게시글 본문내용
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- 유 의 사 항 -
° 먼저 문제지 상태와 매수확인
° 문제지에 응시번호와 성명을 기재
° 답안지에 문제지 유형을 기재 후 해당란에 표기
° 2007.02.01 현재 시행되는 법령을 기준으로 답안 작성
1. 다음과 같은 기대수익률과 표준편차를 갖는 4개의 포트폴리오가 있다고 가정하자. 다음 중 틀린 것은?
① 투자자가 위험회피적이라면, 동일한 위험하에서는 기대수익률이 가장 높은 포트폴리오를 선택할 것이며, 기대수익률이 동일하다면 위험이 가장 낮은 포트폴리오를 선택하게 될 것이다.
② 따라서 포트폴리오 A는 B와 기대수익률은 같지만 위험이 낮기 때문에 투자자는 포트폴리오 B를 선택하게 된다. 이 경우 B는 A를 지배하게 된다.
③ 또한 포트폴리오 D는 C와 표준편차가 같지만, 기대수익률이 높기 때문에 투자자는 포트폴리오 D를 선택하게 된다. 이 경우 D는 C를 지배하게 된다.
④ 즉, 지배원리란 같은 위험하에서는 기대수익률이 높은 것이, 같은 기대수익률하에서는 위험이 작은 것이 그렇지 않은 투자대상을 지배한다는 것이다.
⑤ 이 지배원리에 입각하여 선택되는 투자안이 효율적 투자대상(efficient investment)이다.
2. 부동산 감정평가에 사용되는 내용연수에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
① 물리적 내용연수란 특정자산이 물리적으로 더 이상 재화․용역을 생산할 수 없을 때까지의 잠재적인 사용기간을 의미한다.
② 경제적 내용연수란 개량물이 수익성 있게 이용 될 수 있는 기간이며 개량물이 부동산의 가치에 기여할 수 있는 기간을 의미한다.
③ 복구를 통해서 부동산의 물리적 내용연수는 연장될 수 있다.
④ 감정평가활동시에는 물리적 내용연수보다 경제적 내용연수가 중시된다.
⑤ 실제경과연수란 대상부동산의 성능․상태․장래사용기간 등을 참작하여 경과연수를 조정한 것을 말한다.
3. 토지의 용어를 틀리게 설명한 것은?
① 갱지는 토지 위에 건물이 없고, 사적 부담은 없으나 공법상 규제를 받는 토지이다.
② 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 접하고 있지 못한 땅을 말한다.
③ 공한지는 도시내의 택지 중에서 지가상승만을 기대하고 장기간 방치하는 토지를 말한다.
④ 포락지는 개인의 사유지로서 전․답 등이 하천으로 변한 토지를 말한다.
⑤ 건부지는 택지의 유효지표경계와 인접지 또는 도로면과의 경사된 토지부분을 말하는데, 이는 활용실익은 없지만 소유권이 인정되는 토지이다.
4. 다음은 현행 우리나라 부동산 투자회사법에 관련된 내용이다. 가장 적합하지 않는 것은?
① 설립자본금 : 부동산투자회사의 자본금은 100억 이상으로 한다.
② 자산의 구성 : 매 분기말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 유가증권 및 현금으로 구성하고 총자산의 100분의 70이상은 부동산이어야 한다.
③ 1인당 주식소유 한도 : 발행주식 총수의 100분의 30을 초과하지 못한다.
④ 개발사에에 대한 투자 : 부동산투자회사는 주식상장 후 총자산의 100분의 30의 범위내에서는 부동산개발사업에 투자할 수 있다.
⑤ 차입 및 사채의 발행 : 부동산투자회사는 자산의 투자 및 운용 또는 기존 차입금 및 발행사채의 상환을 위하여 자금을 차입하거나 사채를 발행할 수 있다. 이 경우 자금차입 및 사채발행은 자기자본의 2배를 초과할 수 있다.
5. 다음은 가격시점에 관한 설명이다. 옳지 않은 것은?
① 임료의 가격시점은 임료산정의 수익성을 반영하는 것으로서 그 기간이 개시되는 시점을 가격시점으로 한다.
② 가격시점은 감정평가가격 결정의 기준이 되는 일자를 말한다.
③ 일반적으로 물건의 가격은 시일의 경과에 따라 변동하는 것이므로 감정평가에 있어 가격시점을 명확히 할 필요가 있다.
④ 소급감정 등과 같이 가격시점이 미리 정하여진 때는 가격조사가 가능한 경우에 한하여 그 일자를 가격시점으로 할 수 있다.
⑤ 가격시점은 원칙적으로 감정평가서를 실제 작성완료한일자로 함으로써 감정평가사의 책임시점을 분명히 할 수 있다.
6. 지리정보체계(GIS)에 관한 설명으로 잘못된 것은?
① 지리정보체계란 의사결정능력의 지원에 필요한 지리정보의 관측과 수집에서 보존과 분석, 출력에 이르기까지 일련의 조작을 위한 정보시스템이다.
② 지리정보시스템은 그 사용범위가 토지소유나 토지이용계획에 한정되어 고속도로의 관리 및 응급체계 등에 적용하기에는 어려움이 있다.
