(퍼온글) 신규주택공급이 아닌 대체주택 공급 시대 본격 도래

[우쒸]

 아래 글은 네이버 까페인 가치투자연구소의  '원칙대로'님이 분석한 내용으로

게시 전 양해를 구하고 옮겨온 글입니다.

[출처] 신규주택공급이 아닌 대체주택 공급 시대 본격 도래 (가치투자연구소) |작성자 원칙대로

주택 6채 중 1채 30년이상 낡은 집이란 2015년 인구총조사 결과가 기사화되었기에 관련내용을 좀더 조사해봤습니다.

<2015년11월 1일 기준>
-주택 1637만가구중  30년 이상 267만(16.3%), 20년 이상 716만(43.8%)

-단독주택 271만가구중 30년 이상 156만(57.6%), 20년 이상 197만(72.8%)

-아파트 981만가구중 30년 이상 50만(5.1%), 20년 이상 327만(33.3%)

-주택 유형 : 아파트 59.9%, 단독주택 24.3%, 연립·다세대 14.6%

-가구 거주비율 :  아파트 48.1%, 단독주택 35.3%, 연립·다세대 11.2%

-빈집 비율 :  2010년 5.6%(82만가구)에서 6.5%(107만가구)로 증가. 새 아파트 입주가 진행 중인 세종의 빈집 비율이 20.3%로 가장 높았고, 노후 주택이 가장 많은 전남이 13.8%로 뒤를 이었다.

빈집 107만호...

2014년말 전국평균 주택보급률은 103%를 넘었지만 서울과 경기도는 98% 미만이었음을 알 수 있구요. 그런데 재미있는 사실이 발견됩니다. 부산 주택보급률은 이미 2010년말 100%를 넘어섰지만 2011년 이후 50% 이상 집값 상승이 발생했고 이미 2년전 104%를 훌쩍 뛰어넘었음에도 금년 전국 최고 청약경쟁률 1~3등을 휩쓸고 있는 것이죠.

주택의 숫자가 아니라 결국 살고 싶어하는 집이 어디에 얼마나 있느냐의 문제란 뜻입니다. 

세종시 토지보상으로 인해 기존 토박이들이 전부 아파트로 이주하면서 자연스레 빈집이 급증한 반면 거주 기피지역인 시골엔 방치된 빈집이 증가한 것이구요. 결국 주택보급률이 중요한 것이 아니라

"살고 싶어하는 집 보급률"이 제일 중요한 것이죠.

연립다세대는 거의 대부분 20년 이상으로 결국 도심 노후단독주택과 연립다세대 주거 환경개선작업이 지속적으로 이뤄지지 않을 경우 향후 매우 중요한 문제가 발생될 수 밖에 없음을 알 수 있구요.

아파트 327만 가구가 이미 20년을 넘었고 90년대 초반 건축된 바닷모래 문제에 노출된 5대신도시들이 전부 이에 해당되기에 조만간 철거하고 재건축해야만 할 아파트숫자가 급증할 수 밖에 없음은 지극히 기초적인 상식이 됩니다.

# 20년 이상 주택 716만세대...  

결국 이젠 신규수요가 아니라 연평균 40만호 이상의 멸실이 지속적으로 반복되면서 이에 대한 대체주택 신축이 꾸준히 발생하게 되는 시대로 접어든다는 뜻이 되겠습니다. 

※2005년 전국 멸실 주택수 총 51,000호 ---> 2014년 83,976호로 증가

ㅇ 2014년 멸실통계를 집계한 결과, 전국 멸실 주택수는 총 83.976호

- (지역별)수도권 40,710호(48.5%), 지방 43,266호 (51.5%)

- (유형별) 단독49,850호(59.5%), 다가구 13,940호(14.4%), 연립 2,495호(3.7%), 다세대 8,330호(5.2%), 아파트9,123호(6.1%)

