[단독]제2판교테크노밸리,'도공·외통부 46만㎡' 유력후보 급부상

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2014.09.11/뉴스1 © News1

판교테크노밸리 인접 부지에 조성비용 3.3㎡당 800만~900만원대 가능
용도변경 특혜+항공작전구역 안전부담 커

(서울=뉴스1) 이군호 기자 = 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 조성 지원을 약속한 제2판교테크노밸리 후보지로 경북혁신도시로 이전하는 한국도로공사 종전부지와 인근 외교부(옛 외교통상부 사옥 및 부지) 소유부지를 합한 총 46만㎡가 급부상하고 있다.

외교통상부 부지의 경우 산림지역이어서 땅값이 다른 후보지에 비해 현저히 낮고 도공 부지도 판교 일대보다 저렴해 조성비용 절감 차원에서 가장 적합하다는 분석이다.

하지만 도공과 외교통상부 부지의는 용도변경이 필요한데다 성남비행장 전술항공작전구역이어서 잠실 제2롯데월드처럼 고층개발에 따른 안전문제가 불거질 우려가 높다. 또 도공 부지는 매각이 진행 중이어서 민간에 팔릴 경우 제2판교테크노밸리 조성은 물건너갈 수밖에 없다.

11일 정부와 LH(한국토지주택공사)와 경기도 등에 따르면 최경환 부총리가 전일 판교테크노밸리를 찾아 내년부터 판교테크노밸리에 IT 관련 예산을 집중 투입해 판교를 '한국의 실리콘 밸리'로 육성하는 한편 인근에 '제2 테크노밸리'를 조성해 입주기업 숫자를 대폭 늘리겠다고 밝혔다.

앞서 정부는 '새 경제팀의 경제정책방향'에서 판교 일대를 '창조경제 밸리'로 육성하기 위해 창업?혁신 지원기관 등이 집적된 '(가칭)창조경제밸리센터' 설립 및 향후 확장 가능성에 대비한 여유부지 확보방안을 포함한 바 있다. 여유부지 확보방안이 제2판교테크노밸리 조성 부지를 말하는 것이다.

현재 '제2판교테크노밸리' 후보지로는 경북혁신도시로 이전하는 도로공사 종전부동산(20만㎡)과 인근 외교부 소유 부지(26만㎡)를 합한 부지를 비롯해 판교 알파돔시티내 상업·업무용지, 성남 여수지구내 시가화·도시지원시설용지, 대장동 도시개발사업구역, 경남혁신도시로 이전하는 LH 정자사옥·부지과 대구혁신도시로 이전하는 한국가스공사 사옥·부지 등이 거론되고 있다.

이 가운데 판교 알파돔시티내 상업·업무용지는 판교테크노밸리와 맞닿아 있다는 장점이 있지만 땅값이 비싼데다 민간사업자가 개발하기 위해 토지를 매입한 상태여서 제2판교테크노밸리로 개발하기엔 적합하지 않다는 분석이다. 성남 여수지구내 시가화·도시지원시설용지와 대장동 도시개발사업구역도 땅값이 비싸고 대규모 개발이 불가능하다는 점에서 유력 후보지로 꼽히기는 어렵다는 지적이다.

여기에 LH 부지의 경우 서울대학교가 LH 부지에 분당서울대 병원과 연계해 '헬스케어 창조 클러스터 의료복합연구단지'로 조성하기 위한 물밑 접촉이 진행중이어서 후보로 올릴 수 있는 상황이 아니다.

결국 가장 유력한 후보지는 도로공사 종전부동산(20만㎡)과 인근 외교부 소유 부지(26만㎡)를 통합 개발하는 방안이 가장 유력하다는 평가다. 실제 경기도는 지난 7월 말 시도지사협의회·경제장관회의에서 제2판교테크노밸리 조성 지원을 요청하면서 이 부지를 유력 후보지로 지목했다.

이 부지의 장점은 부지면적이 46만㎡로 가장 넓고, 외교부 소유 부지는 일부 그린벨트에 포함돼있고 대부분 산림지역이라 토지매입비용이 가장 저렴하다는 것이다.

도는 제2판교테크노밸리의 조성비용을 3.3㎡당 800만~900만원대를 마지노선으로 정했다. 벤처밸리 특성상 싼 가격에 토지를 공급해야 하기 때문이다. 조성비용은 토지매입비용과 택지개발비용으로 이뤄지는데 매입비용을 줄여야 전체 조성비용을 낮출 수 있다.

도 관계자는 "판교테크노밸리의 경우 조성원가가 3.3㎡당 700만원대였다"며 "제2판교테크노밸리는 900만원 이내로 공급해야 할 것으로 보여 사업성 측면에서 검토한다면 도공과 외교부 소유 부지가 가장 최적지"라고 말했다.


제2판교테크노밸리 후보지로 부상한 한국도로공사 사옥 전경 ©News1

하지만 이 부지도 한계는 있다. 일단 도공 부지는 현재 매각이 진행 중이다. 이전 공공기관은 이전 완료 전까지 종전 부동산을 모두 매각해야 한다. 도공 부지는 1차에 매각이 유찰돼 현재 2차 매각이 진행 중이다. 만약 민간에 매각이 된다면 제2판교테크노밸리 조성 자체가 무산될 수밖에 없다.

민간 매각이 무산되더라도 변수는 여전하다. 해당 부지 주변에 자연녹지가 많아 용적률이 100%로 제한돼 있어 현행 규정상 4층 이상 높이로 건물을 올릴 수 없다. 물론 '2020년 성남 도시기본계획 변경'에 따라 '시가화 예정용지'로 지정돼 향후 용도지역 종상향 등을 통한 개발 가능성이 높지만 전체를 시가화용지로 바꾸기 쉽지 않을 것으로 보여 가용용지는 줄어들 수밖에 없다.

외교부 부지도 마찬가지. 대부분 산림지역에 그린벨트가 섞여있어 산업단지로 개발하려면 용도변경이 수반돼야 한다. 특히 성남비행장의 전술항공작전구역에 포함돼있어 개발이 더욱 제한적이다. 자칫 제2롯데월드처럼 고층 개발로 인해 성남비행장의 활주로 변경 등의 후폭풍이 예상되는 부분이다.

국토부 관계자는 "현재로서는 경제정책방향에서 발표했듯이 여유부지 확보가 필요하다는 수준에서 더 나가지 못했다"며 "부지가 부족하다는 부분은 공감하지만 땅이 부족해 전일 최 부총리의 언급 이후 후속조치는 전혀 검토되고 있지 않다"고 설명했다.

한편 판교테크노밸리는 성남시 분당구 삼평동에 위치한 면적 66만㎡의 첨단 산업연구 단지로 현재 NHN엔터테인먼트, 안랩, 포스코ICT, 삼성테크윈 등 870여개 입주기업과 임직원 5만8188명이 상주하고 있다. 생산유발효과 8조원, 고용유발효과 4만8천여명에 달해 완공전에 이미 도 신성장동력의 한 축으로 자리잡았다는 평가를 받아왔다.
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