<p>2016년 상반기는 서울 상승, 지방 하락으로 대략 정리할 수 있습니다.</p><p>가격의 상승과 하락은, 자본주의 시장에서는 수요공급의 법칙으로 결정된다는 이야기를 수차례 해 왔습니다.</p><p>그래서 실제 서울과 지방의 공급을 한번 살펴보았습니다.</p><p><br></p><p>아래의 자료는 국토부에서 운영하는 아파트 관리비 정보 시스템인 k-apt(http://www.k-apt.go.kr/cmmn/kaptworkintro.do)에서 뽑아온 자료입니다.</p><p>자료를 보기 전에, 먼저 <span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">k-apt를 소개하면, 전국에 있는 아파트 중 150세대 이상의 아파트 단지는 법령에 의해 무조건 이곳에 등록하고, 매월 아파트 관리비 내역을 등록하게 되어 있습니다. </span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;"><br></span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">따라서 전국에 있는 아파트의 90%이상이 이곳에 등록되어 있어서, 현재로서는 가장 정확한 아파트 수를 파악할 수 있는사이트입니다.(네이버 부동산에도 전국 아파트가 등록되어 있으나, 전국 단위의 집계는 공표하지 않습니다. 개인적으로 네이버에 전국 아파트 수 현황을 발표해 달라고 이야기했으나, 아직 아무런 답변이 없었습니다.)</span></p><p style="text-align: left;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/250C0A3D5784434109" class="txc-image" actualwidth="508" hspace="1" vspace="1" border="0" width="508" exif="{}" data-filename="캡처.PNG" style="clear:none;float:none;" id="A_250C0A3D5784434109A07A"/></p><p style="text-align: left;">[표] 2015년 12월 말과 2016년 7월11일의 전국 아파트 호수와 증가수</p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">먼저, 표 맨 아래을 보면 세종시와 제주도가 있는데... 이 두 곳은 최근 엄청나게 많은 아파트를 짓고 있으면서 동시에 인구유입이 가장 많은 도시입니다. 이 두 곳은 다른 도시와는 달리 수요를 파악하기 힘들기 때문에 제외하겠습니다.</p><p style="text-align: left;"><br></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">표를 보면 2015년 12월 말에서 2016년 7월 11일까지 전국의 아파트는 <b>14만여 가구가 증가</b>하였습니다.</span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;"><br></span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">서울시를 보면, </span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">7개월간 8,099가구가 증가하였고, </span><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">7개월간 0.58%가 증가하였습니다.</span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">전국 평균 증가율인 1.67%와 비교하면, </span><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">(0.58%-1.67%)/1.67% = -66%가 됩니다.</span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">즉 서울의 아파트 증가율은 전국 평균과 비교하면 66%가 적다는 이야기입니다.</span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;"><br></span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">대구시를 보면,</span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">7개월간 13,312가구가 증가하였고, 7개월간 2.92%가 증가하였습니다.</span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">전국 평균 증가율인 1.67%와 비교하면, </span><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">(</span><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">2.92%</span><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">-1.67%)/1.67% = 74%가 됩니다.</span><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;"><br></span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">즉 대구의 아파트 증가율은 전국 평균과 비교하면 </span><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">74</span><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">%가 많다는 이야기입니다.</span><br></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;"><br></span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">한마디로 요약하면, 서울은 아파트 공급이 적었고, 대구는 아파트 공급이 많았다는 이야기입니다.