[경험담] [명도] 임차인 명도와 소유주 명도

[한마당]

원본 : http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/3923

[【 경험담 】] [명도] 임차인 명도와 소유주 명도|▒ 우리들의 경험담

김정현|등급변경▼|조회 1796|추천 2|2014.10.02. 00:16http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/3923 

고급반에 꼭! 들어가고 싶은데 경험담이 많이 없어, 예전에 쓴 글을 올립니다

첫명도하면서 많이 배웠던 기억이 납니다

초보자의 명도내용이나, 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 꾸벅~

<임차인 명도와 소유주 명도>

1. 임차인 명도

-낙찰 2014.01.07
-배당: 1억5천 / 미배당 3천5백 / 관리비체납무 / 아파트 / 23평

01.07 낙찰받고 01.08 법원에가서 서류복사하였습니다
매각물건명세서에서 확인되지않는 소유주나 임차인인적정보가 있으며,
후 점유자와 명도할때 두툼한 서류준비는 상태방에게 무언의 압박을 줄수 있으니 되도록 많은 서류를 복사해둡니다
임차인이라 전세계약서에 기재된 연락처로 전화하였습니다

임장시 만나뵙던 아내분과 통화가 되었으며, 아내분과 만나서 명도진행하면 수월할수 있으나 자칫 부부싸움으로 커지면
일이 어려워질수 있기때문에 남편분과 함께 만나고 싶다고 하니 날짜의논해서 연락주신다고 하셨습니다
임장시 만나뵐때 최대 예의를 갖추고 미배당금액에 대해 같이 고민하면서 말씀을 나눴기때문에 저에게 적대적으로 대하진 않았습니다
(후, 낙찰을 염두에두고 미배당에 대해 해결방법은 없다고 선은 그어두었습니다. 말한마디에 일이 어려워질수 있기때문에 항상 조심해야 합니다)

안심하고 연락을 기다리고 있는데, 남편분에게 전화가와서 다짜고짜 굉장히 화를 내면서 30분동안 소리를 지르셨습니다
아내에게 전화를 해서 본인입장이 우스워졌다, 매각결정도 안났는데 연락을 왜 했냐, 절대 만나고 싶지않다는 내용이였습니다
너무 안하무인으로 나오거나 욕을 한다면 강하게 나갈려고 했으나, 부분미배당임차인으로서는 충분히 할수 있는 말씀이셔서 화를 내지않고 끝까지 말씀을 들어드렸습니다
전해줄말이 있으면 전화로 하자로 해서, 긴내용이며, 낙찰진행순서상 이사날짜를 의논해야하기때문에 직접 뵙고 설명을 드려야한다고 했으나 
끝까지 절대 만날수 없다고 내용정리해서 우편으로 보내라고 하시고 전화를 끊었습니다
(매각결정되기전에 왜 연락했냐는 이야기는 꼬투리를 잡고자하는 내용이며, 매각결정나서 방문해도 다른말로 꼬투리를 잡기때문에 이런 말씀은 신경쓰지 말아야합니다)
부분배당이라고 해도, 배당받는 임차인은 이사비만 많이? 받는다면 이사가기를 원하기때문에 한발 물러나서 우편으로 내용을 정리해서 보내기로 하였습니다
내용증명으로 보내면 반감이 생길수 있으며, 아직 내용증명 보낼 타이밍은 아니기때문에 등기로 보내고자 하였습니다

이틀뒤 01.10에 남편분으로부터 만나자고 전화가 왔습니다
집에서는 만나기 싫다고 하셔서 근처 커피숍에서 만나기로 하였습니다
(이때 점유자가 원하는 시간은 밤이든 새벽이든 주말이든 협의하지 말고 무조건 ok해야 합니다
집에서 만나면 가장 좋지만 이 부분도 만남에 목적을 둬야하기때문에 일단 양보해야 합니다
이 2가지는 무조건 점유자 요구대로 해드리고, 협의는 가장 중요한 명도에서 사용해야 합니다)

저녁9시, 첫대면을 하였는데 저보다 연배가 있으신 분이셨습니다
인사드리니 첫말씀이 화를 내서 미안하다고, 본인같았으면 그냥 끊어버리고 법적으로 처리했을텐데 끝까지 화내지않고 이야기를 받아줘서 조금 놀라셨다고 하셨습니다
이 말씀으로 명도에 어려운 분은 아니라고 생각되었습니다 (첫대면, 첫대화로 상대방이 어떤 분인지의 캐치가 명도아웃트라인을 잡을수 있습니다)

