[구의동세무사/구의역세무사/강변역세무사/광진구세무사] 공동상속주택과 세금(취득세, 종부세, 양도세)

[세무사송진영]

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아버님이 돌아가셔서 누님과 공동으로 주택을 상속받아 2주택자가 되버렸는데 불이익이 있지는 않을까요?????

주택을 취득하게 되면,

취득시 취득세~

보유시 재산세와 종합부동산세 및 임대소득세~

양도시 양도소득세~

를 내야합니다 ㅠㅠ

이때,

거의 모든 세금마다,

1주택자에 대해서는 여러가지 혜택을 주고

~ 비과세, 높은 공제, 낮은 세율

다주택자에 대해서는 여러가지 불이익을 줍니다

~ 비과세 배제, 낮은 공제, 높은 세율

그런데,

상속주택은,

매매와 같이 자의로 취득하는 것이 아니라 부득이하게 취득하는 주택이고,

특히, 공동상속주택의 경우에 소수지분상속자의 경우까지,

다주택자에 대한 불이익을 주는 것은 과도한 측면이 있으므로,

역시,

거의 모든 세금마다,

상속주택, 특히, 공동상속주택 소수지분상속자에 대한 특례를 두고 있으니, 자세히 살펴보도록 하겠습니다~

공동상속주택과 취득세

1가구1주택 특례세율

(지방세법 제15조, 령 제29조)

규정내용

상속으로 1가구1주택을 취득하는 경우에는 일반세율 2.8%에서 2%를 차감한 0.8%의 낮은 특례세율이 적용됩니다~

공동상속주택

공동으로 상속을 받는 공동상속주택의 경우에는,

주된상속인을 기준으로 1가구1주택인지 여부를 판단하게 됩니다.

주된상속인이란,

지분이 가장 큰 상속인 - 주택에 거주하는 상속인 - 최연장자의 순서로,

주된상속인을 판정하게 됩니다

사례

아버님이 사망으로,

누님(무주택자), 동생(1주택자)가 1/2씩 상속받는다면,

지분은 같고, 주택에 거주하는 자가 없다면,

최연장자인 누님이 주된상속인이 되고, 누님이 1가구1주택에 해당하므로, 동생지분 포함 전체에 대해 낮은 특례세율이 적용된다는 뜻입니다^^

취득세 중과세율

(지방세법 제13조의2, 령 제28조의 4)

규정내용

1세대2주택자 이상의 경우에는 취득세 중과세율이 적용됩니다 ㅠㅠ

조정대상지역 내의 경우에는 2주택자는 8%, 3주택이상은 12%

조정대상지역 외의 경우에는 3주택자는 8%, 4주택이상은 12%

공동상속주택

주된상속인의 주택 수에만 포함되므로,

나머지 소수지분상속인의 주택 수에는 포함하지 아니합니다.

주된 상속인의 경우에도 상속후 5년까지는 주택 수에서 제외하게 됩니다.

사례

누님이 주된상속인이므로, 누님의 주택 수에만 포함되고,

동생의 주택수에는 영원히 포함되지 않고,

누님도 상속후 5년까지는 주택수에서 제외됩니다.

공동상속주택과 종합부동산세

1세대1주택 판정 시 특례

(종부세법 제8조, 령 제4조의2)

규정내용

1세대1주택자에 대해서는 기본공제를 9억원이 아닌 12억원을 공제하고,

고령자 또는 장기보유자에 대한 세액공제도 적용받을 수 있습니다.

공동상속주택

1세대1주택자에 판정 시에,

상속주택은 상속후 5년까지는 주택 수에서 제외하고,

공동상속주택의 경우 5년 경과후에도 지분율이 40%이하이거나

지분에 대한 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하인 경우,

주택 수에서 제외합니다.

사례

동생의 경우 일반주택과 상속주택(소수지분상속자)이 있고,

상속후 5년까지는 주택 수에서 제외하므로, 1세대1주택자가 되고,

상속후 5년 경과후에도 지분에 대한 공시가격이 6억원(3억원) 이하인 경우 1세대1주택자에 해당합니다

그러나!!!!!!!!

상속주택을 주택 수에서 제외한다고 종부세를 내지 않는다는 것이 아닙니다.

1세대1주택 판정시에만 제외하므로,

1세대1주택자에 대한 혜택은 받지만 일반주택과 상속주택지분을 합산하여 종부세를 내야하므로 특히 조심!!!!

공동상속주택과 양도소득세

1세대1주택 특례

(소득세법 제89조, 령 제154조의2, 령 제155조)

규정내용

일반주택을 1개 보유하다가 상속주택을 취득하고 일반주택을 양도하는 경우에 상속주택은 주택 수에서 제외합니다.

피상속인이 2주택 이상인 경우에는 선순위상속주택에 대해서만 특례를 적용받을 수 있습니다.

선순위상속주택이란,

소유기간이 가장 긴 주택 - 거주지간이 가장 긴 주택 - 상속개시당시 거주한 주택 - 기준시가가 가장 큰 주택을 말합니다.

공동상속주택

공동상속주택의 경우 주된 상속인의 주택 수에만 포함합니다.

주된상속인은 취득세와 같고, 당연히 선순위상속주택 1개에 대해서만 특례를 적용하므로 나머지 상속주택의 경우에는 소수지분상속자의 경우에도 각각의 주택 수에 포함됩니다.

사례

동생이 일반주택을 1개 가지고 있다가 아버님이 사망하셔서 상속주택을 취득한 경우에 일반주택을 양도하게 되면,

상속주택은 주택 수에서 제외하므로 1세대1주택 비과세 대상이 될 수 있습니다.

누님이 주된 상속인이고, 동생이 소수지분상속인인 경우,

상속주택은 누님의 주택 수에만 포함되고, 동생의 주택 수에서 제외되므로, 동생이 일반주택을 양도하는 경우에 소수지분상속주택은 제외하고 1세대1주택 비과세 대상이 될 수 있습니다.

다주택자 중과세

(소득세법 제104조, 령 제167조의3)

1세대2주택 이상인 경우 양도소득세 세율이 기본세율의 20%, 30% 높게 적용되지만,

2026년 5월 9일까지는 그 적용이 유예 중이므로 생략하기로 합니다.

유의사항 및 마치며

상속주택은 어쩔 수 없이 취득하는 주택이므로,

매매등으로 취득하는 주택에 비하여 여러가지 혜택을 적용하거나,

불이익에서 제외하는 규정을 두고 있습니다.

그러나,

살펴본 바와 같이 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등에서,

각각 그 내용이 상이하고,

특히,

공동상속주택의 경우에는 더욱 더 난해한 부분들이 많이 있으므로,

실제 적용 시에는,

반드시 담당 세무사님과 충분한 논의를 거치셔야만 하겠습니다.