</span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">수요공급에 대입하면(물론 수요는 일정하다고 가정하면), </span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">서울의 아파트 가격은 오르고, 대구는 내리는 것이 정상입니다.</span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">(대구는 </span><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">1만3천 가구가 공급되었는데, 대구</span><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;"> 보다 인구가 4배가 많은 서울은 8천이니까, 굳이 계산해보지 않아도 알 수 있습니다.)</span></p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;"><br></span></p><p>대략적으로 살펴보면,</p><p><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;"><b>공급이 넘쳐 가격이 내릴 곳은, 충남, 대구, 경북 정도 입니다.</b></span></p><p><b>공급이 모자라 가격이 오를 곳은, 서울, 인천, 대전, <span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">반면</span><span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;"> </span><span style="font-size: 10pt; line-height: 1.6;">부산, 충북, 전북 정도입니다.</span></b></p><p>(이중 대전은 주변의 충남에 공급이 넘쳐서 사실 상 오르기는 힘들 것으로 보입니다.</p><p>또 서울의 경우, 경기도 지역의 공급이 충분하다면 서울 아파트 가격이 안정될 수 있지만, 경기도도 그리 충분하지는 않습니다. </p><p>부산의 경우도, 경남 김해나 양산의 공급이 <span style="font-size: 13.3333px; line-height: 21.3333px;">충분하다면 부산 아파트 가격이 안정될 수 있지만, 경남도 그리 충분하지는 않습니다.</span><span style="font-size: 10pt; line-height: 1.6;">)</span></p><p><br></p><p>오늘 발표된 전국 아파트 가격 상승/하락지역을 살펴보면, 다음과 같습니다.</p><p><br></p><p style="text-align: left;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/22292A4F5784487405" class="txc-image" actualwidth="560" hspace="1" vspace="1" border="0" width="560" exif="{}" data-filename="2016070817242418560_1.jpg" style="clear:none;float:none;" id="A_22292A4F578448740592FF"/></p><p style="text-align: left;">하락지역을 살펴보면, <b>경북</b>(구미, 경산, 포항), <b>대</b>구(북구, 달서구, 달성군), <b>충남</b>(아산, 천안), <b>경남</b>(거제, 울산 동구)로 압축됩니다. 조선업의 폭망(?)으로 수요가 대폭 줄어든 경남을 제외하면 나머지 지역은 모두 공급이 넘쳐나는 곳입니다.</p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">상승지역을 살펴보면, <b>서울</b>(서초구, 송파구, 강남구, 마포구, 영등포구), <b>부산</b>(해운대구, 금정구), <b>인천</b>(부평구), <b>경기도</b>(성남)으로 압축됩니다. <span style="font-size: 10pt; line-height: 1.6;">이중 서울, 부산, 인천은 모구 공급이 모자라는 곳입니다. </span></p><p style="text-align: left;"><span style="font-size: 10pt; line-height: 1.6;"><br></span></p><p style="text-align: left;">큰 틀에서 보면, 공급이 많은 곳은 내리고, 공급이 적은 곳은 오른다는 수요 공급의 법칙에서 크게 벗어나지는 않습니다.</p><p style="text-align: left;"><br></p><p style="text-align: left;">물론 지역적으로 이슈가 있어서 수요가 급작스럽게 늘어나거나 줄어드는 경우가 있습니다.</p><p style="text-align: left;">경남의 경우, 조선소가 있는 지역(울산 동구, 거제)에서 수요가 급작스럽게 줄어들어 가격이 하락하였습니다.</p><p style="text-align: left;">반면 서울 서초, 강남, 송파의 경우, 재건축으로 인해 수요가 급작스럽게 늘어나 가격이 상승하였습니다.(최근 발표된 9억원 이상 아파트 중도금 대출 제한 제도로 다시 수요가 급작스럽게 줄어들고 있습니다. 그렇다면 다음달에는 다시 하락으로 접어들 겁니다.)</p><p><br></p><p>결국 이런 이슈도 결국은 수요 공급의 틀에서 벗어나지는 못합니다.</p><p><br></p><p>제가 하고 싶은 이야기는 이렇습니다.</p><p><br></p><p>"아파트 가격이 상승한다, 하락한다는 이야기를 하려면,</p><p>최소한 공급이 늘어나기 때문이라든다, 수요가 늘어나거나 줄어든다는 이야기가 없이</p><p>무조건, 지금까지 올라으니 앞으로도 오른다 등의 이야기는 하지 말아야 한다"는 것입니다.</p><p><br></p><p>긴글 읽어 주셔서 감사합니다.</p>
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20조 추경한다잖아요.. 거기다 7월 금리동결이고 영국이 9월에 금리 발표하는데 지금은 인하가 유력하데요 그렇다면 우리나라도 금리인하일거라고 하더라고요.. 영국이 하던 안하던 금리인하는 당연할거 라고 하시는 분들도 많고요.국회에서 추경통과 안되면 정말 좋겠지만.. 추경도 기정사실화 된거 같은데.. 물량이 많이 나오더라도 20조나 되는 돈이 어디로 몰릴까요? 정말 암울하지만 부동산값이 더 오를거 같은 생각이 드네요.. 현재로써는요..
