부동산 서류에 '투자가치' 숨어있다

[제일부동산송팀장]

부동산 서류에 '투자가치' 숨어있다

 

 부동산투자에 처음 관심을 갖기 시작할 때 가장 먼저 알아둬야 할 지식은 무엇일까? 부동산 투자이론일까 아니면 실전 투자전략일까? 투자자들은 늘 고민에 빠지기 쉽다. 필자가  부동산 거래현장에 있으면서 느끼는 점은 바로 ‘기본’에 충실해야 한다는 것이다. 투자 기본을 지키는 것 중 하나는 바로 부동산서류를 잘 보고 투자에 활용해야 한다는 생각이다.

 부동산 서류 보는 법을 익혀 실무에 응용, 접목한다면 성공투자를 이끄는 기초체력을 닦아두는 것이며 서류를 통해 미리 부동산의 가치를 찾아낼 수도 있다고 확신한다. 부동산의 6대 공적장부로는 ‘등기부등본, 건축물대장, 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 토지이용계획확인서, 공시지가확인서’가 있다.

 부동산 공적장부(이하 공부(公簿))는 부동산의 정보가 숨어있는 보고라고 해도 과언이 아니다. 부동산거래에서 늘상 따라붙는 서류지만 투자자들은 소홀하게 취급하거나 서류 보는 방법을 모르고 대충 중개사에게 일임하는 경우가 많다. 그러나 본인이 정확히 서류 보는 법을 알고 거래를 한다면 부동산의 거래사고를 미연에 방지함은 물론 미래 투자가치와 활용성을 예측할 수 있다. 부동산거래는 ‘서류에서 시작해 서류에서 끝난다’고 한다. 어려운 용어가 많아 복잡한 듯 보이지만 서류마다 중요한 의미가 담겨 있다.

 공부를 볼 때는 부동산의 용도와 규제부터 체크하는 게 가장 효과적인 방법이다. 개발업자나 중개업자의 투자를 유혹하는 백 마디 번지르르한 말보다 서류 하나를 믿고 투자를 결정하는 게 백번 낫다. 부동산투자를 결정하는 과정에서 우리가 흔히 발급받는 공적장부를 통해 투자성을 가늠하는 법과 공부 열람 시 유의할 점을 알아보자.

 등기부등본 - 부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로 국가에서 등기부라는 장부를 만들어 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 한 것이 부동산등기제도이다. 토지와 건물등기부로 구별되어 있는데 각각 발급받아 가장 먼저 소유자가 동일한지 확인한다. 소유자의 인적사항, 공유 지분 여부, 소유권 변동의 원인과 이전 시점, 압류 · 가압류 · 가처분 · 가등기 사항, 지상권 · 지역권 · 전세권 · 임차권 · 저당권 여부를 점검한다.

 표제부는 부동산 소재지와 그 내용이 기재돼 있다. 계약하고자하는 부동산의 지번과 표제부에 표시된 지번의 일치 여부를 확인하고 아파트 등 집합건물은 동호수를 확인한다. 갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자 순으로 기재돼 있다. 소유권자의 이름을 확인한 후 계약 시에 소유권자와 직접 계약을 체결해야 한다. 단독주택의 경우 토지와 건물 등기부 모두 확인하여 소유주가 동일한가를 확인하고 압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등이 없는지 확인한다. 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권·전세권·지역권·지상권 등이 기재된다. 저당권, 전세권이 먼저 설정된 경우 매수인은 그 권리를 안아야 하며 임차인은 전세권자 등이 배당받고 남은 금액만 배당 받을 수 있다.

 전 소유자 관련 소송이나 세금, 상속문제, 조상 땅 찾기 등으로 예전의 권리관계를 따져야할 때는 폐쇄등기부를 발급받아야 한다. 이 등기부는 현재의 등기로서의 효력은 없으나 이기사항의 불명이나 과거의 권리관계에 대한 다툼을 해결하는데 중요한 의미를 가진다. 신 등기부에는 작성당시 효력이 없는 과거의 권리관계는 기재하지 않으므로 오래된 권리관계까지 알아볼 때 교부받는다. 이 등기부에도 없다면 전산이후 폐쇄등기를 발급받으면 된다.

 등기부를 볼 때 유의해야 할 점은 등기부 상 대출 등이 한 건도 없는데도 불구하고 매도자가 서둘러 싸게 팔려고 한다면 어떤 이유로 매매하게 됐는지를 확인해야 한다. 이런 매물 중에는 간혹 사기매물, 이중매매, 위조 서류, 가짜 매도자가 매수자를 현혹해 값싸게 파는 매물로 둔갑하는 경우가 많다. 신도시나 중소도시에 이런 매물들이 출현해 가짜 매도자가 계약금을 챙기고 도주하는 사례가 빈발하고 있어 주의가 필요하다. 