재작년 멸실주택중 아파트는 6.1%에 불과했는데 금융위기이후 수도권의 경우 재건축, 재개발이 한동안 올스톱되면서 2014년까지 대부분 아파트는 나이만 늘고 있었기 때문일 것입니다. 70년대 중반까지 입주한 반포, 잠실쪽 저층아파트들은 2002~2007년 버블세븐 열풍과정에서 철거와 재건축이 성공적으로 이루어졌는데 금융위기이후 수도권 집값 하락으로 2008~2013년까지 수도권재건축이 올스톱되다보니 1977년~1985년경 입주한 아파트들이 나이만 자꾸 먹던 중이었는데 드디어 재건축 물꼬가 트이면서 향후 10년내 대부분 철거후 재건축으로 이어져야만 하는 상황이구요.

먼저 서울시 상황부터 살펴보면,  

서울시는 2025년까지 10년간 멸실주택은 총 18만9천274세대, 공급주택은 13만3천765세대로 총 5만5천509세대가 부족할 것으로 전망하고 있네요.

*참고 : 서울시 멸실주택 및 공급시뮬레이션

http://blog.naver.com/calmwaves/220668989290

2014년 멸실주택 83,976호, 그렇다면 2020년, 2025년은?

<연도별 주택인허가실적>

강남 개발 열풍으로 뽕밭이 아파트촌으로 변신한 것이 70년대였는데 70년대엔 서울, 부산, 대구, 인천 등 대도시에 5층짜리 주공아파트가 대거 공급되었고 당시 연간 주택공급은 20만호 수준에 불과했음을 알 수 있구요. 77년 이전 입주한 주공아파트들은 대지지분이 높았던 관계로 조합원들이 2000년대 중반 추가부담없이 오히려 새 집을 더 넓힐 기회를 얻으면서 재건축, 재개발 열풍을 만들었지만 금융위기가 터지고 재건축단지와 판교 신도시 입주가 겹쳐지면서 2008년말부터 수도권 집값 급락의 진앙지가 되었죠. 

신군부가 정권을 장악한 직후인 1981년 신규주택 인허가 실적이 15만세대로 바닥을 찍었음도 알 수 있는데 올림픽을 계기로 도시화가 급속화되면서 도심 집값 폭등이 발생했고 이에 대응해 5대신도시개발과 200만호 주택공급정책이 실시되면서 1990년~1997년 8년간 연평균 63만세대 이상 주택인허가가 이뤄졌구요.

여기서 또 매우 중요한 사실을 알 수 있습니다. 서울시가 발표한 멸실주택관련 수급통계에 비해 10년후 5대 신도시 수급은 더욱 심각한 상황이 초래될 것임을 어렵지 않게 알 수 있기 때문입니다. 1990년 건축허가를 받은 75만세대, 바다모래로 지어져 부실의혹이 끊이지 않았던 그 아파트들이 2020년이후 줄줄이 30년차가 되면서 철거후 재건축의 필요성이 급증하기 때문이죠. 이들 아파트 대부분이 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본신도시에 밀집해 있구요. 만약 1995년 이전 건축허가난 주택들중 절반이상이 2025년까지 재건축되지 못할 경우 노후주택비중은 급증하게 되면서 그 시점 10년 안된 아파트와의 가격차이는 엄청나게 벌어지게 될 것입니다.

전월세수요자들은 자가주택 수요자들에 비해 새집 선호도가 월등히 높습니다. 10년이 넘어가면 전월세 가격이 새 아파트에 비해 20~30% 낮아지고 20년이 넘어가면 20~30% 더 낮아지고.... 30년이 넘어가면...

어쨌든 2025년 전후 4년간 연평균 50만호 이상이 철거되고 재건축, 재개발 또는 수직증축리모델링을 재탄생하지 않으면 애당초 부실재료로 지어졌음을 누구나 아는 저 아파트들의 안전문제로 온 나라가 시끌벅적할 수 밖에 없겠죠.