본인은 억지를 부리는 성격도 아니고, 물론 낙찰자완 상관없지만 전소유주로 인해 손해를 많이 보는 입장이라 이사비 300만원만 주면 바로 이사가겠다고 하셨습니다
전 부분배당이라고해도 낙찰자가 칼자루를 쥐고 있는 것으로 알고 있었는데 이사비이야기를 나누면서 조금 밀리는 기분이 들었습니다

일단 회사에서는 배당,부분배당인 경우에는 이사비는 책정되어 있지 않으며, 미배당,소유주의 경우 50만원의 이사비가 책정되어 있으며,
부분배당인 경우에 이사비를 지급한 선례가 없다고 하였습니다
그러나 선생님께서 시간을 내주시고 만나주셔서 회사에는 미배당,소유주에게 지급되는 50만원의 이사비를 선생님이 받으실수 있도록 최선을 다하겠다고 전해드렸습니다
(이부분은 케이스에 따라 다르기때문에 거기에 맞춰 사용해야 하며, 말한마디에 이사비나 명도어려움등이 결정되기때문에 항상 조심해야하는 부분입니다)

임차인은 이사비가 너무 적다며, 돈이 없어서 갈데도 없으니 300만원의 이사비를 주지않으면 이사가지 않겠다고 하셨습니다
여기선 저도 물러서지않았으며, 준비한 서류에 결정되어있는 명도날짜에 이사를 가셔야 하며, 회사에서 가장 중요한 부분은 날짜이니,

이 날짜로 인해 손해보시는 일은 없으셔야 하며 회사에 최대한 알아보겠으나 선례가 없어 더이상의 이사비는 없을거라고 못을 박고 헤어졌습니다

집에 도착하자마자 이 밀리는 부분이 무엇때문인지 열심히 검색해서 알아보니,
부분배당이라고 하더라도 강제집행비는 배당에서 청구할수 있는 것으로 확인하였습니다
(강제집행비는 낙찰자가 우선 선지급해서 진행해야하는데, 미배당,소유주의 경우 재산이 있을 확률이 없기때문에 결과적으로 낙찰자가 부담해야하나, 
배당이 있을 경우에는 법원에 청구해서 지급받을수 있는 것으로 확인되었습니다)
처음 명도인데다, 지식적으로 부족한 부분이 있어서 조금 밀렸으나 칼자루의 내용을 알고나니 다시 힘을 얻게되었습니다

나흘뒤, 01.14일
임차인에게 전화드려, 부장님께 내용보고하였으며 회사법무팀에 확인하니 강제집행시 배당금에서 요구할수 있기때문에 회사는 손해보는 것이 없으며,
이사비는 지급된 선례가 없다고 전해드렸습니다
그러나 회사가 지정한 날짜(배당일)에 이사를 가시면 이사비 50만원을 받으실수 있도록 최대한 노력하겠다고 하였습니다
또한 강제집행에 대한 집행방법에 대해 설명드렸더니, 가족이 있는데 그런식으로는 이사가고 싶지않다고, 솔직히 비참하다고 하셨습니다..
이렇게 감정적으로 호소하니 저도 드릴 말씀이 없었고 이사비 50만원을 받으실수 있도록 최선을 다하겠다고 하니, 회사에 잘 말해서 좀더 받을수 있도록 해달라고 하셨습니다

일단, 배당일당일에 이사가시는 것으로, 이사비는 50만원으로 정리되었습니다

그뒤, 3번을 더 통화하였는데 3번이 다 이사비 이야기였습니다

이사비를 조금더 받을수 있도록 계속 사정을 하니 참으로 난감하였습니다
선례가 없었던 일이라고 못박았는데 거기에 다시 금액이 추가된다면, 그추가금을 꼬투리잡아 계속 요구할수 있기때문에 조심해야 하는 부분입니다
그래서 밤새 고민하고 나온 결론이 성과금이었습니다
임차인에게 전화해서, 솔직히 명도가 끝나면 회사에서 저에게 지급되는 성과금 40만원 있는데, 차비나 식대를 빼면 20만원이 남으니 이 금액을 드리겠다고 하였습니다
그러니 펄쩍 뛰면서 본인은 남에게 해를 받는것도 싫지만, 해를 끼지는것도 싫다면서, 절대 사양하셨습니다
만나주시고 이사일을 지켜주시기때문에 저도 선생님께 최대 해드리고 싶은데 이부분밖에 없어 죄송하다, 꼭 받아주십사 부탁드리니,
본인도 회사를 다니기때문에 회사시스템을 알지만 너무 한것 아니냐면서 거절하셨지만 저는 꼭 마음을 전하고 싶다고 하고 전화를 끊었습니다
이렇게 당월 관리비정산해서 이사비 70만원으로, 배당일에 이사가시는 것으로 마무리되었습니다

