대장동 사업은 어떻게 개발되었나?

[해운대라이프]

대장동 사업은 어떻게 개발되었나?

대장동 사업의 정식 명칭은 ‘성남 판교대장 도시개발사업’이다. 대장동 공공개발사업을 위해 2014년 1월 1일 우여곡절 끝에 성남시가 전액 출자한 도시개발공사가 출범한다. 그러나 도개공의 설립자본금은 50억 원에 불과하였다. LH는 자본금이 40조 원이고 이것의 5배에 해당하는 200조 원의 채권을 발행할 수 있지만 지방공사에 불과한 도개공은 지방공기업법에 의거 자본금의 4배인 200억 원 정도 밖에 채권을 발행할 수 없다. 1조 5,000억 원이나 드는 사업을 200억 원 가지고는 도저히 할 수가 없는 것이다. 

그럼 어떻게 하여야 하는가? 관 공동사업으로 할 수밖에 없었다. 3월 26일 사업계획서를 접수한 결과 3개 컨소시엄(하나은행, 산업은행, 메리츠증권)이 신청하였다. 다음날 우선협상대상자로 하나은행 컨소시엄이 선정된다. 

여기서 접수 마감 하루 만에 사업자선정을 한 것을 가지고 일부 언론에서 의혹을 제기하기도 한다. 필자의 경험에 의하면 미리 평가지표가 정해져 공고되었고 계량평가는 수치만 대입하면 바로 나오고 비계량 평가는 사업계획과 운영계획, 절대평가와 상대평가로 참여업체가 수십 개도 아니고 3개 컨소시엄 정도면 하루 종일 심사하면 충분히 가능하다고 본다. 오히려 접수 후 심사기간이 길어지면 온갖 청탁이나 비리가 난무하게 된다. 여기서 사업자가 선정될 2015년 당시는 부동산 경기가 그리 썩 좋은 때가 아니었다는 것을 기억해야 한다.

이렇게 하여 2015년 7월에 탄생한 사업시행사(PFV)가 성남도개공(50%), 민간사업자(50%)가 출자한 특수목적법인 (SPC)인 ‘성남의뜰’이다. 지분구조를 살펴보면 성남도개공이 50%+1주로 과반이 넘어 의사결정을 주도할 수 있었고 민간은 50%-1주이다. 

문제는 대장동 사업이 초대박을 터뜨리면서 보통주 주주인 화천대유와 SK증권을 통하여 특정금전신탁으로 투자한 천하동인 1~7호 등 7명에게 그들이 투입한 자본금과 투자금에 비하여 너무 많은 배당이 이루어졌다는 점이다. 알려진 바에 의하면 성남시 등 공공이 5,503억(57.7%), 민간이 4,040억(42.3%)의 수익을 올린 것으로 되어 있다. 

대장동 도시개발사업이 대박(?)난  이유는 무엇일까? 

도시계획가적인 관점에서 살펴본다. 

첫째, 

분당과 판교 신도시 개발로 기 투입된 도시기반시설(신분당선과 분당선 전철, 용서고속도로, 각종 학교), 편의시설(병원, 백화점)을 무임승차한 것이다. LH가 파주 신도시를 건설하면서 제2자유로 건설과 13개 연결도로 정비 및 확장에 약 2조 원의 사업비가 투입된 사례에서 보듯이 신도시 건설에는 도로망 확충에 많은 토목사업비가 들어가기 마련인데 대장동은 분당과 판교의 도로망에 무임승차하여 비용이 현저히 적게 들어갔다.

둘째, 

사업지구 규모가 거의 같은 27만 평의 대구시 대곡지구와 토지이용계획을 비교해 보면 대장동 지역은 학교시설이 초·중등학교 복합부지로 오직 1개만 구획되어 있다. 학교는 보통 조성원가로 공급되기 때문에 학교시설을 적게 배치할수록 사업성이 좋아진다. 대장동에 공급된 주택수가 5,904호인데 통상 학교는 3,000호마다 초·중등학교를 추가로 건설해야 하는 데 6,000호를 넘기지 않은 선에서 꽉 채워서 주택을 건설하고 학교는 줄여서 사업수지가 많이 개선된 듯하다. 

셋째, 

대장동 지구는 토지이용계획상 아파트 부지 12개 블록, 연립주택부지 3개 블록으로 총 15개나 된다. 이와 규모가 같은 대곡지구는 아파트 부지가 9개 블록으로 되어 있다. 연립주택부지를 제외하고 아파트 블록 3개나 더 많아 사업성이 매우 좋은 토지이용계획이다. 그리고 분양아파트를 지을 수 있는 블록이 10개이고 임대단지는 단 2개에 불과하다. 반면 대곡지구는 분양이 5개, 임대가 4개 블록이다. 

넷째,

 ‘성남의뜰’이 사업시행자로 선정된 후 2016년 11월 8일 실시계획 인가를 받은 이후가 공교롭게도 우리나라 부동산의 대세 상승기였다. 대장동 지역은 2015년 이전에 시행사 주요인물들이 이미 지주사업으로 토지를 거의 확보하고 있었고 2017년 이후 수도권 부동산시장은 미친 듯이 상승하였기 때문에 큰 사업 수익을 남길 수 있었다. 또한, 이 시기는 저금리시대로 재무적 투자자들이 저금리로 사업 자금을 조달할 수 있었던 점도 있다.

다섯째, 

이러한 부동산 개발 사업을 해보면 사업진행에 지장을 주는 3대 복병이 있다. 분묘이장, 송전탑 이설, 문화재 발굴이 바로 그것이다. 대장동 사업은 전직 지검장, 변호사, 법조인, 언론인, 국회의원 자녀들의 인적 네트워크를 통하여 이런 3대 복병을 일사천리로 해결한 것도 한 이유이다.

생각해 보면 인·허가 관청에서 도시계획적인 관점에서 주민들의 공간복지를 위한 토지이용계획을 수립, 검토하였더라면 이러한 천문학적인 개발수익은 발생하지 않았을 것이다.

배문호 /  토지주택대학교 겸임교수 도시계획학 박사

http://www.surprisenews.kr/news/articleView.html?idxno=208061 

대장동 도시개발사업의 전말(2) - 서프라이즈뉴스