갑진년 새해···부동산 침체+미분양=불안하네~!

‘악성 미분양’도 증가…건설사 자금경색 우려에 긴장갑진년 새해가 밝았지만 부동산시장 침체로 미분양 적체 현상은 지속되고 있다. 게다가 ‘악성 미분양’이 여전해 건설사들의 고충은 깊어질 전망이다. ‘악성 미분양’은 준공이 끝나 사용검사를 받은 뒤에도 분양되지 않은 준공 후 미분양 주택을 말한다.3일 주택산업연구원(주산연)이 주택사업자들을 대상으로 설문조사한 결과···올해 1월 기준 미분양물량은 전월 대비 20.2p 상승한 115.7로 전망~!지난 5월(106.0) 이후 최고치다. 그만큼 주택이 팔리지 않고 쌓이고 있다는 이야기~!다만 실질적인 통계에서 미분양물량이 줄어들고 있는 점은 그나마 긍정적인 신호로 받아들여지는데···국토교통부의 ‘11월 주택통계’에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 5만7925가구로 전월보다 0.6%(374가구) 감소했다. 이처럼 미분양물량이 감소한 건 전체적인 신규 분양물량이 크게 줄어든 영향이다.신규 분양물량 감소에 분양전망지수도 소폭 상승할 것으로 예상~!실제로 올해 1월 분양물량은 12.6p 상승한 88.4로 전망됐다. 이는 내년 총선과 금리 인하에 대한 기대감으로 그간 미뤄온 분양을 계획하고 있기 때문~!그러나 여전히 기준선(100)을 하회하는 지수로 부동산 정책 이행력, 대출금리 하향 조정 시기 등이 향후 분양 물량에 영향을 미칠 것으로 보인다.또한 분양가격 상승도 부담으로 분양가격 전망지수는 3.8p 상승한 110.0으로 나타나며 지난 10월(108.6)이래로 최고치를 기록했다. 가장 큰 문제는 원자재값 상승과 대외적 악재(이스라엘-팔레스타인 전쟁)가 겹치며 국토부가 고시하는 기본형 건축비도 계속해서 상승하는 등 당분간 아파트 분양가격이 계속해서 오를 것으로 예상~!이에 올 1월 아파트분양전망지수는 전월 대비 전국 평균 8.4p 상승했으나 지수는 69.9로 지난 8월(100.8) 이후 5달째 기준선을 하회했다. 부동산 시장 침체와 대출규제, 분양가 상승이 겹치며 수도권에서도 미분양이 증가하는 등 수도권과 비수도권의 분양전망지수의 차이가 지난 11월 26.0p 차이에서 이달 4.3p로 줄어들었다.먼저 수도권에서는 서울은 8p(90.5→82.5) 하락하며 지난 8월(118.9) 이후로 최저치를 나타냈다. 이어 인천은 11.2p(73.3→62.1) 하락했고, 경기 지역은 지난달 71.8에서 3.9p 상승한 75.7로 나타났지만, 10월(102.6) 이후로 3개월째 기준선을 하회했다.지방에서는 강원 35.2p(41.7→76.9), 전북 21.7p(53.3→75.0), 전남 21.7p(47.1→68.8) 등이 가장 높은 상승률을 보였고, 미분양이 많았던 대구도 10.3p(63.6→73.9) 오르는 등 대부분 지역이 상승했지만, 모든 전망치가 기준선 이하로 나타남에 따라 지방 분양 시장의 긍정적 전망보다는 그간 수도권 대비 큰폭으로 떨어진 전망지수의 기저효과로 예측됐다.변서경 주산연 부연구위원은 “대출 조건 강화, 대출 한도 축소, 고분양가 및 고금리 등으로 수요자의 자금 조달 부담이 가중되고 있다”며 “입지와 분양가 경쟁력에 따라 분양 경쟁률이 편차를 보이는 현상은 당분간 지속될 것으로 예상된다”고 말했다.문제는 ‘악성 미분양’으로 인한 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 우려가 지속된다는 점~!국토부에 따르면 작년 11월 말 기준 ‘악성 미분양’은 1만465채로 전월(1만224채) 보다 241채(2.4%) 더 늘었다. 작년 초(7546채) 대비로는 38.7%나 증가한 수치다.결국 준공 후 미분양이 증가하게 되면···시공사들이 분양을 통해 수분양자들에게 돈을 받아 금융권에서 받은 PF 대출을 상환해야 하지만···미분양으로 이 흐름이 막히면 자금 경색으로 부도위기를 맡게 될 수도 있어 건설업계가 예의주시하고 있다.한 건설사 관계자는 “올해는 미분양이 지난해처럼 크게 증가하지는 않을 것으로 보는데···신규 분양도 많지 않아서 우선적으로 기존 분양 물량 해소에 나설 것으로 보인다”며···“당장 미분양 해소를 위해서 중도금 무이자를 비롯해 환매조건부 등을 거는 등 다양한 혜택 제공에 나서겠지만, 할인 분양은 크게 없을 것으로 예상된다”고 말했다.