@2007hee~현시점에서 사는건 무리이지 않나요? 너무 올라서요.. 돈이 차고 넘쳐서 오르던 내리던 상관없는 사람과 부채 상환능력이 있는 사람이라면 사는게 맞겠죠.. 무슨놈의 나라가 부동산에 몰빵이 되어있어서 조금만 틈을 주면 값을 확올리니.. 사는게 팍팍하네요.. 참 리먼사태도 시작은 영국에서 라고 하더라고요..
@악착같은o형엄마바젤3으로 인해 베일아웃(공적자금 투입)이 아닌 베일인(채권자 혹은 예금자 금융자산으로 손실 막는 방법) 제도로 바뀌어 가는 중이며 우리나라는 2013년부터 2019년까지 단계적으로 도입됩니다. 그래서 거치식(일시상환) 대출을 5~6년전 받았던 사람들은 작년 혹은 올해부터 원금분할 대출로 갈아타고 있으며(은행들이 원급분할형으로 거의 강제적으로 유도) 부동산이 있더라도 돈을 많이 벌지 않으면 대출 많이 받기 점점 더 어려워집니다. 즉! 악착같은o형엄마 님이 말한 20조가 부동산(아파트)으로 몰리기 힘든 구조입니다.
@악착같은o형엄마그리고 리먼사태는 미국 투자은행 리번브라더스가 미국 부동산 가지고 무리하게 투자해서 망한 사례입니다. 영국이 아니라~ 미국!! 또 지난달 브렉시트가 이뤄졌을때 제가 읽었던 기사를 아래에 링크 해드립니다~ 미국 연준과 영국 중앙은행은 이미 브렉시트를 대비해서 스트레스 테스트를 실시했고 지금보다 더 나쁜 상황을 가정해서 했기 때문에 영국이 유동성 부족으로 인해 리먼사태와 같은 일이 발생할 가능성은 희박합니다. http://www.bizwatch.co.kr/pages/view.php?uid=23963
아파트 폭등 관점에서 과거 15년이 공급부족 및 투기질의 산물이라면 최근 2년 동안의 전국적인 가파른 상승은 역사적인 초저금리의 결과... 고로 앞으로 1~2년 저금리 유지되는 기간은 상승 유지. 현재 금리가 너무 낮아 조금 오르더라도 너무도 저렴한 저금리. 하지만 집중적인 거치식 대출 만기 도래와 원리금 상환 유도 정책의 영향력을 과소 평가하면 안 될 것. 여기다 갑작스런 금리 급등은 재앙이지... 만약 세계 경제에서 우리만 헤매고 있다면...컥... 초저출산율의 유지로 이미...그렇게 진행되고 있긴허지만...
박홍균 님의 글은 읽을때 마다 참 논리적으로 잘 쓴다는 느낌을 많이 받습니다. 사람들이 이렇게, 저렇게, 요렇게 분석을 하지만 결국 부동산의 경우 경제의 근간이 되는 가장 기본적인 법칙인 수요공급의 법칙을 벗어날수 없고~ 과도한 공급과 줄어든 수요가 어떤 현상을 보일지는 박홍균님이 올린 경북, 대구, 충남 지역을 보면 좋은 예시가 될꺼라고 생각됩니다.
첫댓글 항상 좋은 글들 감사드립니다. 그런데 오타가 2군데 있습니다. 대구시 사례(서울->대구)와 지역적 이슈 서울(하락->상승) 부분은 수정하셔야 할 듯 합니다.
헐. 바로 수정했습니다. 지적 감사합니다. (^^)(__)(^^)
좋은 분석입니다.
선생보다 100배 낫네요
17년 18년 입주 물량으로 보았을때.. 공급이 .. 어느정도인지 가격이 오를지 내릴지 .. 알 수는 없을 까요?입주 물량이 많아서 .. 내릴 거다라고는 하는데 .. 어느 정도인지..
