개발지역 경매물건, '취하'가능성 높다

[제일부동산송팀장]

개발지역 경매물건, '취하'가능성 높다

 

 경매현장에 있다 보면 취하 가능성이 높은 경매 물건들은 눈에 훤히 띈다. 취하 가능성이 높은 경매물건은 첫째, 부동산의 가치보다 현저하게 저당권 금액 등이 적어서, 채무자가 채무금액을 갚을 수 있는 물건이다. 둘째, 강제경매인데, 달랑 가압류 하나만 설정돼 있고 근저당(기본대출 정도)이 한 개 정도 있는 경우다. 이는 채무자와 채권자와의 감정싸움에서 비롯된 경매물건이다.

 셋째, 변경과 연기가 잦은 물건이다. 채권자와 채무자가 합의 중이란 얘기다. 넷째, 채무자가 기업인데, 도심에 알짜물건(환금성 양호)을 갖고 있는 경우다. 다섯째, 감정가가 시세보다 턱없이 낮아 채무자가 감정가에 대해 이의신청할 가능성이 높은 물건이다. 이런 물건은 대개 재감정을 받게 된다.

변경과 연기 잦거나, 개발 중인 지역 내 경매 - 취하율 높다

 여섯째, 경매대상 물건이 한창 개발되고 있는 지역이거나 대규모 개발사업 발표가 나있는 지역 내 부동산인 경우다. 호재가 있는 경우 굳이 경매가 아니라고 해도 환금성을 보장받을 수 있다. 일곱째, 주택의 규모나 가치에 비해 세입자들이 많이 들어와 살고 있는 주택이다. 세입자가 공동대처할 가능성이 높은 물건이다. 이런 물건들은 일반 경매물건에 비해 취하 가능성이 두 배 이상 높다고 보면 틀림없다.

 이번에는 모 건설회사에서 수도권 일대의 토지를 알아보던 중 나에게 알아보아 달라고 했던 토지경매 사례를 한번 공부해보자. 용인시 기흥읍 지곡리 ○○번지를 포함한 60개 필지, 2만4000평의 논은 감정가만 111억4855만원이나 되는 큰 땅이다. 수원법원에서 경매가 진행되고 있었는데 2회나 유찰돼 많은 건설·개발업체들이 관심을 가진 매물이었다.

 등기부등본 상 권리분석은 깨끗한 상태였다. 이 땅은 D금융이 채권자이고 채무자는 당시 유수한 건설업체인 (주)○○이고 소유자는 그 업체의 회장이었다. 즉 사주가 대출받기 위해 자기 개인명의의 토지를 회사를 위해 빚보증용으로 사용한 것이었다.

 감정가가 어마어마했지만 D금융의 저당권만 해도 190억 원에 달했다. H증권 등 몇몇 업체에서 붙인 가압류 등이 있었다. 자금압박 때문에 경매에 부쳐진 것이고, 낙찰 후에는 모든 권리가 깨끗하게 정리되는 것이었다.

 개별부동산의 경제성을 분석해보니 땅의 위치로나 지역적으로도 대단히 우량한 물건이었다. 중부고속도로 수원과 신갈IC에서 10여 분 거리에 있고, 민속촌과 남부CC가 이웃해 있어 사업성이 충분하고, 도로를 끼고 있는 전원주택 부지였다.

그런데 문제는 이 땅의 감정가에 있었다. W감정사가 감정가를 매길 때 시세보다 턱없이 싼 값에 감정한 것이다. 이 땅은 당시 전원주택 부지로 개발하고 있었는데 필지별로 100~800평으로 잘게 잘라 필지별로 분양을 준비하고 있었다.

 당시의 땅값이 평당 100만원을 넘는 땅이 최저가 71억3507만원(평당 28만원선)에 경매시장에 나온 것이다. 시세보다 감정가가 낮다 보니 채무자는 채권자와 합의해 경매 자체를 없었던 것으로 돌려 버렸다. 경매진행 2개월 만에 취하시켜버린 것이다.

‘취하’란 법률용어는 경매를 신청한 채권자가 채무자와 합의하에 경매 신청 행위를 철회하는 것을 말한다. ‘짜고 치는 고스톱’이라고도 하는데 채권자가 채무금액을 받아갈 여지가 있는 경우에 경매를 없었던 상태로 돌리는 행위다.

 만약 경매절차에서 다른 사람이 낙찰 받고 취하를 요구한다면 어떻게 될까? 최고가 매수인이 결정된 후라면 취하하고자 할 경우에는 최고가 매수인의 동의를 받아야 한다. ‘취소’란 것도 있는데 채무의 변제 또는 경매원인의 소멸 등으로 경매 개시결정 자체를 취소하는 것을 말한다. 만약 최고가 매수신고인이 있더라도 동의는 필요가 없다.

 이런 경매물건을 만나지 않기 위해서는 나름대로 노력이 필요하다. 되도록 입찰 하루 전 경매계장에게 전화로 확인해보면 된다. 경매 전일 인터넷 대법원 경매공고 사이트 물건검색에서도 알아볼 수 있는데 취하되었다면 공고에서 물건 자체가 삭제된다.

 입찰 당일 가장 먼저 해야 할 일이 바로 경매법정의 공고란에서 변경 내용이 있는지부터 확인해야 한다. 요즘에는 일부 경매정보제공업체에서는 경매진행 절차상의 변동(변경·연기, 취소·취하 등)에 대해 매일 새로운 정보를 알려 주기도 한다.

 현장 탐문 또는 서류 조사를 통해서도 미리 취하 또는 취소를 짐작할 수도 있다. 주택의 경우 세입자나 집주인을 만나 보면 대개 확인할 수 있고, 가까운 중개업소에서도 그 사정을 확인할 수 있다. 등기부등본에 나와 있는 채권자의 주소를 통해 전화를 걸어 내용을 파악할 수도 있다. 금융권이 채권자인 경우 채권담당부서에다 사건번호를 알려주면 변동 여부를 파악할 수 있다.

 경매에서 이런 하자 있는 물건을 미리 피해 나가는 것도 좋은 노하우다. 싸게 사는 만큼 이만한 정도의 입품과 발품을 파는 수고는 감수해야 하는 것이 경매다. <계속

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