2020 리츠가 온다

[박대선]

2020 리츠가 온다를 우연히 읽었다. 부동산 비관론자가 한국은 일본과 다르게 공급이 많지않아 수도권 공실가능성이 낮다고 주장하는 기사를 읽고 나름 로직을 기대하고 저자의 책을 골라봤는데 30%정도 읽었지만 내용이 없다. 확실한 근거도 없이 통계를 운운하고 법인세면제가 아닌데도 왜곡주장을 하며 리츠가 한국에 적은 것이 아니고 그나마 있는 리츠가 좋지않다는 점은 언급하지 않고 장점만 강조하는데 영업찌라시가 아닌가 의심될 정도다. 2

1978년부터 30년간 미국주가지수의 수익률은 연9.5%다. 여기에 배당은 포함되지 않았으니 약2%의 수익률이 추가되야 하므로 대략 11.5%가 된다. 9.5%에서 하위50일을 제외하면 18.2%가 되고 상위50일을 제외하는 경우 0.6%로 급락한다. 즉 오를 때 급히 오르고 내릴 때도 역시 급락한다는 뜻이다. 이를 정규분포로 바꾸어 같은 수익률계산을 하면 15.2%와 3.5%가 되어 주식시장의 수익률은 정규분포보다 꼬리가 긴 분포를 가지고 있다는 것을 보여준다. 

미국 리츠가 1972년부터 2019년까지 평균수익률이 연11.8%로 다우지수의 연7.5%보다 높다고 주장하는데 우선 다우지수는 배당수익률 3%가 추가되어야 한다. 따라서 10.5%로 차이가 좁혀진다. 또한 가중평균방식의 주가지수와는 달리 다우지수는 단순평균방식이어서 고가주가 오르면 지수에 미치는 영향이 커지는 왜곡이 있다. 게다가 액면분할에 따른 오류도 발생한다. 즉 삼성전자가 50만원이었는데 1/10 액면분할로 5만원이 되면 기존에 10%가 오르면 5만원이 오르는 것으로 계산하나 분할후에는 5천원으로 영향이 1/10으로 줄어든다. 따라서 다우지수가 아닌 미국지수로 비교하는 것이 적정하다.

그리고 미국지수의 200년 평균은 대략 10%내외고 여기에 배당을 추가하면 12%수준으로 리츠와 유사하다. 수익률은 유사하나 부동산에 비해 리츠의 유동성이 큰 것은 사실이나 그만큼 변동성도 높다. 따라서 저자가 주장하는 리츠의 장점은 그다지 설득력이 있지도 입증되지도 못했다. 오히려 저자의 몰상식함만 증명하기만 한다. 또한 부동산 비중이 높다는 지적은 사실이다. 문제는 자산이 적은 후발국일 수록 당장 필요한 주택을 자산으로 가지고 있고 추가 자산이 있는 선진국은 주식에 여유자금을 투자하고 있는 자연스러운 현상을 무시했다. 5 

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[서문] 2020년 이후 부동산 투자는 완전히 달라져야 한다
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공모리츠 시대가 왔다; 좋은 공모리츠를 골라내는 방법
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글로벌 상장리츠에 주목해야 하는 이유; 미국 리츠: 역사에 투자하라
일본 리츠: 다양하면서도 검증된 부동산 투자; 싱가포르 리츠: 안전한 부동산 투자; 호주 리츠: 가능성이 큰 시장
Part 5. 2020년 이후 투자, 새로운 관점이 필요하다
저금리 저성장 시대, 부동산 투자는 필수다; 경기가 불확실하다면 가장 피해야 할 것은 실물 부동산 투자
2020년 이후 투자, 어떻게 바꿔야 하나; 부동산 실물 투자, 불확실성이 커지고 있다