상가부가세에 대하여

[안병관]

      상가부가세에 대하여

상가 등(상가, 사무실, 사무실용 오피스텔 등)을 신축하거나 분양받아 임대업을 하려는 경우 미리 일반과세자로 등록하여 부가세를 환급받을 것인지, 부가세를 환급받지 않고 세율이 낮은 간이과세자로 신고할 것인지를 결정해야 합니다.

일반사업자가 환급을 받을 경우 10년 동안 일반과세자로서 납세의무를 이행해야 하므로 연매출액이 4천8백만원이 되지 않을 경우에는 간이과세포기신고서를 관할세무서에 제출하여 그 기간동안 일반과세자로 신고하도록 해야 합니다.

1. 일반과세자와 간이과세자의 선택

건물가액이 1억5천만원(부가세 별도)이고 토지가액이 5천만원인 상가를 분양받았다면 초기에 일반과세자의 경우 1천5백만원을 환급받을 수 있습니다.

이 건물을 보증금 5천만원에 월세 1백8십만원으로 임대를 한다면 일반과세자의 경우 연 부가세액은 2,370,000원(50,000,000원 × 4.2% × 10% + 1,800,000원 × 12 × 10%)이나, 간이과세자의 경우 711,000원(부가율 30% 기준)이 됩니다. 따라서 10년 동안의 예를 든다면 일반과세자가 1,590,000원을 더 내게 되는 것입니다. 물론 이러한 계산은 15,000,000원을 환급받은 것을 반영한 것이며 현재 가치는 무시한 것입니다.

2. 중간지급조건부의 경우

상가 등을 분양받을 때 계약금, 중도금, 잔금으로 분할하여 지급하는 경우로서 계약금 지급일부터 잔금지급일까지의 기간이 6월 이상인 중간지급조건부의 경우 각각의 대가를 지급하기로 한 때가 공급시기가 되므로 상가 등의 계약일로부터 20일 이내에 사업자등록신청을 해야 부가세를 환급받을 수가 있습니다.

따라서 상가 등을 분양받을 경우에는 자신이 계약하는 거래가 중간지급조건부에 해당되는지의 여부를 반드시 확인하여야 합니다. 일부 사업자의 경우 이러한 중간지급부 조건을 알지 못하여 부가세를 환급받지 못하는 경우가 많습니다.

위와 같은 중간지급조건부가 아닌 경우에는 잔금납부일 이전에 사업자등록을 하면 됩니다.

3. 신고 시점을 넘겼을 경우의 환급 여부

사업자등록을 제대로 한 이후에 받은 세금계산서에 대해서 신고기한 안에 환급신고를 하지 못한 경우에는 기한후 신고가 되지 않아 이 경우 경정청구로 환급을 받으려면 공급가액의 1% 즉 매입세액의 10%를 가산세로 납부하여야 하므로 신고기한 내에 반드시 신고를 하도록 해야 합니다.

그러나 일부를 신고하고 경정청구를 하는 경우에는 이러한 가산세가 적용되지 않습니다. 이러한 환급에 있어서는 세금계산서를 교부받는대로 조기환급제도를 잘 활용하여 신속히 환급을 받도록 해야 하겠습니다.

4. 상가건물을 양도할 경우 부가세 문제

사업자가 사업에 사용하던 상가 등을 양도할 경우에는 건물분에 대해서 부가세를 납부해야 합니다. 일반적으로 부가세를 환급받은 경우에만 납부하는 것으로 알고 있지만 매입시에 부가세를 환급받았는지 여부에 관계없이 납부해야 하는 것입니다.

상가건물을 양도하면 대개의 경우 토지와 지상 정착물을 함께 양도하는 것으로서 토지는 부가가치세가 면세되는 재화이나 건물은 부가가치세가 과세되는 것이며, 토지와 건물의 가격은 쌍방 계약에 의하여 정하여지는 것이 원칙입니다.