③ 지리징보란 지형, 지리 및 공간에 관련되는 정보의 통칭으로 지표면에 존재하는 각종 자연적이고 인위적인 정보를 포함한다.
④ 지리정보시스템은 공간상에 존재하는 수많은 객체들을 중심으로 공간정보와 비(非)공간정보를 제공하며, 이를 효과적으로 연결시켜 주거나 다양한 형태의 공간적 상호관계가 분석되어야 한다.
⑤ 3차원 공간 정보를 형상화시키고 분석하기 위한 디지털컴퓨터시스템으로 정의할 수 있다.
7. 부동산의 특성에 대한 설명이다. 틀린 것은?
① 최유효이용과 관련되는 토지의 특성은 용도의 다양성이다.
② 지역분석의 근거가 되는 토지의 특성은 인접성과 부동성이다.
③ 토지의 영속성은 토지의 자연적 특성으로 물리적 감가를 인정하지 않으나 경제적 감가의 유발은 될 수 있다고 본다.
④ 토지에는 생산비의 원칙이 원칙적으로 적용되지 않는다.
⑤ 토지의 연접성으로 인하여 각각의 부동산은 인지와의 개별적 이용을 필연화시킨다.
8. 부동산 경기에 관한 거미집 모형이 시사하는 바를 기술한 것이다. 옳지 않은 것은 어느 것인가?
① 거미집 모형은 공급자가는 전기의 가격에따라 금기의 생산량을 결정한다는 것을 전제로하고 있다.
② 공급곡선의 기울기가 수요곡선의 기울기보다 크면 균형으로 수렴한다.
③ 부동산 시장에 이같은 현상이 발생하는 것은 공급에 시간적 갭이 존재하기 때문인 것으로 알려져 있다.
④ 단기적으로 가격이 급등하게 되면 건물착공량이 증가하게 되는데, 공급물량이 막상 시장에 출하되게 되면 오히려 공급초과가 되어 침체국면에 접어든다는 것이다.
⑤ 이같은 현상은 상업용이나 공업용 부동산보다는 주거용 부동산에 더 강하게 나타난다.
9. 주택가격을 균형가격 이하로 통제할 경우의 효과를 설명한 것 중 틀린 것은?
① 단기적으로 주택에 대한 초과수요가 발생한다.
② 선착순에 의해 공급할 수도 있다.
③ 장기적으로 주택에 대한 수요가 증가한다.
④ 주택가격의 통제는 암시장의 형성을 초래할 수 있다.
⑤ 장기적으로 주택의 공급은 증가하면서 여전히 초과수요는 존재한다.
10. 부동산 투자의 위험과 수익에 관한 다음 기술 중 타당하지 않은 것은?
① 위험이 클수록 투자자의 요구수익률이 커지므로, 대상부동산의 가치는 감소한다.
② 투자자들은 기대수익률이 동일한 여러 대안 중에서 덜 위험한 쪽을 선택하게 되는데 이를 위험혐오적(Risk-Averse)이라 한다.
③ 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많을수록 비체계적 위험이 감소되는 이유는 개별자산의 위험과 포트폴리오의 위험이 비례하기 때문이다.
④ 예상되는 인플레가 투자대안의 요구수익률에 반영된다는 것을 피셔효과(Fisher Effect)라 한다.
⑤ 투자자의 요구수익률은 일반적으로 무위험률, 예상인플레이션률, 위험할증률로 구성된다.
11. 다음은 부동산관리에 관한 설명이다. 적절치 아니한 것은?
① 대상부동산에 대한 행정적 내지 법률적 측면에서 관리하는 것을 법률적 관리라 한다.
② 대상부동산의 물리적, 기능적인 하자에 대한 기술적인 조치를 하는 것을 기술적 관리라고 한다.
③ 부동산활동에서 순이익의 합리적인 도출을 위하여 적정 임료를 산출하는 것을 경제적 관리라고 한다.
④ 계약관리와 손익분기점의 관리는 경제적 관리에 속한다.
⑤ 협의의 관리는 위생, 설비, 보안 등을 다루는 기술적 관리를 의미한다.
12. 부동산 투자를 설명한 것이다. 가장 적합하지 않는 것은?
① 불확실성하에서 발생하는 위험과 수익과의 관계에서 체계적 위험이 커지면 커질수록 요구수익률도 커진다.
② 부동산의 투자의 장점으로는 지렛대 효과, 절세, 구매력 보호, 사업이윤 발생, 소유의 긍지, 인적 통제 등이 있다.
③ 통화가 안정되고 안정기조의 경제성장 및 생산성이 향상 될 때는, 경제가 안정되어 있어 부동산 투자에 유리한 시기이다.
④ 부동산 투자의 위험유형으로는 사업상의 위험, 금융적 위험, 법적 위험, 인플레 위험이 있다.
⑤ 부동산 투자의 단점으로는 환금성의 결여, 사업위험의 부담, 금융위험의 부담 등을 들 수 있다.
13. 특정 부동산에 대한 공급곡선 자체를 이동시키는 요인으로서 틀린 것은?
① 생산요소가격의 변동 ② 경기전망
③ 기술수준의 변화 ④ 공급자 수의 변화
⑤ 소비자 소득수준의 변화
14. 부동산 투자분석기법의 설명으로 잘못된 것은?