대한민국이 급속히 개방사회가 되어 인구유입이 급속화되지 않는한 앞으로는 1980~2007년같은 인구증가에 의한 주택신규수요가 발생할 수 없음은 자명합니다. 그런데 이젠 새로운 시대가 도래하게 되죠. 바로 기존주택 멸실에 따른 재건축, 재개발, 수직증축리모델링 수요가 폭증하게 된다는 사실입니다.

2014년 멸실주택 83,976호... 35년전인 1979년 건축인가받은 주택은 25만호입니다. 결국 절반 이상이 재탄생하지 못하고 늙어가면서 노후주택비중이 해마다 증가하고 있다는 뜻이죠. 누구도 35년 이상된 아파트에서 세입자로 살기를 원하진 않구요. 더구나 현재 35년된 아파트는 대부분 5~15층짜리로 평균 10층이 안될 것입니다. 그런데 10년후 35년될 아파트들은 평균 15층이 되면서 안전문제가 더 많이 노출될 수 밖에 없구요.

2020~2030년 연평균 50만호 이상의 철거후 신축이 이뤄지지 않으면 전국민의 절반 이상이 30년 이상된 낡은 아파트에 살아야 하는 상황이 초래되는 것이죠. 90년대에 만들어진 수도권 5대신도시 주거상황은 어떻게 변할까요?

바야흐로 70년대 지어진 주공아파트 재건축과 더불어 도심지 공장들의 외곽이전부지에 아파트를 지어 수요를 맞춰나가던 시대가 저물면서 개발시대에 지어진 수많은 건축물의 재개발이 화두인 시대로 접어들었습니다.

입지나 주변환경 모두 압도적인 분당이 판교보다 집값이 싼건 그렀다쳐도 광교에도 앞자리를 내줘 버렸구요. 새 집에 살고자하는 욕구. . .

자, 그럼 도대체 현재 주택시장 상황은 과거 어느때와 가장 유사할까요?

IMF 직후 미분양 급증... 신규분양 급감... 차츰 미분양해소... 시장 살아나면서 대규모 분양이 이뤄지면서 재차 미분양 다소 증가... 이런 과정을 거친 2004년과 제일 비슷한데 오히려 그때보단 좀더 나은 상황임을 알 수 있구요.

공공부문 미분양이 없기 때문이죠. 시장수급은 무시하고 기계적으로 아파트를 마구 찍어내 오버슈팅과 과매도를 부채질하던 요인이 사라졌기 때문입니다. 예전엔 주공아파트가 참 많았죠.

당연히 지역별 경제상황에 따라 주택시장 상황도 천차만별이니 각각의 추이를 살펴보겠습니다.

 

-서울, 세종시는 화창

-부산, 울산, 대구, 광주, 전남, 대전은 구름이 조금 있으나 맑음

-경기, 인천, 경남, 경북, 전북, 충북, 충남, 강원, 제주는 구름이 꽤 많은...

2002년말 중대형 미분양이 거의 없었고 IMF 이후 침체되었던 경기가 2004년말부터 살아나면서 중대형 아파트 열풍이 불었죠. 그 후유증이 2008년말이후 중대형 입주가 이어지면서 공급과잉으로 연결되면서 40% 이상 하락한 곳들도 있었고... 그러다보니 2010년이후 전부 33평이하 소형만 집중공급되었습니다.

이로 인해 새로 입주하는 물량이 거의 없는 중대형은 이제 구름이 걷히고 햇살이 비추기 시작한 반면 33평 미만은 지역에 따라 경계감을 높여야 할 상황이란 결론이 되겠습니다.  

# 70년대초부터 35년간 도심에 참 많은 빌딩들이 들어섰는데 이제 꽤 노후화된 건물들이 눈에 띕니다. 르네상스호텔의 재개발... 이를 신호탄으로 이제 도심내 대지비중이 높은 노후 빌딩들의 재개발이 또다른 시장을 열어갈 것으로 보이네요.

