사업용 건물 매매시 과세되는 부가세의 과세표준 계산방법

사업용 건물(빌딩, 상가, 사무실, 공장, 여관 등)을 임대하거나 사업장으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득 뿐만 아니라 부가가치세도 부담하여야 합니다. 이 경우에는 양도하는 사업자의 사업자 유지여부에 따라 다음과 같이 부가가치세를 계산하게 됩니다. 1. 매매시(사업자의 지위에서) 과세되는 경우의 과세표준 계산방법 ☞ 과세표준 = 시가(실지매매가액) 2. 간주공급(폐업시 잔존재화)로 과세되는 경우의 과세표준 계산방법 ☞ 건물의 취득가액 × [1 -(10/100)×경과된 과세기간의 수) = 시가 ※ 2002.1.1. 이전 취득분부터 적용(이전 취득분은 5/100) ※ 토지부분의 경우에는 면세이므로 제외 1. 비사업자(개인)간의 매매 ☞ 부가가치세는 과세사업자가 과세사업에 사용하던 재화 등을 양도하는 경우에 과세사업자가 납부하는 것입니다. 그러므로 개인간의 거래에 있어서는 부가가치세의 납세의무는 없습니다. ※ 다만, 사업자가 폐업을 한 이후에 양도하는 경우에는 폐업하면서 폐업시 잔존재화로 부가가치세를 납부하게 됩니다. 2. 매도인의 폐업 + 매수인의 사업자 미등록 ☞ 매도인은 사업자로서 과세사업에 사용하다 폐업을 하는 경우이며, 매수인은 비사업자에 해당이 됩니다. 그러므로 매도인은 폐업을 하면서 폐업시 잔존재화등으로 하여 부가가치세를 납부하여야 합니다. 3. 매도인 폐업 + 매수인 사업자등록 ☞ 이 경우는 두 가지로 구분이 됩니다. ⓐ 폐업전 양도하는 경우 ☞ 매도인이 폐업전 매수인에게 양도를 하는 경우는 세금계산서를 정상적으로 발행하고 부가가치세를 매수인에게 받아서 납부하면 됩니다. ※ 다만, 포괄양수도의 경우에는 부가가치세와는 무관하게 됩니다. ⓑ 폐업이후 양도하는 경우 ☞ 매도인은 폐업하면서 잔존재화로 부가가치세를 납부하게 될 것입니다. 그리고, 매수인은 일반 개인에게 매수한 것에 해당이 되므로 부가가치세와는 무관하게 됩니다. 4. 포괄승계가 아닌 거래로 하는 경우 ☞ 일반적인 거래로 하여 계약을 하는 경우에는 매도자는 양도가액(시가)에 대하여 세금계산서를 교부하고, 매수자는 매입세액공제를 받으면 될 것입니다. 5. 포괄승계로 전환이 가능한지 ☞ 일반형식의 거래를 한 이후에 매도자가 폐업을 한 상황에서 이를 포괄양수도방식으로 전환할 수는 없습니다. 이미 매도자는 폐업하면서 부가가치세 확정신고를 하였을 것이고, 매수자는 기간에 따라 확정신고를 하게 될 것입니다. 그러므로 부가가치세 측면에서 보면 부가가치세는 납부와 환급의 절차를 거치게 될 것이며, 단지 시차의 문제가 발생할 뿐입니다. 다만, 이를 추후에라도 포괄승계로 전환을 하게 된다면... 매도자는 폐업시확정신고를 수정 및 경정청구하여야 할 것이며, 오히려 세무적으로 불편을 초래하게 될 것입니다. 또한 사업자등록폐업 및 신청당시에 포괄양수도관련 계약서를 첨부하여야 하는데 이러한 부분이 없었으므로 이를 굳이 포괄양수도로 인정하기는 어렵습니다. ※ 개인절세전략에서 [제목+내용]란에 [부가가치세]를 검색하시면 부동산의 양도와 부가가치세, 임대용오피스텔의 양도와 부가가치세등 관련 내용이 검색이 될 것입니다. 이 부분을 참고하시면 될 듯합니다.