유럽 2024년 부동산 전체 시장전망···내게 온 편지

[황사 人-박준호]

유럽의 부동산 업계 리더들은 인플레이션 압력과 금리 상승으로 인한 시장의 부담을 받아들이면서, 동시에 환경, 사회, 거버넌스(ESG) 이슈와 관련하여 커지고 있는 책임을 해결해 나가고 있다. 관련 내용을 ULI가 최근 발표한 ‘Emerging Trends Europe survey 2024’를 통해 요약 정리해본다.

유럽의 부동산 업계 리더들은 인플레이션 압력과 금리 상승으로 인한 시장의 부담을 받아들이면서, 동시에 환경, 사회, 거버넌스(ESG) 이슈와 관련하여 커지고 있는 책임을 해결해 나가고 있다.


2022년과 2023년 중앙은행의 금리 인상으로 인해, 부동산 업계는 많은 전략을 포기하고 부채 비용, 가치 평가, 건설 비용 및 부실 위험의 변화를 주시하고 있다. 그만큼 엄청난 불확실성이 이 시장에 만연해 있기 때문이다.


구매자의 시장 가격 기대치와 소유자의 장부상 가치 사이에 큰 쐐기가 계속 박혀 있다. 이번 'Emerging Trends in Real Estate® Europe‘ 보고서를 위해 설문조사에 참여한 1,089명의 업계 리더 중 상당수가 '떨어지는 칼을 잡는 것'에 대해 두려움을 표명하고 있다. 그 결과 투자 규모가 사상 최저치를 기록하고 있다. 그러나 고금리 장기화 환경 속에서, 상대적 위험을 조정한 수익률(relative risk-adjusted return) 전망은 부동산이 과연 선호 자산군으로 지위가 있는지에 대해 의문을 제기하고 있다.


설문조사에 따르면, 2024년에 대한 비즈니스 신뢰도와 수익 전망이 1년 전보다 높아졌지만, 이는 여전히 낮은 수준으로 과거 수년 동안의 낙관론에는 크게 못 미치고 있다. 인터뷰 참여자 중 긍정적으로 전망을 하는 상당수는 기초가 되는 입주자 수요의 강세에 기반을 두고 있다. 지금까지는 부동산과 관련한 거시적 배경 변화는 투자 심리에 큰 영향을 주었지만, 입주자 시장(occupier markets)에서는 아직 완전히 체감을 못 하고 있다. 결국 업계에서는 경제 전망에 깊은 관심으로 보고 있지만, 경제 전망은 유럽 전체적으로 잘해야 느려 터진 성장을 내다보고 있다. 특히 독일과 영국과 같은 경제 규모가 큰 국가는 실질적인 우려를 하고 있다. 많은 인터뷰 참여자들도 경기 침체를 '현실적인 우려'로 간주하고 있다.


비즈니스와 투자에 대한 지정학적 배경, 특히 이스라엘과 가자지구의 파괴적인 위기, 우크라이나 전쟁이 여전히 가장 큰 관심사로 떠오르면서 투자 심리가 흐려지고 있다. 조만간 유럽은 다가오는 선거에서 각국 정치의 우경화 위험도 화두가 되고 있다.


이번 설문조사에서는 3가지의 다르지만 서로 연관된 사회적, 정치적 이슈가 부각되고 있다. 3가지라 함은 적절한 가격의 주택공급, 사회적 형평성/불평등, 대량 이주 등이다. 일부 응답자는 이러한 문제들이 사회 불안과 정치적 격변의 원인이라고 답하고 있다.

