상가,,

[만추]

연세 드신 내외분이 오셨습니다.

상가를 갖고 계시는데

임대를 맞춰 달라고 하십니다.

주상복합 건물 상가

1층,2층이 상가인데 1층에 안쪽 2칸을 분양받으신겁니다.

1층 상가는 에스컬레이터 바로옆 상가라서 전면이 가렸습니다.

다른 상가도 1층 안쪽으로 유동인구가 없는 곳입니다.

분양평수 34평,실평수 19평입니다.

위치가 안좋은 곳만 받으신겁니다.

처음에는 상가1 개만 분양받으려고 하였답니다.

소개하신분이 상가 1개에 월세 5천에 400정도는 무난히 받을수 있다고하여

욕심이 생겨서 노후자금 끌어다가 2개호수를 하였답니다.

2개합하면 월세로 1억 800은 받아서 두분내외가

말년에 편안히 쓸수가 있을것같다고

대출을 60%씩 받고 담보가 모자라서 서초동 아들 사는집 3억 담보잡히고

상가를 구입하신겁니다.

상가 분양받는데 좋은곳 소개를 시켜줬다고

소개시켜준 분에게 상가 분양 당시 상품으로준  황금열쇠를 주었답니다.

지금 생각하면 땅을 치고 분통이 터질일인데

황금열쇠까지 준것입니다. 

이곳 신도시 상가는 너무 많이 분양을 하여 공실이 많은곳입니다.

은행대출받아서 상가잔금치르고

임대가 나가야하는데

임대가 안나가는 것입니다.

한달.두달,,

1년 ,,,

한달에 은행이자 하고

상가 공실인 관리비 합하여 2개 상가로 월 5백이 나간답니다.

있는돈 끌어다 맞추고

근근히 끌고 나가고있습니다.

상가 관리단 회의가 있으면 열심히 참석을하십니다.

혹시나 좋은 소식이 있을까하고

다행히 인근에 공사현장이 있어서 현장사무실로 깔세를 주었습니다.

원래받아야 할 돈에 3분의 1가격입니다.

월세받아서 돈 보태 은행이자를 내고있습니다.

여러달 은행이자 내고 관리비 안내고 하였는데

공사현장이 완공을 하여 상가가 또 공실입니다.

그동안 시골에 땅 팔아서 은행이자를 냈었답니다.

이제는 어떻게 해야하는지 서초동 아들집 팔아서 이곳에 묻어야하는지

물어보십니다.

희망이 없는 상가는 정리를 하는게 나은데

경매로 넘기라는 말이 안나옵니다.

어차피 정상으로 임대를 놓아도 절반도 임대를 못받습니다.

나머지는 또 돈 끌어다 은행이자 대야합니다.

이런말을 하시는데 할머니 눈가에 눈물이 맺히고있습니다.

짠한 느낌이 옵니다.

할머니가 욕심을 부린거라고 상가 1개만 할것을

돈생각에 2개를하였다고

그동안 깔세라도 임대맞춰 줬다고

점심값 하라고 할머니가 봉투를 내밉니다.

상가 임대좀 잘해달라고 ,,,

상가..

상가를 분양받을적에는 모델하우스에 모형도를 전시 하는곳이 많습니다.

대부분 큰상가 분양할적에 모형도를 만듭니다.

모형도만 보고 상가를 분양받으면 실수를 할수가 있습니다.

상가 도면을 보시고 평면도 ,측면도 다보셔야 하고

평면도에 내부 계단 ,엘레베이터위치.에스컬레이터 위치등 을 확인하여야합니다.

외부에 지하에서 올라오는 환풍기 위치가 상가 앞면을 가리는지 확인해야합니다.

큰 상가마다 전면에 조형물을 설치하는데

조형물이 상가 전면을 가리는지도 확인해야합니다.

간판이 안보일수도있습니다.

실제 건물이 들어서는 현장도 가보셔야합니다.

현장에서 보시면

건물이 완공이 되었을 경우  조금이라도 내리막이거나 오르막이 있을경우

1층 상가가  반지하 처럼 내려보이는곳이 많습니다.,

도로변보다 높거나 낮으면 매출에 지장이 있습니다.

계단을 만들어야 하는데

계단 하나에 10리라는 속설이 있습니다.

손님이 10리를 걸어서 물건을 사러가야합니다.

그만큼 접근성이 떨어지고 매출이 10% 씩 떨어진다고합니다.

가급적 경사지 없는 도로면하고 평평한 상가 가 좋습니다.

코너에 상가를 높은 가격에 분양할려고 도로면 높이에 맞춥니다.

그러면 좌우에 상가는 계단이 생길수밖에없습니다.

그리고 상가분양이 장시간 안되는곳이 많습니다.

별별 분양방법들이 난무합니다.

공사기간에.

렌트프리에

이런곳도 있습니다.

