<] 동탄2신도시도 깡통 분양권 될 수 있다/오윤섭의 부자노트/2015-04-02" type="hidden" />
2015년도 벌써 세 달이 지났습니다. 봄이 왔구요. 봄비가 내리고 나니 봄빛이 완연합니다. 아무리 사는 게 팍팍하더라도 4월에는 봄을 만끽할 수 있는 시간을 가져보세요.
이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 민간택지 분양가상한제가 폐지되고 분양물량이 급증한 4월 이후 청약통장 가입자를 위한 내집마련 청약전략을 제시합니다.
기억하라 2007년!!!
2014년 하반기부터 시작된 수도권 분양시장 열기는 2007년 하반기와 양(量)적인면에서 아주 흡사합니다. 그 질(質)적으로는 다르지만 말입니다.
2007년 하반기중 12월에만 전국 분양물량은 7만가구를 넘어섰습니다. 바로 분양가상한제 적용을 피하기 위한 밀어내기식 분양 때문입니다. 2007년 한해 16만가구 넘는 분양물량이 쏟아졌습니다.
이후 2008년 2분기부터 감소세를 보이다 2010년에 2기 신도시와 보금자리주택 등 공공분양 물량으로 인해 일시적으로 늘어났습니다.
2007년 분양홍수는 결국 2년 뒤 입주물량 폭탄으로 이어졌습니다. 2009년 하반기부터 입주물량이 급증했습니다. 2009년에 수도권 입주물량은 상반기 5만5천가구에서 하반기에 11만2천가구로 폭증했습니다. 2010년에는 한해 입주물량이 17만가구에 달했습니다. 2010년에는 서울에서도 시세가 분양가 이하인 깡통 분양권이 나오기도 했습니다. 경기권은 말할 것도 없구요.
설상가상으로 글로벌 금융위기까지 겹쳐 주택시장은 2008년부터 하락세가 본격적으로 시작됐습니다. 이미 벌여놓은 사업지에서 분양할 수밖에 없는 건설사들은 분양가를 낮춰서라도 분양했지만 판교 등 일부를 제외하곤 미분양사태가 났습니다.
대량 미분양은 집값 하락세를 부채질했으며 주택시장 침체에 한몫했습니다.
2015년, Again 2007년?
지난 2003~2006년 참여정부 시절처럼 대세상승기는 아니지만 2013년 상반기 집값이 바닥을 치고 회복기에 들면서 분양물량이 지난해 하반기부터 쏟아지고 있습니다.
주택시장 부양에 소극적이었던 MB정부와 달리 2013년 들어선 박근혜정부는 지난 2년간 공격적으로 경기부양책을 폈습니다. 여기에 전세난, 초저금리도 집값을 움직였습니다.
2007년 하반기에서 다시 7년이 지난 2014년 하반기 분양시장. 분양홍수가 시작됐습니다.
지난해 하반기에 분양물량이 18만가구를 넘어섰습니다. 2007년 같은 기간의 13만2천가구를 크게 뛰어넘었습니다. 2009년 하반기엔 7만가구에도 못미쳤는데 말입니다.
2015년 분양물량은 3월부터 매달 기록을 깨뜨리고 있습니다. 말 그대로 분양홍수입니다. 2007년 하반기 분양시장 재판입니다.
4월 전국 분양물량은 4만8천가구로 5만가구에 육박합니다. 이중 수도권이 2만3천가구에 달합니다. 전년동기(7천9백가구) 대비 3배 가까이 늘어난 물량입니다. 지난 2000년 이후 4월 최대 분양물량입니다. 월간 분양물량으로는 2007년 12월(2만8천가구) 이후 가장 많습니다.
이르면 2016년 하반기부터 입주물량 폭탄이 재연될 가능성이 높습니다. 미분양사태도 물론이구요. 깡통 분양권도 속출할 것입니다. 여기에 금리인상까지 겹친다면 최악의 시나리오도 배제할 수 없습니다.
상한제 폐지 이후 청약통장 투자전략
수도권 청약자라면 동탄2신도시에서도 깡통 분양권이 생길 수 있다는 것을 각오하고 신중하게 청약해야 합니다. 특히 내집마련을 위해 청약통장을 사용하는 실수요자라면 더더욱 신중해야 합니다. 입주할 때 ‘돌’이 아닌 ‘구슬’이 될 분양단지를 찾아야 할 것입니다.
1. 청약상식을 숙지하라
1순위자격, 청약가점제, 재당첨제한, 당첨취소, 특별분양, 지역우선공급, 전매제한기간 등 기본 청약상식을 모른다면 지금 당장 공부하라. 공부하고 청약해도 늦지 않다.
2. 도심 또 도심에 청약하라
부동산 부자들은 지금 도심 아파트에 집중적으로, 선제적으로 투자하고 있다. 구체적으로 도심이란 서울 기준으로 좁게는 도심(4대문), 강남(영동) 부도심을 말한다. 넓게는 영등포, 상암·수색, 청량리·왕십리등 부도심까지를 의미한다. 재개발 재건축 아파트를 분양받으면 된다. 대중교통으로 서울 도심에 접근하는데 30분이 넘으면 청약에 신중해야 한다.
3. 수도권 외곽은 피하는 게 상책이다
장세에 휘둘려 분위기에 편승해 1순위가 됐다고 청약했다가 당첨되면 당신의 불행이 시작될 수 있다. 최근 분양시장에서 화성 수원 용인 등 경기 남부권은 물론 김포 고양 남양주 등 서북권, 시흥 안산 등 서남권까지 완판되고 있다. 하지만 내눈엔 2017년 이후 입주시점에 마이너스 프리미엄이 붙을 단지가 수두룩하다. 도심 접근성이 떨어지면 청약하지 마라.
4. 깡통 분양권에 대비하라
분양단지도 입지가 생명이다. 동탄2신도시라고 묻지마 청약을 해서는 안된다. 입주시점에 입주물량 폭탄으로 입지가 나쁘고 분양가 비싼 단지에선 깡통 분양권이 나올 수 있다. 신분당선 연장구간 개통으로 뜨거운 광교신도시에도 한때 깡통 분양권이 있었다.
5. 입주시점 미래가치가 중요하다
현재 가치가 아닌 2017년 이후 입주시점 미래가치가 중요하다. 청약할때는 최소한 2년을 내다보고 청약해야 한다. 신역세권이나 개발호재로 입주시점에 뜰 지역에 청약하는 게 좋다. 입주시점에 ‘잊혀질’ 아파트가 아니라 ‘스폿라이트’를 받을 아파트에 청약해야 한다.