투자자들은 2023년 시장 침체에서 벗어나기 위해서는 2024년에 인플레이션 안정과 금리 인하가 명확해지면서, 거래 활동이 다시 살아날 희망이 있다고 생각한다. 그러나 리파이낸싱과 일반적으로 부동산을 목적에 맞게 개조하는 데 자본이 필요하다. 그러나 향후 몇 년 동안, 부채와 자본의 가용성에 대한 기대가 엇갈리고 있다. 그중에 하나의 사례로, 자산에 대한 기관 배분의 분모 효과(즉 분자의 수익은 그대로 두고 분모의 자산가치를 줄여 기대수익률을 유지하는 효과)는 2023년 내내 큰 장애물이었는데, 1년이 지난 지금도 여전히 문제가 되고 있다.


또한, 더 큰 투자 규모 회복은 부동산 가치 평가에 대한 신뢰에 달려 있다. 그러나 가장 주목할 만한 설문조사 결과 중 하나는 응답자의 3/4에 달하는 사람들이 현재의 부동산 가치가 기후 변화, 사회적 영향, 입주자 수요 펀더멘털 등 부동산의 모든 도전과 기회를 "정확하게 반영하지 못하고 있다"고 생각한다는 점이다.


따라서 시장 참여자들은 자본을 어디에 어떻게 배치할지 그 어느 때보다 신중하다. 많은 투자자와 개발자에게 이는 도시에 집중하는 것을 의미한다. 도시는 더 위험한 시기에 유동성을 제공하기 때문이다. 런던과 파리가 도시 순위에서 다시 한번 상위 1, 2위를 차지한 것은 놀라운 일이 아니다. 그러나 경제 성과와 연계하여 유동성에 대한 프리미엄은 이번 조사에서 상위권에 오른 다른 마드리드, 밀라노, 리스본 등 도시에서도 분명하게 드러난다.

상대적으로 높은 순위를 차지했던 독일의 베를린, 뮌헨, 프랑크푸르트, 함부르크는 투자 및 개발 전망 측면에서 순위가 하락했다.


2024년 독일의 전반적인 우울한 경제 전망은 얼마 전까지만 해도 자본의 안전한 피난처로 여겨졌던 도시에 대한 심리에 영향을 미치고 있다. 일부 인터뷰 참여자들은 독일의 부동산 가격 조정이 대부분의 유럽 국가에 비해 느리게 이루어지고 있다고 말한다.




유럽의 ESG: 게임을 위한 라이선스(a licence to play)


이번 설문조사를 통해, 경제 불확실성이 만연한 가운데서도 지속가능성 및 ESG 규정 준수와 관련된 이슈가 장단기적으로 부동산의 모든 측면에 걸쳐 있음을 확인할 수 있었다.


환경 지속 가능성, 규제, 자산 노후화라는 상호 연관된 문제는 이미 심각한 수준이지만 향후 5년 동안 그 중요성이 더욱 커질 것으로 예상된다. 설문조사 응답자 10명 중 9명은 2050년까지 ESG 이슈가 부동산에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상했다.


그동안의 유럽 이머징 보고서들은 수년 동안 지속 가능성의 중요성을 강조해 왔다. 그러나 이번 조사에 따르면 기관 투자자, 대출 기관, 입주자들이 ESG의 E 구현을 가속하기 위해 집단적 압력을 가하고 있는 것으로 나타났다.


글로벌기업의 경우, 이는 지역적 차이와도 싸워야 하고, 최종 소비자 수준의 선호도와도 싸워야 한다는 것을 의미한다. 지속적인 재고의 양을 유지하기 위해 작업하는 것은 E 구현 입장에서는 심각한 우려가 된다. 한편, 일부 업계 관계자들은 현실에 맞지 않는 '최적 이하의 규제(suboptimal regulation)'는 비생산적이고, 그린워싱(greenwashing) 문화를 조장할 수 있다고 경고하고 있다.


실제로 인터뷰에 따르면, 시장 참여자들은 높은 이자율과 건설 비용, 그리고 다른 경쟁적인 재무 요구로 인해 어려운 시기에 ESG 준수를 이행하기 위해 고군분투하고 있다. 또한 환경 문제가 의제를 지배하고 있으며, 많은 업계 관계자들이 여전히 ESG에서 S의 이점을 측정하는 방법을 찾고 있다는 점도 분명하다.