① 어림셈법으로 흔히 쓰이는 승수로는 조소득승수, 순소득승수, 세 전 현금수지승수, 그리고 세 후 현금수지승수가 있다.
② 어림셈법에 의한 수익률로는 종합자본환원율, 지분배당률, 세 후 수익률의 3가지가 있다.
③ 비율분석법에 의한 투자분석은 모든 비율이 동일한 투자결정을 가져오는바 우수한 분석지표라 할 수 있다.
④ 지분배당률이 어림셈법에서 사용되는 지표이다. 그러나 지분수익률은 할인현금수지분석법에서 사용되는 지표로서 여러해의 소득과 대응되는 수익률의 일종이다.
⑤ 비율분석법에는 대부비율, 부채감당률, 채무불이행률, 총자산회전율, 영업경비비율이 있다.
15. 부동산의 이용활동에 관한 다음 설명 중 타당한 것은?
① 도심의 지가가 가장 높은 곳을 중심으로 거리가 멀어짐에 따라 점점 지가수준이 낮아지는 것을 도넛현상이라 한다.
② 직주근접의 원인에는 도심의 환경악화, 교통수단의 발달, 주상복합건물의 등장 등이 있다.
③ 토지이용에 있어 투자량의 한계비용이 한계수입과 일치되는데까지 투입되는 경우 집약도를 집약한계라 한다.
④ 도시 스프롤현상은 도시의 성장이 무질서․불규칙하게 평면적으로 확산되는 것을 말하며 주거지역 특유의 현상이다.
⑤ 지가와 토지이용의 관계를 보면 지가수준이 높은 경우에는 토지이용이 조방화되고, 지가수준이 낮으면 집약화된다.
16. 수익환원법에서 환원하는 방법에 대한 설명 중 타당하지 않은 것은?
① 토지와 같이 상각이 필요 없는 부동산의 순수익을 환원시에는 상각을 고려하지 않고 환원이율로 직접 환원한다.
② 건물과 같이 상각이 필요한 부동산의 순수익을 환원시에는 환원이율에 상각률을 가산한다.
③ 종합자본환원율로 순수익을 환원시 상각 후 순수익을 환원한다.
④ 환원이율이란 결국 자본수익률을 의미한다.
⑤ 연금법은 토지와 건물 등 상각자산과의 결합으로 구성된 물건을 환원시 사용된다.
17. 다음은 투자를 유발시키는 경우를 설명한 것이다. 옳지 않은 것은?
① 기대수익률이 요구수익률보다 큰 경우
② 투자가치가 시장가치보다 큰 경우
③ 순현재가치가 ‘0’보다 큰 경우
④ 요구수익률이 내부수익률보다 큰 경우
⑤ 미래수익의 현재가치가 현재 투자금액보다 큰 경우
18. 정부가 부동산시장에 개입하는 이유로서 잘못 설명된 것은?
① 정부는 비시장의 힘으로써 중요한 역할을 수행하고 있는데, 정부가 부동산시장에 개입하는 이유는 정치적 기능과 경제적 기능을 수행하기 위해서이다.
② 정부는 사회적 목표를 달성하기 위해서 부동산시장에 개입하는데 사회적 목표는 형평성․효율성 또는 그 밖의 다른 목표일 수도 있다.
③ 사회적 목표를 달성하기 위한 정부의 부동산시장의 개입은 시대적 상황이나 그 나라가 처해 있는 사회적․경제적․정치적 상황에 따라서 그 정도와 내용을 달리한다.
④ 시장의 실패란 어떠한 요인에 의해서 사적 시장의 메커니즘이 자원의 적정한 배분을 자율적으로 조정하지 못하는 것을 의미한다.
⑤ 외부효과의 제거문제는 사회적 목표달성을 하기 위한 정부의 정치적 기능이며, 저소득층 주택공급문제는 시장의 실패를 수정하기 위한 정부의 경제적 기능에 해당한다.
19. 토지의 공영개발에 관한 설명으로서 틀린 것은?
① 토지를 공권력에 의하여 일괄매입개발하여 필요한 용도에 분배한다.
② 공영개발의 목적은 토지의 공급보다 토지의 사용에 있다.
③ 지방자치단체의 공기업특별회계를 실시하여 독립재산의 기업경영원리를 적용한다.
④ 토지의 공유화를 전제로 하여 공권력 행사가 필요하다.
⑤ 공영개발에 의하여 조성된 토지를 다시 개인 및 기업 등 실수요자에게 공급한다.
20. 다음은 회귀분석에 관한 설명이다. 올바르지 않은 설명은?
① 회귀분석결과 측정된 사례값이나 특성값은 정규분포를 이루어야 한다.
② 다중회귀분석의 경우 변수 간 선형관계가 있다면 계산이 곤란해진다.
③ 회귀분석결과 회귀계수가 (－)값을 가질 때에는 이 변수가 증가될수록 종속변수의 값은 커지게 된다.
④ 만일 모형을 설정하고 자료를 수집할 경우에는 부동산의 지역적 특성으로 인하여 동일시장지역에서 구해야 한다.
⑤ 다중회귀분석에서 결정계수()가 클수록 그 회귀모형의 신뢰도는 커진다.
