주택임대차보호법 차임증감 및 월차임 전환 방법

[감사또 감사]

윤영근/북구 양산/ 남양1공인/9850-8949

2022년 9월 13일 오전 8:19 192 읽음

주택임대차보호법 차임증감 및 월차임 전환 방법

* 2022년 8월25일 기준금리 적용

▶주택임대차보호법 (약칭:주택임대차법 )[시행 2020. 12. 10.] [법률 제17363호, 2020. 6. 9., 일부개정]

제7조(차임 등의 증감청구권)
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>[전문개정 2008. 3. 21.]

◉ 차임증감 : 보증금과 월차임에 각각 5% 이내 적용 : 예) 보증금 1억원, 월차임 5백만원 일 경우
보증금 1억원 x 5% = 5백만원, 월차임 5백만원 x 5% = 25만원
-> 보증금 1억5백만원, 월차임 525만원
※ 보증금 5백만원은 아래와 같이 월차임으로 전환하여 인상된 월차임에 합산한다.
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제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.> -> 주택임대차보호법 시행령 제9조 참조(아래)
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여
대통령령으로 정하는 비율 => 10%
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 => 2.5% + 연 2%= 4.5%
[전문개정 2008. 3. 21.]

◉ 한국은행 기준금리 : 2022년 8월 25일 조정 : 2.5%
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▶주택임대차보호법 시행령 [시행 2021. 5. 11.] [대통령령 제31673호, 2021. 5. 11., 일부개정]
제9조(월차임 전환 시 산정률)
① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다. -> 연10%
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. <개정 2016. 11.29., 2020. 9. 29.>
[전문개정 2013. 12. 30.] [제2조의2에서 이동, 종전 제9조는 제16조로 이동 <2013. 12. 30.>]

 5% 증액된 보증금을 월세로 전환
방법1) 보증금 x 둘 중 낮은 전환율 적용 ÷ 12 = 보증금 x 4.5% ÷ 12
-> 보증금 1억원을 월세로 환산 : 1억원 x 4.5%÷12 = 375,000원
(375,000 + 5,000,000) x 5% = 268,750 * 인상된 임대료는 268,750원이고
▲보증금 1억에 월차임은 기존임대료+인상된 임대료를 합하여 5,268,750원

방법2) 보증금을 1억원으로 고정하고 보증금 인상분 5백만원을 월차임으로 전환 시 전환율 공식 적용
-> 보증금 5백만원을 월세로 전환 시 : 5백만원 x 4.5% ÷ 12 = 18,750원
▲보증금 1억원, 월차임 525만원+18,750원 = 5,268,750원

 월세를 전세로 전환 시는 적용 법조문 없으나 반대로 적용하면 아래와 같음
: 월세 ÷ 둘 중 낮은 전환율 적용 x 12 = 월세 ÷ 4.5% x 12
예) 100만원 월세를 전세로 전환 시 : 100만원 ÷ 4.5% x 12 = 266,666,666원