가로구역별 최고높이 제한 지역(건축물의 높이제한, 사선에 의한 높이제한)

[master plan]

*정의*

도시의 위생적이고 쾌적한 환경 확보 및 도시미관과 토지이용의 효율을 높이기 위해「건축법」에 의해 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역)을 단위로 하여 건축물의 최고 높이를 제한하는 지역

*용어설명*

「건축법」에 의해 지정되는 가로구역별 최고높이 제한지역은 도로로 둘러싸인 일단의 지역에 대한 토지이용계획, 도록폭, 간선시설 수요능력, 경관 등을 고려하여 건축물의 높이기준을 정한 지역을 말하는데, 각 가로구역별 여건에 맞추어 주위 환경과 조화를 이루는 건축을 유도하여 바람직한 도시경관을 조성하는데 지정 목적이 있다.

가로구역별 최고높이 제한지역의 지정을 통한 높이관리는 기존의 도로사선(斜線)에 의한 높이제한을 합리적으로 대체하고 있으며, 일조권(日照權)에 의한 높이제한을 보완하는 제도이다.「건축법」에서는 건축허가권자가 가로구역별 최고높이 제한지역을 지정하기 위해서 다음의 사항을 고려하도록 규정하고 있다.

 1) 도시관리계획등의 토지이용계획

 2) 당해가로구역이 접하는 도로의 너비

 3) 당해가로구역의 상-하수도등 간선시설의 수용능력

 4) 도시미관 및 경관계획

 5) 당해도시의 장래 발전계획

또한 허가권자가 상기사항을 고려하여 지방건축위원회의 심의를 거친 경우에는 가로구역의 최고높이를 완화할 수 있도록 규정하여 공익에 필요한 경우 최고높이규제를 완화할 수 있도록 하고 있으며, 동일한 가로구역 내부에서도 높이제한을 다르게 정할 수 있도록 함으로써 기존의 도로사선제한에 의한 높이제한 보다 합리적인 건축물 높이관리가 가능하게 된다.

이러한 가로구역별 최고높이는 필요시 지방자치단체의 조례에 세부사항을 정하도록 하고 있으며「서울특별시건축조례」에서 최초로 규정 되었다.

*건축물의 높이제한*

건축물의 안전과 일조, 채광, 통풍 등 위생적이고 쾌적한 환경 확보 및 도시민관과 토지이용의 효율을 위해 법규에서는 건축물의 높이를 다음과 같이 제한하고 있다.

 1) 용도지역에 의한 높이제한

 2) 용도지구에 의한 높이제한

 3) 건축법에 의한 가로구역별 높이제한

 4) 건축법에 의한 일조권 확보를 위한 높이제한

건축물의 높이제한은 도시계획상 국토의계획및이용에관한법률을 통해 용도지역(건폐율, 용적률)에 의한 높이제한을 기본으로 하여 용도지구(최고, 최저고도지구) 지정에 의해 이를 완화 또는 강화하게 된다. 더불어 실제 건축에 있어서는 개별 건축물의 안전 및 일조등 보다 구체적인 쾌적성과 미관을 확보하고 토지이용의 효율을 위해 추가적으로 건축물의 세부적인 높이제한 사항을 규정하고 있다.

*사선에 의한 높이제한(斜線制限)*

일조(日照), 채광(採光), 통풍, 미관 등의 도시환경을 고려하기 위해 건축물과 도로 및 인접지와 경계선 등에서 그은 일정한 사선(지면으로부터 비스듬하게 그어 올가는 경사선) 이내로 건축의 높이를 제한하는 것을 말한다.

위 사항에 대한 관련법규

 1) 건축법 제60조(건축물의 높이제한)

 2) 건축법시행령 제82조(건축물의 높이제한)

 3) 서울특별시건축조례 제27조(가로구역별 건축물 높이제한)