상가를 분양받은 수분양자나 이를 인수한 매수인, 또는 임차인이 어떤 업종을 선택하여 영업을 할 것인지 여부는 개인의 재산권 행사로 원칙적으로 자유라고 할 것입니다. 그러나 현실적으로는 건물 내에서의 여러 상가점포간에 점포간 중복업종을 금지하거나 아니면 특정업종으로 한정하여 영업을 하는 식으로 업종제한이 널리 이루어 지고 있는 것이 현실입니다.
이러한 상가업종제한이 이루어지는 법적 근거는 상가분양계약서상에 기재된 지정업종준수 또는 중복업종금지에 근거한 경우와 집합건물의소유및관리에관한법률에서 정하는 관리규약에 근거한 경우가 일반적입니다. 다만 분양계약에 의한 업종제한은 분양계약을 체결한 분양회사와 수분양자간의 채권적인 효력에 불과한 것이 원칙인데 계약당사자가 아닌 사람에게까지 효력이 미치는 것에 대해 대법원은 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하다고 판시하고 있습니다.
1. 상가업종제한약정을 한 경우
앞서본바와 같이 분양계약상 업종제한약정을 한 경우에는 분양회사와 수분양자 뿐만아니라 수분양자로부터 그 권리를 양수한 자, 임차인 등도 업종제한의 의무를 부담하게 됩니다. 따라서 업종제한약정을 위반한 자가 있는 경우 그로인해 법률상, 영업상의 이익을 침해당할 지위에 있는 자는 그 침해배제를 위하여 동종영업의 금지청구를 할 수 있습니다. 일반적으로는 영업금지를 구하는 소송과 본안소송의 경우 기간이 오래 걸리고 이미 손해가 발생할 가능성이 크므로 본안소송과 별개로 영업금지가처분을 신청하는 것이 일반적입니다.
다만 가처분은 가처분권리자가 현재의 현저한 손해를 피해거나 급박한 위험을 막기 위하여 또는 기타 필요한 이유가 있을 경우에 한하여 응급적, 잠정적 처분으로서 허용되는 것으로 채권자에게 만족을 주는 경우라도 채무자에게 고통이 크다고 할 수 있으므로 엄격한 요건하에 가처분을 받아들입니다.
영업금지청구와 별개로 영업금지의무위반에 따른 손해배상청구도 가능합니다. 다만 상가업종제한약정을 위반하는 경우 손해액을 산정하기가 쉽지는 않습니다.
또한 수분양자는 분양자를 상대로도 손해배상등의 청구가 가능합니다. 즉 분양자는 업종이 특정된 점포 이외의 타 점포를 제3자에게 분양할 때 업종이 중복되지 않도록 해야하고, 분양이후 제3자가 업종변경요청시에도 중복업종이 되지 않도록 고려해야 하며, 제3자가 업종제한을 위반하여 영업을 하게 되면 제3자와의 분양계약을 해제하거나 인도를 구하는 등 지정된 업종대로 운영되도록 실질적으로 보장할 의무가 있기 때문입니다. 그리고 분양자가 분양계약상의 업종제한약정을 준수하지 않으면 분양계약을 해제하고 분양대금의 반환을 청구할 수도 있을 것입니다.
2. 상가관리규약상 업종제한 규정이 있는 경우
집합건물의소유및관리에관한법률에 의하면 집합건물의 효율적인 관리를 위해 규약을 만들수 있도록 규정하고 있고 위 규약에 중복업종을 제한하는 내용을 두는 경우가 있습니다. 상가회칙, 번영회회칙 등은 이러한 규약으로 일정수 이상의 소유자의 동의나 상가점포에서 직접 영업하는 사람들이 주도가 되어 만들어지는 경우가 일반적입니다. 다만 이러한 규약은 상가와 관련있는 모든 사람에게 효력이 미치는 경우도 있지만 경우에 따라서는 규약에 동의한 사람만이 효력이 미치는 경우도 있습니다. 또한 규약이 절차적으로나 실체적으로 적법한 절차를 거쳐 제정되지 않았거나 변경되지 않았을 경우 규약이 무효가 되므로 규약의 효력, 효력의 범위에 대해 잘 검토해야 할 것입니다.
광주부동산전문변호사