[출처] 신규주택공급이 아닌 대체주택 공급 시대 본격 도래 (가치투자연구소) |작성자 원칙대로

[TLDNJSTJQTJQ]

참 의견을 볼수록 글을 대할수록 진국이라고 생각이드는데...ㅋㅋㅋ
글을 읽어 더 이상 잃을 필요가 없어서 내려가다가 스탑 하였는데...ㅋㅋㅋ
"살고 싶어 하는집 보급율" 제목보고서 더 스크롤 내릴 필요 없겠다 생각이 들었는데.ㅋㅋㅋ
함 물어봅시다...
열거한 서울 시민들의 빈약한 주머니 속사정을 우쒸님의 설명으로 맞추어 주실수 있는 것인지...
주거가치>주머니속사정 ..이럴지언대...가치투자라?...촌부 마빡에다가도 개념 없는 연구소 간판 하나 달까요?...
5평도 안되는 곳에 10가구 사는 곳도 있는 판국인데 ...몬 가치투자를 언급 합니까?..
자료 올린거 제대로 보시기는 한겁니까?...

[kameo]

아파트 수명은 몇년으로 보시는지요?

[달러나 살까나]

아파트가 20년 30년이 넘어도 돈이 없으면 재건축을 못합니다. 자본주의는 돈으로 돌아갑니다.

강남의 재건축아파트는 남의돈으로 재건축을 하려고 하죠.
그런데 그런 수요는 지금의 저금리에 의한 그리고 빚에의해 발생하고 있습니다. 결국 저금리가 유지되느냐...
빚을 무한히 빌릴 수 있느냐의 문제입니다.

사람마다 그 판단을 다르게 하는데, 조만간 저금리는 사라진다 봅니다. 곧 금리가 오를 것으로 봅니다.

비정상(저금리)의 정상화 또는 일상화는 곧 끝날 것으로 봅니다.

[박홍균]

"중대형은 이제 햇살이 비추기 시작한 반면, 33평 미만은 경계감을 높여야할 듯..."은 좀 아닌듯...
그 이유는 그림을 참고하시길 바랍니다.

[우주해적]

중대형을 들고 있거나, 거실에서 축구라도 할 요량이겠죠~~

[트루블루]

2015년 조사는 1인가구가 1위, 4인가구가 꼴지아닌가요?

[박홍균]

김은진 부동산114 리서치팀장은 "2008년 글로벌 금융위기 이후 대형아파트보다 중소형 아파트를 더 선호하는 '주거 다운사이징' 현상이 확산되고 있다"며 "소형아파트 수요가 증가하면서 가격이 꾸준히 상승하고 있다"고 설명했다.

이어 "앞으로 1인 가구가 증가하는 등 인구구조가 변화하면서 대형 주택보다는 소형 주택을 선호하는 현상은 더욱 짙어질 것"이라며 "소형아파트 가격이 대형아파트를 추월하는 지역도 점차 확산될 것"이라 전망했다.

[우주해적]

시원섭섭님께서 올려주신 2015년 가구편 내에 가구원수 규모 자료입니다.
1인(27.2%) > 2인(26.1%) > 3인(21.5%) > 4인(18.8%) > 5인 이상(6.4%)

[뜻정]

유럽이라함은 EU를 말하는것이요? 그럼 그 땅덩어리가 미국 중국에 버금가고 굳이 모여살필요도 없고, 우리나라처럼 전국토를 20층 대단지 아파트단지로 덥어버린 곳이 존재하지 않는 곳인데,,, 주택이대부분인 당연히 주거문화자체가 틀려 1인당 주거면적이 비교를 못하지요.. 비교대상이 아니라고 말하고싶네요.. 굳이 땅도많은데 왜 빽빽하게 모여살겠습니까??

[amtausa]

대한민국이 다 강남같은줄 아세요? 이건 뭐 비교를 해도 유럽을ㅋㅋ 아! 진짜 세탁한 신삥들이 왜이렇게 많은거야~ 살아남기 위한 어설픈 양비론까지ㅎㅎ 여기 꿀발라 놨나ㅉㅉ