21. 다음 보기와 관련이 깊은 부동산가격원칙을 맞게 나열한 것은?
ㄱ ㄴ ㄷ
① 수익배분의 원칙 적합의 원칙 변동의 원칙
② 적합의 원칙 기여의 원칙 예측의 원칙
③ 대체의 원칙 기여의 원칙 예측의 원칙
④ 균형의 원칙 대체의 원칙 예측의 원칙
⑤ 균형의 원칙 적합의 원칙 변동의 원칙
22. 상업입지에 관한 소매인력법칙의 설명으로 틀린 것은?
① 두 중심지 사이에 위치하는 소비자에 대하여 두 중심지가 미치는 영향력의 크기를 설명하는 이론이다.
② 두 중심지 사이에 위치하는 소비자에 대하여 두 중심지가 미치는 영형력의 크기는 두 중심에 비례한다.
③ 레일리(J. W. Reilly)의 이론이다.
④ 두 중심지 사이에 위치하는 소비자에 대하여 상권이 미치는 영향력의 크기는 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례한다.
⑤ 만일 두 도시 A․B에 있어서 A도시가 B도시보다 더 크다면 상권의 경계는 A도시 쪽에 더 가깝게 결정될 것이다.
23. 부동산 경기순환을 설명한 것 중 가장 적합하지 않은 것은?
① 경기순환에서 전순환적인 시장에는 주식시장이 있으며, 후순환적인 시장에는 부동산시장이 있다.
② 부동산 시장이 후순환적인 이유는 타성기간이 길기 때문이다.
③ 경기순환의 측정지표의 하나로 재고량대조법이 있으며, 이것은 미래의 주택재고에서 현재의 주택재고를 뺀 미래의 주택필요량을 계산하는 방법이다.
④ 건축허가량을 알면 경기순환국면을 예측할 수 있고, 그 허가량은 자재별․용도별․연면적별로 파악할 수 있다.
⑤ 부동산 시장이 일반 경기의 확장국면에 해당하는 경우에는 호황국면으로, 일반 경기의 수축국면에 해당하는 경우에는 불황국면으로 표현할 수 있다.
24. 부동산투자의 위험과 수익과의 관계를 설명하고 있다. 옳지 못한 것은?
① 부동산투자에는 위험과 수익률이 수반되는데, 이들은 일반적으로 반비례관계를 가진다.
② 수익률을 구성하는 대가에는 현재의 소비를 희생한 대가로서 시간에 대한 비용과 불확실성에 대한 대가로서 위험에 대한 비용이 있다.
③ 투자자의 요구수익률에는 무위험률뿐만 아니라 위험할증율(risk premium)도 포함된다.
④ 무위험률의 크기는 일반경제상황과 밀접한 관계가 있다.
⑤ 투자자의 위험을 전혀 감수하지 않을 경우 얻을 수 있는 수익률은 오직 무위험률밖에 없다.
25. 다음은 주택정책에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?
① 임대료보조정책이란 정부가 저소득층에게 주거비에 대한 보조금을 지급함으로써 세입자로 하여금 시장에서 결정되는 임대료보다 낮은 임대료를 지불하고 국가에서 정한 주거수준을 충족할 수 있는 주거서비스를 소비하게 하는 수요자보조정책이다.
② 신규공급정책이란 주택수요가 있는 지역에 공적주체가 직․간접적으로 주택시장에 개입하여 주택건설을 자극하는 주택공급정책을 말한다.
③ 기존주택정책이란 기존주택과 주거지를 대상으로 재개발․개수․관리 등을 행하여 주택․주거환경의 질을 회복․향상하는 주택공급정책을 말한다.
④ 임대주택정책 중 가격통제는 장기적으로는 효과기대가 가능하지만 단기적으로는 효과를 기대하기 어렵다.
⑤ 주택난의 해소를 위해서는 주택 투기를 근절시키는 것이 필요하다.
26. 다음은 부동산시장에 관한 설명 중 틀린 것은?
① 부동산 부동성의 특성이 있으므로 거래에 필요한 정보 습득에는 일반적으로 많은 비용이 소요된다.
② 부동산 공급에는 상당한 시간이 소요되기 때문에 수요가 급증하더라도 공급이 적시에 이루어지지 못하는 경우가 많다.
③ 주택시장은 지역적 경향이 강하고, 지역수요에 의존하기 때문에 적정가격 도출이 용이하지 않다.
④ 주택이란 이질성이 강한 제품이므로 물리적으로는 비대체적이나 용도적으로 세분화하면 동질화된 상품으로 분석할 수 있다.
⑤ 부동산경기가 상승국면에 들어서면 시장은 구매자 주도시장으로 변한다.
27. 주택저당담보부증권(MBS)에 대한 설명으로 부적당한 것은?
① 주택저당담보부채권(MBB)은 채권형 MBS로 주택저당담보부 채권의 집합물을 담보로 하여 발행기관이 자기의 신용으로 발행한다. 모든 위험이 발행기관에게 집중되므로 MBB 액면가 이상의 담보가 필요하다.