인테리어 지원금 주는곳,,

임대보증금 5천이면 3천내고 장사하고 2천만원은 인테리어 지원금이라고

그렇게 장사를 시키고 보증금 5천이라고 분양하는곳

렌트프리 1년씩 .2년씩주는곳 분양가격 못내려주니까

월세를 안받는겁니다.

상가 관리비만 내고 장사하라는 곳도 있습니다.

아파트 단지내 상가 처음 입주장 들어서면 전부 부동산입니다.

권리금 주고 몆달전부터 계약하는곳이 많습니다.

보통 1억 500

5천에 300

상가 분양가격이 있어서 5%~6% 수익률 맞춥니다.

아파트 입주 전부 끝나면 부동산자리는 2년동안 할것이 없습니다.

부동산들은 서너달 계약하거나 1년계약입니다.

중간에 다 빠져나갑니다.

아파트 단지내 상가는 편의점 미용실 세탁소외에 할것이 없습니다.

높은 임대료 받다가 장시간 공실로 있을수 있습니다.

다른상가 먼저 편의점 맞추고 ,미용실맞추고 ,

임대료 반의반 가격으로 내려갑니다.

주변에 상가 없는곳은 학생들 학원,교습소로 나가고 있는데

그러면 다행입니다.

부동산도 살아남는곳 3개 4개입니다.

살아남는 곳이 잘되는것입니다.

상가는 국민임대아파트 주변 상가 장사가 안됩니다.

임대아파트 상가 주변에 부동산 차리는 분도봤습니다.

국민임대아파트는 일반 사람이 임대를 맞출수가 없습니다.

임대나 매매가 나올수가 없는곳입니다.

2년마다 재계약 갱신합니다.

월세로 사는곳이라고 보셔야합니다.

그곳에 계시는 분은 소득이 나타나지않는 업종을 선호하십니다.

소득이 일정부분 늘어나면 나와야합니다.

방2칸 ,방3칸 저렴한 가격입니다.

주차장 건물 상가는 주차하기 편하여 장사가 잘될것같은데

의외로 주차장 건물이 많이 죽어있습니다.

유동인구가 주차장 건물은 적어서 일반 상가와는 다릅니다.

분양할적에도 토지 분양가격이 30%저렴합니다.

요즘 1층상가 분양가격이 너무비싸서 위층으로 많이 분양받습니다.

그런데 아파트 밀집지역이거나 학원,병원이 입점하지않으면 공실이 생길위험성이있습니다.

주변에 아파트형공장(지식산업센타)를 너무많이 분양하고있습니다.

주차시설이 좋고 같은 회사들이 몰려있어서 좋고

그런데 지금은 지식산업센타 너무 많습니다.

선별해야합니다.

역세권,톨게이트 위주로 직원들 출퇴근 편한곳으로 해야 오래다닙니다.

실력있는 직원들은 회식하고 출,퇴근 거리 멀면 얼마 안있다 그만둡니다.

아파트형공장은 한번들어가면 잘 안나옵니다.

회사가 확장하여 크게 이전하거나

망하여 나가기 전까지는

일반 상가는 한건물에 호프집,학원 ,당구장,노래방 ,pc방등 혼재하고있어서

직원들 업무에 지장이 많다고합니다.

근무중 지나가다  호프한잔 생각이 난다고

주차시설도 부족하고 ,,

아파트형공장이 인근에 있으면 주변에 고층 상가 ,사무실들이 안나갑니다.

공실이 많이 생깁니다.

아파트형 공장은 드라이브인이 되어있어서 저층 사무실 바로앞 주차를하고

물건을 상,하차 할수가있습니다.

그리고 층고가 5~6M 되는곳이 많습니다.

층고가 높으면 커다란 시설을 조립및 설치가 가능합니다.

층고가 높다고 복층으로 꾸며서 계단놓고 사무실로 하는곳이 많습니다.

건축물에는 최상층에 다락형씩으로 1.4M 이상 못하게 되어있습니다.

그런데도 층고 높은곳 사무실로 많이 꾸민곳 많습니다.

tv 연속극에도 나오고 하였습니다.

의왕시에 커피숍이 복층으로 꾸민곳이 있습니다.

상가 주인분 동의하에 하였는데 시청에서 문제가 되었습니다.

건축설계를 다시하였습니다.

소방시설도 하고 비용이 3천만원 들었습니다.

복층시설을 한개층으로 본것입니다.

다행이 용적률이 되는곳이고 주차장면적이 나온곳이라서 법적으로 문제가 없었습니다.

주변에 복층시설 상가 전부다 불법민원넣습니다.

상가는 마주보는 상가나.

2차선 도로변 상가

3차선 도로변 상가가 장사 잘됩니다.

4차선,6차선 상가는 너무 멀어 단절이 됩니다.

계절이 봄,여름 ,가을 야외시설을 하는 상가 많습니다.

상가 영업신고는 위생과에 하고 보건증과 교육을 받아야합니다.

영업신고를 하면 영업 신고증이 있습니다.