 건축물관리대장은 건축물의 신축, 증축, 용도변경, 멸실 등 기타 변동사항을 정리해 놓은 공적장부로써 명칭, 구조, 용도, 각 층별 면적, 용적률, 사용승인일자, 주차장 등을 확인할 수 있다. 재산세 부과를 위해 행정관청에 비치된 공부인데 건축물의 허가사항 및 가치평가의 기준이 된다. 외관상 멀쩡해 보이는 건물이라도 준공한지 20년이 넘었다면 안전진단 후에 투자를 결정하는 게 바람직하다.

 이 장부를 볼 때는 등기부등본과 일치여부를 먼저 확인한다. 소재지와 소유자, 주용도, 면적을 확인하고 무허가 건물로 등재된 경우 철거될 위험이 있다. 지하주차장을 창고로 사용하고 있거나, 당국의 허가 없이 건물 용도변경, 불법 사용 시에는 벌금 및 고발 조치된다. 공동주택의 경우 건축물관리대장상, 등기부등본 면적상과 분양 시 평수는 차이가 있다. 대체로 전용면적만 건축물관리대장에 등재되나 면적 기재가 현황 상 잘못된 것이 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

 건물의 용도는 건축법이 정하는 용도 구분에 따라 주차장 확보 기준과 정화조 용량, 부과되는 세금, 교통유발부담금이 정해진다. 용도변경을 하려면 설계변경도면을 작성하여 관청의 허가를 득한 후 공사를 하여야 한다.  건축물관리대장에서는 소재지와 면적, 구조, 건축연도 일치여부와 지자체로부터 준공검사를 마쳤는지를 확인한다. 무허가, 불법 및 위법건축물 여부와 건물주가 건물에 대해서 설명한 사항이 대장 상 일치하는 지를 검토해야 한다. 단독 · 전원주택의 경우 건축물 현황도를 추가로 발급받으면 축척 1/300의 배치도와 1/200 평면도를 확인할 수 있다. 인접대지 경계선과 정확한 평면도를 통해 주택의 구조와 함께 활용성을 따질 수 있다. 설계업체와 담당자 이름이 기록돼 추후 리모델링이나 개보수 시에 유용하다. 

 토지(임야)대장 토지의 소유자와 토지의 표시에 관한 사항을 등록한 공적서류이다. 주로 땅의 면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 역사, 토지등급 등을 알 수 있는 서류이다.  가장 중요한 것이 토지표시 항목 등 토지의 구조를 보는 공적서류이다. 즉 토지대장을 통해서 정확한 토지의 면적과 소유자의 인적사항을 확인할 수 있다. 여기서 지목이란 24개 종류인데 지역·지구와는 별개로 그 토지의 사용용도를 표시한 것으로 대지는 '대', 논은 '답', 밭은 '전' 등으로 표시되는데 도시계획상 지역이 주거지역이라 하더라도 그 사용용도가 농지인 경우 '전'으로 표시가 될 수 있다.

 면적을 따질 때는 토지대장이 우선 적용된다. 면적 지목 등 토지 내용에 관한 사항은 토지대장이 우선해 적용되고 소유권에 관한 사항은 등기부가 우선 적용된 다는 점이다. 임야대장의 양식은 토지대장과 비슷하나 다른 점이라면 지목이 임야이고, 지번에 ‘산’이라는 명사가 붙는다. 임야대장에 등록한 토지인데 지번 앞에 ‘산’자가 없는 토지라면 평평한 토지 위에 있는 산, 즉 토림이다. 이런 땅은 다른 임야와 달리 완만한 경사지에 위치해 나중에 주택을 짓거나 개발하기 쉽다.

 지적(임야)도는 지적법에 의해 땅의 경계선 등 사실관계를 공시하는 공적서류를 말한다. 우리나라 약 3,000만 필지에는 각각의 지적도를 가지고 있다. 이때 지목이 임야인 경우에는 ‘임야도’라 부른다. 지자체에서 발급하는 지적도에는 기본적으로 지번, 축적, 경계선 등이 표기된다. 기본적으로 지적도를 이해하고, 지적도를 통해 현장을 분석하는 안목을 가지는 것이 중요하다.