② 자동이체식위험이전저당증권(MPTS)은 주택저당담보부채권의 집합물을 담보로 하는 지분형 MBS로 관련 위험이 투자자에게 이전된다. MBB와는 달리 발행에 따른 초과 담보제공이 필요 없으며 높은 위험에 따라 높은 수익이 제공된다.
③ 원리금이체식저당채권(MPTB)은 채권․지분 혼합형의 MBS로 발행기관이 자동이체식이전저당증서(MPTS)를 담보로 하여 채권을 발행하면서 주택저당권은 보유하고 원리금수취에 대한 지분권은 투자자에게 이전한 다. 다른 조건이 같을 경우 MBB보다 작은 규모의 초과담보물이 필요하다.
④ 저당권담보부 채권(CMO)은 MBS의 파생상품으로 MPTB와 동일한 발행기초를 가지지만 다양한 만기구조를 가지고 만기구조별로 수익률이 다르며 전체조기상환위험은 자동이체식위험이전저당증서(MPTS)와 같으나 계층 선택에 따라 조기상환위험이 달라진다.
⑤ MBS투자가 입장에서 위험이 가장 작은 것은 MPTB이다.
28. 부동산 개발과 공중권에 관한 설명이다. 잘못 설명한 것은?
① 공간을 분할하여 이용하는 권리로서 토지소유권의 구성요소로서 인정되고 있는 재산법상의 권리이다.
② 도시에 있어서 토지의 고도이용과 공간의 효율적인 활동을 추진하기 위한 방책의 하나로 논의되어 왔다.
③ 일정한 구역 내에 있어 어떤 높이 및 그 이상의 공간을 포괄적으로 이용 또는 지배하는 권리이다.
④ 공중권제도는 외국, 특히 미국에서는 활용도가 많지 않다고 볼 수 있다.
⑤ 토지의 소유권을 일정한 높이에서 수평면으로 잘라내어 그 수평면보다 위의 공간을, 그 밑의 토지나 지표와의 별개의 독립된 권리의 객체로 인정함으로써 현재 아직 이용되지 않고 있는 상부공간의 이용을 추진하려는 것이다.
29. 외부효과와 정부의 시장개입에 관한 다음 기술 중 가장 타당성이 없는 것은?
① 정의 외부효과와 부의 외부효과는 부동산의 가치와 생산량에 영향을 미친다.
② 정의 외부효과가 있으면 사회적 비융이 사적 비용보다 커지게 된다.
③ 부의 외부효과는 공급곡선을 상향으로 이동시키고, 정의 외부효과는 수요곡선을 상향으로 이동시킨다.
④ 정의 외부효과의 예로는 개발유치현상(PIMFY), 부의 외부효과의 예로는 개발기피현상(NIMBY)이 있다.
⑤ 도시지역에서는 용도지역․지구제나 토지이용규제와 같은 제도를 통해 부의 외부효과를 제거하고 있다.
30. 할인현금수지분석은 다음 절차에 의한다. 그 설명으로 틀린 것은?
① 투자로부터 예상되는 현재의 수입과 지출을 추계한다.
② 추계(推計)된 현금수지에 대하여 위험을 평가한다.
③ 전단계에서 평가된 위험을 근거로 하여 적절한 위험－조정할인율을 결정하게 된다.
④ 분석된 자료를 기반으로 투자여부를 결정한다.
⑤ 최종 투자결정은 현금수입의 현재가치와 현금지출의 현재가치를 상호 비교하고 또는 기대수익률과 요구수익률을 상호 비교함으로써 행할 수 있다.
31. 매년 5천만원의 확정적 소득이 영구히 기대되는 토지가 있다. 시장에서 국공채이자율은 5%이고, 이 토지에 대한 위험할증률은 7%이며, 당해 토지는 매년 가격이 2%씩 상승하리라 예상된다. 이 토지의 투자가치는 얼마인가? 만약 이 토지를 3억원에 구입할 수 있다면 투자여부는?
① 3억 5천만원, 투자채택 ② 2억원, 투자기각
③ 2억 5천만원, 투자기각 ④ 3억원, 투자기각
⑤ 5억원, 투자채택
32. 감정평가 3방식에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?
① 원가방식은 비용성은 사고방식에 따라 대상 물건의 신축․조성․매립 등 재생산에 소요되는 원가에 주목하여 대상물건의 가격이나 임료를 구하는 방식이다.
② 감정평가의 방식에는 비교방식․수익방식․원가방식의 3방식이 있다.
③ 감정평가사의 주관이 개입될 여지가 적어 평가가격편차가 적게 발생하는 방법은 수익방식이다.
④ 비교방식은 시장성의 원리에 의한 방식을 사용하므로 현실성이 있고 실증적이며 설득력이 있다.
⑤ 감정평가사의 의존도가 높고, 감정가격의 편차가 크다는 단점은 원가방식에 대한 비판 중 하나이다.
33. 다음은 최유효이용의 원칙에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?
① 최유효이용의 원칙이란 부동산 가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가치를 표준으로 형성되는 원칙을 말한다.
② 부동산의 가치는 가변적이므로 변동의 원칙과 예측의 원칙이 전제가 된다.
③ 고도의 부동산 전문가가 행하는 최선의 이용방법을 말한다.
④ 현재보다는 미래에 최대의 수익을 발생시킬 수 있는 방법으로 부동산을 이용하는 것을 전제로 한다.