이 경우 토지가액과 건물 및 기타 구축물의 가액이 구분된 실지거래가액이 있는 경우라 함은 당사자에 실지로 거래된 건물가액으로 매매계약서, 세금계산서 등 관련증빙자료에 의해 객관적으로 입증될 수 있는 거래가액으로 해석하고 있습니다. 한편 판례에서는 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고, 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시가 되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 본다고 하고 있습니다.

이러한 계산과정에서 부가세를 적게 내기 위해서 토지부분의 가액을 부당하게 고가로 명시하고 과세되는 건물가액을 심히 저가로 명시한다면 공급가액이 불분명한 것으로 보아 과세표준 안분계산에 의하여 과세표준을 과세관청에서는 산출하고 있음을 유의해야 합니다.

그러나 계약에 의하여 토지와 건물의 가격을 정하지 않고 총액으로만 계약하였다면 토지와 건물 등에 대한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산합니다. 다만, 감정평가가액(감정평가법인이 평가한 가액을 말함)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산하도록 규정하고 있습니다.

기준시가가 없는 경우로서 감정평가액이 있는 부동산은 감정평가액에 비례하여 안분계산하고, 감정평가액이 없는 경우에는 장부가액에 비례하여 안분계산한 후 다시 기준시가에 의하여 안분계산하도록 규정하고 있습니다.

위의 방법을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청고시에 의하여 토지의 기준시가와 건물의 기준시가를 산정하여 그 금액을 기준으로 안분하여 과세표준을 산출하는 것입니다.

감정가액기준으로 과세표준을 안분하면서 공급시기 이후에 감정평가법인의 감정가액이 있는 경우에는 세금계산서의 발행은 공급시기인 점에 비추어 당해 부동산의 공급시기에 안분계산할 수 있는 기준금액(감정가액)이 결정되지 아니하는 것이므로 인정받지 못한다고 봄이 타당하다고 보고 있으나 공급시기일 이전의 감정가액은 어느 시점까지로 소급해야 되는지에 대하여는 명문규정상 제한이 없다고 보고 있습니다.

5. 포괄 양수도의 경우 부가세를 납부하지 않아

부가세법에서 정하는 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 않는다고 규정하고 있습니다. 다만 사업자가 같은 세금계산서를 양수자에게 교부한 경우로서 부가세액을 거래 징수하여 예정신고나 확정신고를 하면서 납부한 경우에는 제외한다고 하여 과세하는 것으로 하고 있습니다.

그러나 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우에는 사업의 양도로 보지 않게 되어 과세를 받게 됩니다. 반드시 사업을 양수한 자도 일반과세자로서 사업을 하여야 사업의 양도로 보게 됩니다.

한편 간이사업자의 경우에도 건물분에 대해서 부가세를 납부하게 되므로 위와같은 양도양수를 해야 부가세를 납부하지 않게 됩니다.

6. 기타 유의할 사항

위와 같은 규정은 상가 등을 분양받는 과정에서 프리미엄을 받고 양도할 경우에도 적용됩니다. 따라서 분양을 받아서 임대업을 하거나 사업용으로 사용할 경우라면 일반사업자로 등록해서 부가세 환급을 받도록 하고 양도할 때 그 환급받은 금액을 납부하거나 양도양수를 통해서 재화의 공급에 해당하지 않도록 해야 합니다.

여관을 경영하다가 여관을 양도하는 경우라든가, 미등록사업자가 사업용으로 사용하다가 양도하는 경우, 간이사업자의 경우 등에도 건물분에 대해서 부가세를 납부하게 됩니다. 사업자 중 건물을 사업에 사용하는 납세자라면 이러한 규정을 잘 알아 두셔서 상가 등을 양도하고 많은 금액의 부가세를 억울하게 내는 일이 없도록 대비를 해야 할 것입니다.       

[황성숙]

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[강남호]

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[유춘상]

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[이 병 주]

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[도재욱]

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[김 재 헌]

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[문경수57]

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[배동일]

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[정남진]

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[김안수1]

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[현정호]

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[손영호2]

일반 간이, 감가상각 너므 어려워요