 해당 토지의 실제 경계와 지적도상의 경계선과 일치 여부와 현황 도로가 지적도상의 도로와 정확히 일치하는지에 대한 여부도 필수 확인사항이다. 만약 일치하지 않는다면 지적공사 등에 측량을 통해 이를 바로 잡아야 한다. 지적도를 볼 때는 땅의 모양과 도로와 접해있는 지와 맹지 또는 합병 · 분할해야 하는 땅인지를 확인하고 주변에는 어떤 용도의 부동산이 있는지 확인해야 한다.

 개발지나 택지지구 주변 토지를 볼 때는 관공서 인근에 위치한 지도판매점을 방문해 도시계획도면, 지적?임야약도나 개발지 위치도를 구입해 예정 개발계획을 직접 확인해봐야 한다. 사기업체나 기획부동산업체가 지적도를 임의대로 변조하는 사례가 종종 발생하므로 예정지 표시가 그려진 지도는 관공서에서 제작 발급한 지도와 대조하여 확인해야 거래 사기를 피해나갈 수 있다. 미래 개발정보의 보고인 지도만 꼼꼼하게 살펴도 투자의 감을 잡을 수 있다.

 토지이용계획확인서는 해당 토지의 공법상 제한에 따라 현재 활용도를 지정한 서류로써 부동산의 현재가치를 나타내는 중요한 서류이다. 부동산을 구입하거나 건축할 때 반드시 사전에 이에 관한 사항을 확인해야 한다. 내용에는 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시되어 있어 토지에 대한 허용 및 제한사항을 알 수가 있다.

 부동산 매입 시 해당 토지상에 적용되는 있는 도시계획사항이나 국토이용계획사항 등을 확인하고 해당 토지가 군사시설인지, 농림인지, 산림인지, 토지거래허가구역 내의 토지인지 확인 후 투자목적과 용도에 맞는지 검토한다. 주의할 점은 이 서류가 해당 토지에 영향을 주는 여러 법령상의 제한사항을 망라한 것이지만 세세한 제한 사항이 기재돼 있지 않고 기입 내용만으로 지상에 어떤 건물을 건축할 수 있는지 알 수 없다. 따라서 발급받은 서류에 한 가지라도 해당 내용이 기재되어 있다면 관련 공무원에게 문의해야 한다. 건축을 목적으로 하는 경우 해당 지자체 건축과를 찾아 제한 내용에 대해 문의를 해야 한다.

 실제 필자가 경험한 바로는 거래계약 직후에 토지의 용도가 갑자기 바뀐 경우도 있었다. 계약 시에는 관리지역 임야로 준보전산지였으나, 잔금 지불 전에 발급받아보니 용도지역에 일부 관리?농림, 산림 조항에 일부 보전산지, 준보전산지로 바뀌어 기재돼 있었다. 지자체가 도시계획, 비도시 관리지역 세분화 등 작업으로 수정하는 과정에 이런 일이 벌어지기도 한다. 수도권, 광역시와 인접 시 · 군에서 부동산 거래를 할 때는 늘상 유의해야 한다.

 개별공시지가확인서는 대상 토지의 가격기준년도의 ㎡당 가격이 기재된 서류로써 토지거래 시 땅값의 기준이 된다. 시가의 통상 70~80% 수준이나 지역이나 종목에 따라 시세에 근접하거나 들쭉날쭉해 변동이 심하다. 공시지가를 100% 신뢰하는 것은 금물이며, 주변시세와 비교 검토하고 특히 지방일 경우 더욱 조심해야 한다.

  부동산 서류는 투자자 본인이 직접 서류를 발급 받아 확인해보는 것이 좋다. 매도자나 중개업자가 건네는 묵은(?) 서류 속에는 감추고 싶은 하자나 비밀이 숨어있을 수 있다. 한 장의 서류 안의 행간을 잘 살피다보면 투자의 위험관리 뿐 아니라 미래개발 가치와 투자성을 읽어낼 수 있는 안목이 생기게 된다.

 주인이 자주 바뀌거나 분할 합병이 자주 있었던 토지, 미확정된 개발예정지역 내 부동산을 구입할 때는 반드시 관할 지자체를 찾아가 개발계획을 확인한 후 투자를 결정하는 것이 필요하다. 서류내용이 애매하거나 모르는 내용은 매도자의 말에 기대기보다는 담당 공무원에게 직접 확인하는 것이 최선이다. 부동산에 돈을 묻을 때는 투자성과 발전성부터 따지기 전에 미리 공적장부를 통해 부동산의 가치를 파악하는 기본지식부터 쌓는 것이 필요하다.

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