그러나 범유럽 부동산 기업의 한 CEO는 다음과 같이 말하고 있다. "ESG 규정 준수는 '있으면 좋은 것'이 아니고, 필수적인 라이선스다."


부문별로 보면 ESG의 영향력은 상당하다. 3년 연속으로 새로운 에너지 인프라는 투자, 개발 및 임대료에 대해 전반적으로 가장 큰 전망을 제공하는 부문으로 확인되었다. 많은 사람에게 탈탄소화와 에너지 가격의 급등은 이 부문의 매력을 더욱 부각시키고 있다.


기후 변화, 정보 기술, 인구 통계 및 도시화와 같은 글로벌 메가트렌드에 힘입어 틈새, 운영 부문(niche, operational sector)이 다시 한번 부문 순위를 주도하고 있다. 그 바로 아래에는 물류와 다양한 형태의 주택이 있으며, 비슷한 매력을 제공하고 있다.

이번 보고서에 따르면, ESG는 재생 에너지용 배터리 저장, 태양광 발전소, 전기 자동차 주차 및 충전 등 다른 틈새 영역에서 잠재적인 투자 상품의 새로운 세계를 여는 데 도움이 될 수 있다. 이는 향후 5~10년 동안 '준부동산 투자(quasi-real estate investments)'에 해당하는 막대한 규모의 사회 인프라 제공을 향한 광범위한 산업 변화의 일부라고 볼 수 있다.


그렇다고 해서 사무실과 같은 주류 부동산의 당면 과제와 기회가 줄어드는 것은 아니다. 하이브리드 근무가 오피스 부문에 미치는 영향은 많은 고위급 전문가들에게 여전히 뜨거운 이슈다. 이들은 전반적인 비용 절감, 입지, 인재 유치에 대한 매력도가 입주사의 업무공간 전략을 이끄는 가장 중요한 세 가지 요인이 될 걸로 생각한다. 더 짧은 임대 기간과 더 유연한 업무공간이 제공될 것이다.


더 중요한 것은 이미 노후 자산(outmoded assets)의 용도 변경에 대한 필요성을 잘 알고 있는 진보적인 업계 플레이어들이 '코로케이션(co-location)', 즉 하나의 건물이나 장소에 다양한 용도를 결합하는 아이디어를 발전시키고 있다는 징후가 있다는 것이다.


설문조사 응답자 10명 중 8명 이상이 코로케이션이 증가할 것으로 예상했다. 응답자의 1/3은 다소 활기를 되찾고 있는 리테일 부문을 포함하여 3개 이상의 업종이 혼합된 하이브리드 모델을 포트폴리오에서 가장 가능성이 높은 조합으로 꼽았다. 1/5은 주거와 오피스를 결합할 것으로 예상했다.


한 고위 전문가는 "부동산 업계는 무엇이 임대 소득과 부동산 직업의 가치를 높이는지에 대해 보다 정교한 이해를 발전시키고 있다."라고 말하고 있다.


설문조사와 인터뷰는 업계가 대체로 관망세에 있음을 반영하기도 하지만, 시장 사이클에서 용감한 투자자에게는 상당한 보상이 주어질 수 있는 시점을 가리키기도 한다.
결론을 내려보면, 이제 몇 가지 '큰 결정'을 내려야 할 시점에 와 있다는 것을 알 수 있다. 즉, 시장 바닥의 타이밍을 잡거나, '갈색에서 녹색으로(brown-to-green)' 포지셔닝 전략에 막대한 자금을 투입하거나, 미래의 자동차를 전기 또는 수소 연료 차량 중 하나로 결정하거나, '하이브리드 작업(hybrid working)' 모델이 정착할 위치에 돛대에 색을 칠하는 등을 할 건지 말 것인지를 결정해야할 시점이다.