3월도 막바지에 이르고 있습니다. 산에 들에 봄꽃들이 만발하고 있습니다. 머지않아 더위 걱정해야겠지요. 시간은 우리를 위해 기다려주지 않습니다.
이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 이슈가 되는 가계부채에 대한 비관론과 낙관론을 소개합니다. 그리고 부동산 부자들은 초저금리, 집값 회복기에 가계부채를 어떻게 활용하고 있는 지를 소개합니다.
가계부채가 발목잡을 것이다
“- 이처럼 가계부채가 좀처럼 낮아지지 않는 이유 가운데 하나는 기업들이 생산시설을 해외로 이전하면서 높은 임금을 지불하는 일자리가 크게 늘지 않았으며 그 결과 가계소득 증가가 둔화된 것을 들 수 있다. 국내 서비스업이 대신 일자리를 꾸준히 만들어내고 있지만 임금 수준은 열악한 편이다.
- 이처럼 가계부채 증가율이 가파른 상황에서 당국이 주택시장 추가 부양이 필요해도 더 이상 적극적인 대책을 내놓을 가능성은 희박해 보인다. 따라서 이 점도 주택가격의 빠른 회복 기대를 갖기 힘들게 만들고 있다” http://www.drapt.com/dr_note/link.htm?uid=5749
“권영선 노무라금융투자 이코노미스트는 '노무라 가계부채 특별보고서'를 통해 이자만 내는 주택담보대출의 원금 상환이 2019년부터 급증할 것으로 예상된다. 가계의 부채상환능력이 5년 후인 2020년초부터 급속히 악화될 가능성이 크다
가계부채 문제의 가장 큰 변수로는 인구구조 변화다. 가계부채의 주된 보유자인 40~59세 인구가 2016년부터 감소하고, 주택구입의 주된 연령층인 35~55세 인구는 2011년부터 이미 줄어들고 있다.”
가계부채 망국론은 어불성설이다
“1. 가계부채가 가처분소득대비 너무 높다는 주장
→ 맞음, 통계에 따라 차이가 있는데 대충 130%~160% range안에 있다고 사료됨.
자 근데, 연봉 1억인 사람이 부채가 1억3천~1억6천이면 곧 파산함?
연봉 5천만원인 사람이 빚이 6천5백 ~8천만원 있음 곧 파산함?
그리고 우리나라만 많은 줄 아는거 같은데 타국도 많음.
2. 저소득층의 경우 이제 한계수준에 달해서 곧 파산할 것이며 이로서 은행권 부실대출이 늘어나서 파국이 온다
→ 매년 한국은행에서 나오는 가계금융복지조사를 읽읍시다.
2014년 기준 소득 1분위(최하)가구의 가계부채 점유율은 전체 가계부채의 4.3%임
2분위의 경우 10.9%로 2013년의 11.7%보다 내려옴 (1분위는 전년과 동일)
고로, 저소득층의 가계부채 비중은 애초에 비중이 낮았고 비중도 내려가고 있음.
절대적으로 저소득층의 가계부채 규모는 크지도 않거니와, (일거에 공적자금 조금 투입 하면 막아버릴 수 있음) 담보가치가 무너질만한 사건(부동산 가격 하락)이나 급격한 금 리인상이 발생하여 채무자들이 곤경에 처해지지 않는 이상 저 문제가 지금 더 심각해질 가능성은 낮음” http://blog.naver.com/mistergray/220279245123
“가계 자산 1~3분위는 연 소득 대비 부채가 낮음. 자산 4분위도 소득을 약간 상회하는 수준. 대부분의 부채는 자산 상위 5분위가 가지고 있음. (1~4분위 총 부채 가계 합산 비중 1.18억, 5분위 부채 가계 비중 1.81억)
자산 5분위의 소득이 8,600만원인데 부채의 규모는 1.8억에 육박하여 소득의 2배를 넘어섬. 하지만 보유 자산이 10억을 넘어 부채를 뺀 순 자산이 8.2억에 달하기 때문에 실제론 매우 우량함. 단순히 부채의 총규모만으로 위험하다는 것은 어불성설.”
http://blog.naver.com/tsjoe/220307304182
가계부채에 대처하는 가치투자자의 자세
가계부채 위험에 대한 수많은 ‘협박’에도 불구하고 지금 부동산에 적극적으로 투자하는 사람들이 있습니다. 그럼 과연 그들이 저소득층일까요? 그렇지 않습니다. 중산층일까요? 제 주변을 보면 무주택 중산층도 집을 살 생각을 하지 않고 있습니다. 집을 살 여력이 없습니다.
닥터아파트 비공개상담의 경우 한번에 12만원(부가세 별도)을 부담해야 하는 유료상담입니다. 하지만 3월 들어 하루 한건이상씩 올라오고 있습니다. 물론 저소득층도 아니고 중산층도 아닙니다. 질문하는 닥터아파트 회원들은 자산5분위로 구분하자면 5분위(상위 20%)에 속하는 부동산 부자들입니다. 부동산 자산이 10억원에서 20억원 정도 됩니다. 보유 자산(대부분 아파트 등 부동산)을 언제 처분하고 어떤 것으로 갈아탈 것이냐가 최근 질문들입니다.
그럼 질문자들이 2억원 안팎 대출을 받았으니 가계부채가 너무 많아 위험하다고 단정지을 수 있을까요?
그렇지 않습니다. 앞에서도 언급했듯이 가계부채의 대부분은 자산5분위가 보유하고 있습니다. 순자산이 부채에 비해 월등한데다 대부분 매달 월세 임대수익을 얻고 있는 상황에서 부채 총액만으로 가계부채가 위험하다고 하는 것은 잘못입니다.
자산5분위, 부동산 부자가 상대적으로 많은 부채를 보유하고 있는 것은 자산의 80% 가까이를 부동산으로 보유하고 있기 때문일 것입니다.
부동산 부자들은 2014년부터 임대수익을 노리고 소형 아파트와 수익형 부동산을 적극적으로 매수하고 있습니다. 레버리지 효과를 통해 실투자비를 줄이는 대신 월세로 대출이자를 충당하고도 수익이 생기고 있습니다. 이 때문에 최근 국내 가계부채 규모가 급증했다고 봅니다. 여기에 전셋값 폭등으로 전세입자의 매수전환도 가계부채 급증에 한몫했구요.
지금 부동산 부자들은 레버리지(대출+월세보증금)을 최대한 활용하고 있습니다. 극단적으로 일부는 자기 돈 한푼 안들이고 수도권 외곽 소형 아파트를 대출받아 전세끼고 사고 있습니다. 기존 전셋값에다 오른 전세금만큼 월세를 받아(반전세) 대출이자를 충당합니다.
부동산 가치투자자라면 저평가된 옐로칩 소형 아파트를 대출로 실투자비를 최소화하고 월세로 현금흐름을 창출해야 합니다. 그리고 최대의 수익을 올리는 시기(매도타이밍)가 올 때까지 5년 이상 장기보유하는 것입니다. 이게 바로 가계부채를 활용하는 가치투자자의 자세입니다.