20조 추경한다잖아요.. 거기다 7월 금리동결이고 영국이 9월에 금리 발표하는데 지금은 인하가 유력하데요
그렇다면 우리나라도 금리인하일거라고 하더라고요.. 영국이 하던 안하던 금리인하는 당연할거 라고 하시는 분들도 많고요.국회에서 추경통과 안되면 정말 좋겠지만.. 추경도 기정사실화 된거 같은데.. 물량이 많이 나오더라도
20조나 되는 돈이 어디로 몰릴까요? 정말 암울하지만 부동산값이 더 오를거 같은 생각이 드네요.. 현재로써는요..
다음 글에 올렸습니다.
@악착같은o형엄마 일단 대출이 막혓으니 다 부동산으로 간다고는 볼수없죠
영국 금리 에도 영향을받나요
, 미국이 아니고? 내년부터 바젤3 인가뮌가로.. 대출이 어렵다고 ?? 이말저말 말만무성하고 근데 님은 아파트 사라고 권하는건가요? 너무많이 오른것 같은데요?
@2007hee~ 현시점에서 사는건 무리이지 않나요?
너무 올라서요.. 돈이 차고 넘쳐서 오르던 내리던 상관없는 사람과 부채 상환능력이 있는 사람이라면
사는게 맞겠죠.. 무슨놈의 나라가 부동산에 몰빵이 되어있어서 조금만 틈을 주면 값을 확올리니..
사는게 팍팍하네요.. 참 리먼사태도 시작은 영국에서 라고 하더라고요..
@악착같은o형엄마 바젤3으로 인해 베일아웃(공적자금 투입)이 아닌 베일인(채권자 혹은 예금자 금융자산으로 손실 막는 방법) 제도로 바뀌어 가는 중이며 우리나라는 2013년부터 2019년까지 단계적으로 도입됩니다. 그래서 거치식(일시상환) 대출을 5~6년전 받았던 사람들은 작년 혹은 올해부터 원금분할 대출로 갈아타고 있으며(은행들이 원급분할형으로 거의 강제적으로 유도) 부동산이 있더라도 돈을 많이 벌지 않으면 대출 많이 받기 점점 더 어려워집니다. 즉! 악착같은o형엄마 님이 말한 20조가 부동산(아파트)으로 몰리기 힘든 구조입니다.
@악착같은o형엄마 그리고 리먼사태는 미국 투자은행 리번브라더스가 미국 부동산 가지고 무리하게 투자해서 망한 사례입니다. 영국이 아니라~ 미국!! 또 지난달 브렉시트가 이뤄졌을때 제가 읽었던 기사를 아래에 링크 해드립니다~ 미국 연준과 영국 중앙은행은 이미 브렉시트를 대비해서 스트레스 테스트를 실시했고 지금보다 더 나쁜 상황을 가정해서 했기 때문에 영국이 유동성 부족으로 인해 리먼사태와 같은 일이 발생할 가능성은 희박합니다.
http://www.bizwatch.co.kr/pages/view.php?uid=23963
좋은글 감사합니다
아파트 폭등 관점에서
과거 15년이 공급부족 및 투기질의 산물이라면
최근 2년 동안의 전국적인 가파른 상승은 역사적인 초저금리의 결과... 고로 앞으로 1~2년 저금리 유지되는 기간은 상승 유지. 현재 금리가 너무 낮아 조금 오르더라도 너무도 저렴한 저금리.
하지만 집중적인 거치식 대출 만기 도래와 원리금 상환 유도 정책의 영향력을 과소 평가하면 안 될 것.
여기다 갑작스런 금리 급등은 재앙이지...
만약 세계 경제에서 우리만 헤매고 있다면...컥...
초저출산율의 유지로 이미...그렇게 진행되고 있긴허지만...
박홍균 님의 글은 읽을때 마다 참 논리적으로 잘 쓴다는 느낌을 많이 받습니다.
사람들이 이렇게, 저렇게, 요렇게 분석을 하지만 결국 부동산의 경우 경제의 근간이 되는 가장 기본적인 법칙인 수요공급의 법칙을 벗어날수 없고~ 과도한 공급과 줄어든 수요가 어떤 현상을 보일지는 박홍균님이 올린 경북, 대구, 충남 지역을 보면 좋은 예시가 될꺼라고 생각됩니다.