⑤ 합리적․합법적으로 이용이 가능한 대안 중에서 물리적으로 채택이 가능한 것을 기준으로 한다.
34. 다음은 부동산 시장의 활성화 방안으로 저당의 유동화에 대한 설명이다. 다음 설명 중 옳지 않은 것은?
① 저당의 유동화제도는 저당권자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것을 말하며, 부동산 저당권을 다시 유통시켜 신용창조의 수단으로 활용하는 것을 말한다.
② 저당의 유동화는 주식시장과 같은 다른 자본시장이 침제되어 있을 때, 자금흐름의 왜곡을 막을 수 있는 제도적 장치로서도 유용한 역할을 한다.
③ 2차 저당시장은 1차 저당시장에서 일단 이루어진 저당을 1차 저당대출자가 팔게되는 시장을 말하므로 일반투자자 들은 자신들에게 필요한 저당을 사고 팔 수 없다.
④ 저당의 유동화는 주로 2차 저당시장에서 이루어지며 유동화의 중요한 시장은 2차 저당시장이라 할 수 있다.
⑤ 2차 저당시장은 저당대부를 받은 원래의 저당차입자와는 아무런 직접적 관계가 없다.
35. 지역분석과 개별분석의 관계를 설명한 것 중 가장 타당하지 않은 것은?
① 지역분석은 균형의 원칙과 관련이 있고, 개별분석은 적합의 원칙과 관련이 있다.
② 지역분석은 전체적․광역적인 개념인데 비하여 개별분석은 부분적․국시적인 개념이다.
③ 지역분석은 종별에 대한 분석이고, 개별분석은 유형에 대한 분석이다.
④ 지역분석은 가격형성의 지역요인을 분석하여 표준적 이용을 판단하여 그 지역 내의 부동산에 대한 가격수준을 판정하는 직업이다.
⑤ 개별분석은 대상 부동산의 개별적 요인을 분석하여 대상 부동산의 가격을 판정하는 작업이다.
36. 어떤 지역의 중형주택 임대료가 평균 20% 인상됨에 따라 중형주택에 대한 임대수요가 15% 감소하였다면, 중형주택 임대수요의 가격 탄력성은 얼마인가? 이 경우 임대업자의 총수입은 어떠한가?
① 0.5② 1.0③ 1.5
④ 2.0⑤ 2.5
37. 아래의 조건을 활용하여 세전현금수지와 지분수익율을 구하시오.
① 600만원, 14% ② 400만원, 8%
③ 600만원, 12% ④ 500만원, 16%
⑤ 500만원, 10%
38. 부동산의 개념에 관한 설명이다. 적절하지 아니한 것은 어느 것인가?
① 광의의 부동산이란 민법상의 개념으로 민법 제99조 제1항에서의 ‘토지 및 그 정착물’을 의미한다.
② 토지소유자는 법률의 법위 내에서 토지를 사용․수익․처분 할 수 있으며, 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상․하에 미친다.
③ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 ‘광의의 부동산’이라 하며, 이러한 개념상의 구분은 법률적 측면에서의 구분개념이라 할 수 있다.
④ 부동산 현상은 부동산에서 비롯되는 모든 사회․경제․행정․기술 등의 모든 사상 즉, 부동산 활동을 에워싼 모든 현상을 말한다. 이런 부동산 현상은 인간의 동태적 행위인 ‘부동산 활동’에 의해서도 크게 영향을 받는 복합적인 개념이다.
⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 삼을 때 이를 ‘복합부동산’이라 한다.
39. 다음은 부동산 가격과 가치에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?
① 부동산 가치란 부동산의 소유에서 비롯되는 장래이익에 대한 현재의 가치이다.
② 특정부동산에 대한 교환의 대가로 시장에서 매도자와 매수자간에 지불된 실제거래액을 가격이라 한다.
③ 가격은 부동산의 거래빈도에 따라 여러개가 존재할 수 있으나, 진정한 가치는 오직 하나이다.
④ 거래 당사자 사이에 제안되고 흥정된 값을 가격이라 한다.
⑤ 가치는 시장에서 거래된 가격에서 거래당사자 사이의 사정 등으로 인한 오차를 배제한 값을 말한다.
40. 다음 중 틀린 것은?
① 획지를 구별하는 기준에는 행정적․법률적 기준, 인위적․물리적․자연적 기준 등이 있다.
② 획지는 토지의 법률적인 최소단위로 같은 지번으로 둘러싸인 토지이다.
③ 필지와 획지는 서로 크기가 같을 수도 있고 그러하지 않을 수도 있다. 즉, 필지가 획지보다 클 수도 또는 작을 수도 있다.
④ 소지는 일반적으로 토지 본래의 힘을 이용하는 1차산업의 용도로 활용되는 토지를 말하는 것이다.
⑤ 획지는 토지의 이용이나 부동산 활동 또는 부동산 현상의 단위면적이 되는 1획의 토지이다.
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정답 및 해설
1. <정답 ②> 해설>
② 포트폴리오 A는 B와 기대수익률은 같지만 위험이 낮기 때문에 투자자는 포트폴리오 A를 선택하게 된다. 이 경우 A는 B를 지배하게 된다.
