↑위에 질문하신 2010타경18858 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2010타경18858*

이 물건은 광주광역시 근린주택 경매 물건 입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 토지및 건물 등기부를 열람한 결과

2007.06.15 외환은행의 근저당이 말소기준 권리가 되어 낙찰시 전부

소멸 하므로 토지및 건물 등기부상으로는 법적인 문제가 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건의 점유관계조사서와 매각물건명세서및

전입세대열람내역서를 확인한 결과 말소기준권리 이전

(1992년9월29일)에 전입한 대항력있는 소유자아버지

'오태근'이 전입되어 있으며 오태근은 본건 이전

경매(2006타경13825)사건에서 보증금 2,000만원에 대해

권리및 배당요구한 임차인으로 2006타경13825사건에서

최우선변제소액 임차보증금 1,400만원을 배당 받았으며

나머지 600만원에 대하여는 본건에서 낙찰자가

인수해야 한다고 주장할 가능성이 높으니

미리 입찰가에 600만원 인수를 반영 시키시기 바랍니다.

참고로 임대차보호법 원칙상 부부사이,부모와 미성년자인

자녀간의 임대차관계는 인정하지 않고 있으나 형제간,부모와성년인 자녀,

기타 친인척의 경우는 진실여부를 따져 적법한 임차인 여부를 판단하고 있습니다.  

따라서 성년(1968년생)소유자오은아와 아버지 오태근 사이에도

임대차가 성립 할수도 있다는 것이며, 진정한 임차인일 경우 오태근의

임차보증금 잔액600만원을 낙찰자 인수해야 된다는 것이 됩니다.

3.최종결론:본건은 정확한 시세 파악후 입찰여부를 결정 하시기 바랍니다.

이유:본건이 소재한 계림동은 광주광역시의 구도심으로 주변은 상당히 낙후되어 있습니다.

또한 인근에 홈풀러스와 이마트가 소재하여 본건 주변은 상권이 죽어있을 가능성이 높습니다.

또한 본건의 경우 지하와 지상3층 건물인데 지하층은 창고로 1층은 태광조명으로

2층은 영일건설산업으로 3층은 주택으로 사용중인데 정황상 결국 강제집행을 해야할 것으로 보입니다.

결국 오태근의 임차보증금 인수금 600만원에 강제집행비용 약 900~1,000만원(인도명령/점유이전가처분등등 포함)

합계 약 1,500만원의 추가 현금 지출이 예상되며 실제로는 얼마나 더 추가 될지도 모르는 상황 입니다.

따라서 충분한 자금계획을 세우셔야 낭패를 보지 않으며 다만,본건은 토지용도지역이 준주거지역에

주택재개발구역에 속해있어 향후 재개발 호재를 기대해 볼 수 있습니다.물론 계림동 재개발은 현재

지지부진하여 언제쯤 재개발진행이 될지는 미지수 이지만 그래도 장기간 보유 한다면 기대해 볼만 합니다.

또한 계림동은 광주지하철1호선 금남로5가역과 광주역이 다소 떨어져 교통은 보통시 되나

학군(광주교대부속초등학교,충장중학교,광주고)이 좋은것이 강점으로 회원님이

현재 자녀를 키우시고 있다면 상당한 매력으로 작용할 것 입니다.

다만, 현재 인터넷부동산매매 사이트에 계림동근린주택 매물이 하나도 없고 

인근 광주역앞 인근에서 경매 낙찰된 물건도 감정가의 54%에 낙찰된 사례가 있으니

반드시 현지부동산중개업소를 방문하여 정확한 시세를 알아 보시고

약1500만원을 인수하고도 시세보다 저렴 하다면

이번 회차 최저 입찰가 부근에서 입찰참여 하시고

약1500만원을 인수하면 시세와  별 차이가 없거나 시세보다 높다면

한번 더 유찰을 기다려보시고 입찰 참여 하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[sun3314]

바쁘시 가운데 상세한 설명 주셔서 감사합니다...

[러브정/정의덕]

sun1134회원님 댓글 감사 하구여...성투를 빕니다.^^러브정/정의덕 올림.