주소 ,영업허가 장소 ,면적도 기재합니다.

위생과 직원이 나와서 확인합니다.

불법건축물이 있는지(복층시설)

복층하고 나중에 뜯어내는 곳도있습니다.

아니면 영업허가받고 나중에 새로 인테리어합니다.

대부분 상가 내부입니다.

날씨가 좋으면 상가 밖에 테이블 놓는곳이 있습니다.

특히 유원지나 그린밸트지역 100평이 대지로 영업장소입니다.

비닐하우스 야외 테이블 허구헌날 단속하고 찌르고합니다.과태료나옵니다.

안산 선부동 먹자골목 상가안은  조그만하고 밖에 테이블이 더 많습니다.

누가 신고를 한모양입니다.

영업장소외 영업행위로

1주일 영업정지 먹은적있습니다.

주상복합 상가일경우 편의점할려는 분들이 많습니다.

전부들 편의점한다고 CU,GS,이마트편의점 ,신청합니다.

편의점 장애인,국가유공자 우선입니다.

공동사업자하여 신청합니다.

나중에보면 장애인 ,국가유공자 들입니다.

바로 편의점 안내줍니다.

건물에 입주율 50% 차야만 편의점 내주고

신청서 받은것 어느날 오라고하여 추첨합니다.

당첨이 되야 담배표 나와 편의점 할수가있습니다.

상가도 장기수선 충담금 분양후 2년이 지난후부터는 징수합니다.

면적이 크면은 금액이 올라갑니다.

장기수선 충당금은 관리비에 부과를하고 퇴실할 경우 상가 주인한테 나중에 받을수가있습니다.

그런데 이것도 계약서에 명시를 임차인이 낸다고 하면 주인이 안낼수도 있습니다.

저도 상가를 임차하여 장기수선 충당금 안 주길래 소송을 한적이 있습니다.

물론 승소하여 받아내었습니다.

상가,관리단 번영회 구성이 된곳들 말로만 동일업종 금지 많이들 붙여놓았습니다.

먼저 선점하고 같은 업종 못들어오게 하자고 번영회에서 많이들합니다.

상가주인.주인동의하에 세입자가  법정 80% 동의서 받아야 가능합니다.

그런데 주인들 안해준곳 많습니다.

동의못받습니다.

동일업종 금지 라고하여 소송하면서 동의서 보았는데

전부 엉터리였습니다.

80%가 안되고  주인 동의없는 세입자 서명이였습니다

독점 업종은 분양당시에 약국,부동산등 지정을 해줍니다.

높은 분양가격을 받습니다.

아파트형 공장같은 경우에는 부동산자리 권리금 1억 이상이고

아니면 공장 여러개 분양받아야 부동산 자리도 줍니다.

좌우지간 인기없는 상가는

인테리어사무실,배달 음식점,세탁소,컴프터수리점,이발소,카센타 많은곳들이 임대료가 저렴합니다.

상가 분양하면 부동산 ,약국 ,치과,한의원 제일먼저 들어갑니다.

치과 ,한의원 포화 상태입니다.

동네 후진곳은 한의원도 간호사 없이 혼자 침만 놓습니다.

침만 놓아서는 돈이 안됩니다.

건강식품,보신약,키크는약,살빼는약등

이러한 한약들이 나가야합니다.

그런데 중국산 한약재가 들어오고 인식을 잃었습니다.

한삼인,정관장등 건강식품이 많이 생겨서 보신약 자리를 빼겼습니다.

요즘 경기가 안좋은지 세탁소도 문닫고 있습니다.

똘똘한 상가 선택을 잘하셔야합니다.

순전히 제 생각으로 글을 쓴것입니다.

오해글 있으면 삭제할것입니다.

주차장 건물 상가입니다.

경매 엄청나옵니다.

불법 개조,,

[앤소니]

만추님 잘 계시죠?
오랜만에 글을 올려주셔서 반갑습니다. ^^

[만추]

네
원장님 잘있습니다.

[광명상]

만추님 오랜만에 봅니다.

[배실장]

만추님 너무 오랜 잠수는 앙돼요~ ㅎㅎㅎ 안녕하시죠!! ^^

[가물치]

여러가지 경우의 수 잘 읽고 감니다
저도 상가중개만 3년 해 보았지만 장사 한다고 하다 돈 까먹는 경우가 더 많습니다,,그래도 하셔야 하면 상권형성을 보고 들어 가세요,,감으로 하는 것 보다,유동인구는 어떻게 흐르고,어떤 업종이 잘 되는지 보고 들어가세요,
권리금은 조금 들어가지만 그래도 망하지는 않습니다,
신도시 상권이 형성 되려면 상가가 세번 망하고 나서 땅이 탄탄해 진다고 합니다
몇 달사이에 수천만원 까먹는 사람 많습니다,상권 파악을 잘못 해서

[땡중도사]

좋은글 보고 많은 생각했습니다

[솔양]

좋은글 감사합니다