2. <정답 ⑤> 해설>
⑤ 설문의 내용은 유효경과연수에 대한 설명이다.
3. <정답 ⑤> 해설>
⑤ 활용실익은 없지만 소유권이 인정되는 토지를 법지라고 한다.
4. <정답 ①> 해설>
① 부동산 투자회사의 설립자본금은 10억원 이상으로 한다. 다만 영업인가를 받은 날로부터 6개월이지난 부동산투자회사으 자본금은 100억원 이상이 되어야 한다.
5. <정답 ⑤> 해설>
⑤ 가격시점은 자료조사가 완료된 날짜이다.
6. <정답 ②> 해설>
② 지리정보시스템은 공간정보와 비(非)공간정보를 제공하며, 이를 효과적으로 이용하면 국토이용계획, 교통계획, 환경계획, 사회간접자본 투자계획 등에 활용할 수 있다.
7. <정답 ⑤> 해설>
⑤ 각각의 부동산은 개별적 이용이 아니라 인지와의 협동적인 이용을 추구해야 한다. 또한 토지의 인접성(연접성)은 소유와 관련되어 경계문제를 일으킨다. 토지는 물리적으로 연결되어 경계가 없기 때문이다.
8. <정답 ⑤> 해설>
⑤ 부동산 시장에서는 주거용보다는 상업용이나 공업용 부동산에 더 강하게 나타난다.
9. <정답 ⑤> 해설>
⑤ 주택의 공급이 감소하고 수요증가를 유발하여 암시장이 형성될 가능성이 크다.
<참고> 최고가격규제가 미치는 효과
․암시장이 형성될 경우에는 수요자들은 일반적으로 매우 높은 가격으로 상품을 구입하게 된다. 또 암시장 때문에 생기는 사회적 비용이 적지 않다.
․주택의 질이 낮아지게 된다.
․장기적으로 공급이 감소된다. 최고가격 때문에 공급자들이 수익이 떨어져서 기존주택의 용도를 전환하며, 신규투자를 기피하기 때문이다.
10. <정답 ③> 해설>
③ 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많을수록 비체계적 위험이 감소 또는 제거되는 이유는 각 자산의 서로 다른 예상수익률의 분포양상이 상쇄되어 통계학적으로 표준편차(위험)가 작아지기 때문이다. 즉 분산투자를 통하여 개별자산의 개별적인 위험이 서로 상쇄되기 때문이다. 이를 포트폴리오 위험감소효과라 한다.
11. <정답 ④> 해설> ④ 계약관리는 법률적 관리에 속한다. 기술적 관리, 경제적 관리, 법률적 관리를 합하여 광의의 관리라 하며, 이 중에서 기술적 관리를 협의의 관리라 한다.
12. <정답 ③> 해설>
③ 화폐시장의 균형은 화폐에 대한 수요와 공급이 일치할 때 이루어진다. 통화의 안정보다는 통화량이 증가할 때에 이자율이 하락하고, 부동산에 투자하려는 욕구가 강하게 작용한다. 이자율하락은 수요증가요인임.
13. <정답 ⑤> 해설>
⑤ 소비자 소득수준의 변화는 수요의 변화요인이다.
14. <정답 ③> 해설>
③ 실무에서는 간단한 어림셈법이나 비율분석법이 부동산결정의 판단준거로 사용되기도 하지만, 비율분석법에 의한 투자분석은 모든 비율이 서로 다른 투자결정을 가져오는바 우수한 분석지표라 할 수 없다.
15. <정답 ③> 해설>
① 지가수준은 소위 100%입지에서 멀어짐에 따라 점점 낮아지게 되는데, 그 낮아지는 정도를 지가구배현상이라 한다.(100% 입지란 도심지의 지가수준이 가장 높은 곳을 말한다.)
②는 직주분리의 원인이다. 직주접근(근접)의 원인이 되는 것은 도심의 환경개선, 교통체증의 심화, 주상복합건물의 등장 등이다.
④ 스프롤현상은 주거지역외에 상업지역, 공업지역에서도 발생한다.
⑤ 지가수준이 높은 경우에는 토지이용이 집약화되고, 지가수준이 낮은 경우에는 조방화된다.
16. <정답 ③> 해설>
③ 종합자본환원율에는 감가상각율이 가산되어 있으므로 상각 전 순수익을 환원한다. 상각 후 순수익을 환원하면 이중상각이 된다.
17. 해설 및 정답) ④
요구수익률이 내부수익률(기대수익률)보다 큰 경우 투자를 기각시킨다.
18. 해설 및 정답) ⑤
⑤는 서로 반대로 설명하고 있다. 즉, 외부효과의 제거문제는 시장의 실패를 수정하기 위한 정부의 경제적 기능에 해당되며, 저소득층 주택공급문제는 사회적 목표달성을 하기 위한 정부의 정치적 기능에 해당된다.
19. <정답 ②> 해설>
② 공영개발사업방식은 공공의 개발대상지역의 모든 토지를 매입한 다음, 전지역에 대한 종합개발계획을 수립하고 단위 블럭과 필지마다 용도를 지정하여 공공기관이 직접적으로 개발건설하는 사업을 말한다.
