수 있다. 또 현충근린공원과 서달산, 동작 올레길 등 녹지공간을 이용할 수 있다.

주택만 분양 받는 반값아파트 "토지임대부 주택"
일명 반값 아파트라고도 불리는 토지임대부 주택은 건물과 땅을 모두 분양하는 기존 분양주택과 달리 토지는 임대하되 주택만 분양 받는 개념의 주택이다. 땅에 대한 임대료를 매달 납부하는 대신 전세가격 정도의 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 장점이 있다.
지난 해 11월 서초보금자리를 시작으로 위례신도시까지 토지임대부 주택 공급의 재신호탄을 쐈고 훌륭한 입지와 저렴한 가격으로 비교적 성공적인 분양을 마쳤다. 지난 2007년 초 군포부곡지구에서 시행됐던 토지임대부 주택은 입지와 분양가격에서 뚜렷한 장점을 부각시키기 못하고 청약이 실패로 끝난 바 있어 입지에 따라 수요자들의 호불호가 엇갈리는 모습이다.


"서초보금자리" 주택 A5 = 보금자리주택지구에서 공급된 최초의 토지임대부 주택인 서초 보금자리(A5)는 양재천을 끼고 우면산 자락 아래 남쪽으로 길게 이어진 곳에 위치한다. 양재IC 및 강남대로의 이용이 쉬워 교통환경이 우수하고 주변에 이마트, 코스트코 등의 편의시설도 있어 최적의 입지조건을 갖추고 있다.
59-84㎡의 중소형 규모로 총 358가구가 분양됐으며 건물 분양가는 1억 4480만-2억 460만 원 선이다. 약 32만-45만 원 대의 토지임대료를 매달 내는 것과 비교한다면 3억 원 이하의 가격으로 40년 동안 내 집 걱정 없이 살 수 있다는 점이 매력으로 작용했다. 청약 당시 11.5 대 1이라는 경쟁률로 첫 날 마감됐는데 강남의 일반 아파트 못지 않은 시설과 저렴한 가격에 강남 입성을 원하는 수요자들의 관심이 높았다.
임대기간은 40년 이내로 하며 주택 소유자 75% 이상이 계약 갱신을 원하는 경우 연장이 가능하다. 서초보금자리(A5) 주택은 울트라건설이 시공하며 오는 2013년 12월 입주 예정이다.

* 도움말
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분양전환아파트란? 최소 5년 뒤 분양전환 가능한 민간임대아파트로 거주 5년까지 주택관련 세금에 자유롭고 주변 전세금 정도의 실 입주금만으로 거주가 가능하다. 분양전환 할 때 주변 시세의 90% 수준에서 분양 전환하며 시세보다 분양가가 높을 경우 차익도 돌려받을 수 있다.

토지임대부주택이란? 일반 서민의 주거비 부담경감과 주거안정을 위해 건물은 입주자에게 분양하고 토지는 입주자에게 임대하는 방식의 주택이다. LH가 공급하는 토지임대부주택은 40년을 임대기간으로 정하고 그 후에도 입주자가 원할 경우 LH의 동의를 받아 거주 또는 재건축도 가능하다.


[김민영 연구원 / 부동산114 리서치센터 (www.r114.com)]