이와 같은 공영개발사업방식은 공공기관이 사업의 시작부터 주택 건설 및 임대관리까지 직접 개입하고 소유권 분양이 아닌 부분적인 토지공유나 장기임대제를 원칙으로 함으로써 주택가격을 안정시키고 투기의 소지를 극소화한다.
20. 해설 및 정답) ③
회귀분석결과 독립변수의 값인 회귀계수가 (－)라는 것은 독립변수가 증가될수록 종속변수의 값은 작아진다는 것을 의미한다.
21. 해설 및 정답) ①
22. <정답 ⑤> 해설>
⑤ 상권의 경계 즉, 두 상권 사이의 분기점은 인구의 크기가 작은 도시 쪽으로 접근된다. 문제에서 A도시의 인구가 더 크다면 분기점은 B도시 쪽으로 더 접근된다.
23. <정답 ③> 해설>
③ 필요주택 산정방법에는 재고량대조법과 가장율적용법이 있다. 이는 재고량 대조법에 대한 설명으로 이는 경기측정지표에는 건축량, 거래량, 가격변동 등을 들 수 있다.
24. 해설 및 정답) ①
일반적으로 위험과 수익률과의 관계는 비례관계를 가지고 있다. 즉, 부담하는 위험이 크면 클수록 요구하는 수익률도 커진다. 이러한 관계를 수익－위험의 상쇄관계라고 한다.
25. <정답 ④> 해설>
④ 임대주택정책 중 가격통제는 시장에서 자유롭게 결정되는 가격을 무시하고 정부가 의도적으로 가격을 규제하는 정책으로서 단기적으로는 효과기대가 가능하지만 장기적으로는 효과를 기대하기 어렵다. 위의 지문은 설명이 서로 바뀌었다.
26. 정답 및 해설> ⑤>
⑤ 부동산경기가 상승국면에서는 시장은 구매자(매수자) 주도시장이 아니라, 판매자(매도자) 주도시장으로 변화한다. 그 원인은 매도인은 가격상승률이 점차 높아지기 때문에 판매를 미루려는 반면, 매수인은 구매를 앞당기려 하기 때문이다.
27. <정답 ⑤> 해설> MPTB가 아니고 MBB이다.
28. <정답 ④> 해설>
④ 토지개발에 따른 공중이용과 공중권은 대도시에서 토지의 입체적 고도이용 및 공간의 효율적 활용을 촉진시키기 위하여 외국에서는 널리 활용되고 있다.
29. <정답 ②> 해설>
② 정의 외부효과가 있으면 사회적 편익은 사적 편익보다 커지며, 사적 비용이 사회적 비용보다 커지게 된다.
30. 해설 및 정답) ①
할인현금수지분석법(discounted cash flow analysis：DCF 분석법)이란 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여, 이것을 서로 비교해 투자판단을 결정하는 방법이다.
31. <정답 ⑤> 해설>
⑤ 투자가치 = 기대수익 / 요구수익률이다. 이 경우 요구수익률은 무위험률 + 위험할증율 - 증가성으로 구할 수 있으므로, 투자가치는 5,000만원/(0.05+0.07-0.02) = 5억원이 된다. 투자의사결정은 투자가치(5억) > 시장가치(3억)이므로 투자를 하여야할 것이다.
32. <정답 ⑤> 해설>
⑤ 감정평가사의 지식․경험 판단에 의존도가 높고 감정평가의 편차가 심하다는 것은 비교방식의 단점이다.
33. <정답 ③> 해설>
③ 부동산의 인문적 특성 중 용도의 다양성은 최유효이용의 원칙을 전제로 한다. 최유효이용의 원칙의 주체는 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이지 고도의 부동산 전문가가 행하는 최선의 이용행위를 의미하지는 않는다.
34. <정답 ③> 해설>
③ 2차 저당시장은 금융기관인 저당대출기관과 기관투자자 및 일반투자자들이 자신들에게 필요한 저당권을 사고 파는 시장을 말한다.
35. <정답 ①> 해설>
① 지역분석은 적합의 원칙이 있고, 개별분석은 균형의 원칙과 관련이 있다.
36. 정답 및 해설> ④>
수요의 가격탄력성은 가격변화율에 대한 수요량의 변화율이다. 그러므로 가격탄력성＝ 15%/20% ＝ 0.75 (비탄력적)
이 경우 임대인의 총수입은 증가할 것이다.
37. <정답 ③> 해설>
지분배당률지/지분투자액
유효조소득 = 1,500100 = 1,500
순영업소득 = 1,500= 1,200
부채서비스액 = 5,000×0.12 = 600
세전현금수지 = 1,200-600 = 600
지분수익률 = 600/5,000 = 0.12
38. 정답 ①> 해설>
① 민법 제99조 제1항에서의 ‘토지 및 그 정착물’은 협의의 부동산이다.
39. <정답 ③> 해설>
③ 가격은 하나이며 가치는 다원성이 존재한다. 대상 부동산이 새로이 거래될 경우의 가격은 전혀 새로운 가격이라 할 수 있다.
40. <정답 ②> 해설>
② 토지의 법률적인 최소 단위는 획지가 아니라 필지이다.
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출처: 인생은 60부터 원문보기 글쓴이: 모개
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