이사일 오전 8시에 도착해서 이사하고 있는지 확인하고, 관리비를 정산하는데 임차인이라 관리비정산중에 장기수선충당비가 튀어나왔습니다. 
이부분은 미처 생각하지 못해 잠시 자리를 비워 인터넷검색하니, 판례로는 낙찰자가 인수해야한다고 합니다-판례는 찾지못했습니다- 
그러나 이사비를 지급한다면 이사비에 포함될수 있다는 정확하지는 않지만 이내용에 근거해서 장기수선충당비는 낙찰자의 인수부분이 아니라고 말씀드렸습니다

결국 장기수선충당비가 20만원정도였는데, 성과금에서 드린 금액이 추가되니 더이상 저에게 요구하지못하셨습니다

정산후, 열쇠를 받은후 명도확인서+인감증명서를 전해드리고, 70만원을 입금해드리고 명도가 마무리되었습니다

[결론]
- 빠른 명도를 위해 매각대금납부기간 초반에 납부하였습니다
- 납부일을 기준으로 한달뒤 배당일이 잡힙니다(법원마다 조금 차이가 있습니다)
- 배당일을 명도일로 정해서 진행하였습니다
- 회사소속이나 최대한 점유자 입장에서 일을 처리한다는 인식을 심어줬습니다
- 명도 3일후(03.07일), 수리해주는 조건으로 신혼부부와 전세계약서를 체결하였습니다

- 입주일이 04.30일로 대금납부일을 기준으로 약 3개월10일의 이자가 발생합니다(60%대출, 이자3.6%,중도상환무)

- 낙찰가 232,000,000, 전세계약 230,000,000, 수리비 8,000,000

2. 소유주 명도

- 낙찰 2014.02.19
- 배당없음 / 관리비 1개월체납 / 빌라 / 등본상20평(방3,화2)

02.19 낙찰받고 02.21 법원가서 서류를 복사하였습니다
매각물건명세서에는 후순위 임차인이 있는 것으로 기재되어 있으나 서류를 확인하니, 가족인것으로 확인되었습니다
(결혼한 따님의 명의로 집을 샀는데, 어머니가 채무자였습니다. 성이달라 매각물건명세서만으로는 가족유추가 되지않았습니다)
소유주의 경우, 소유주 인적사항이나 가족관계증명서등은 확인되나 연락처는 확인되지않습니다
낙찰받은 당일, 해당 물건지로 가서 포스트잇에 연락처를 남겨두었습니다 (낙찰받은 회사의 담당자**입니다. 연락부탁드립니다. 010-~)
처음부터 회사라고 밝힌것은 무언의 압박을 위해서입니다
2일뒤 소유주에게 연락이 왔습니다

다음날 직접 뵙기로 했으며 댁으로 간다고하니 조금 꺼려하기는 했습니다
실내확인없이 낙찰받아 실내확인해야했기때문에, 이번엔 장소를 양보하지않았습니다
(임장시 윗층에서 잠시 확인하였으며, 4년된 건물이라 큰문제는 없는듯 했습니다)
오후6시 물건지로 방문하였으며, 실내로 들어가니 관리가 잘 되어 있으며 깨끗해서 마음에 들었습니다

소유주는 이사갈데가 없으며, 집안에 여러가지 어려운 일들이 발생한 상태였습니다
이번 명도시에 무엇보다도 꼭 지켜야 할것은, 만난 당일 모든것을 협의해서 더이상 만나거나 전화통화를 하지않고,
이사일 2~3일전 한번 통화하는 것으로 목표를 두었습니다

명도를 한번 진행해보니, 한번 만나고, 3번 통화해서 해결되었지만 결국 만남이 많아질수록, 통화가 많아질수록 피곤하고 신경만 더 쓰일뿐이였기때문입니다
(결국 만남이나 통화는 모두 날짜나 이사비 이야기이기때문입니다)

그래서 소유주에겐 회사에서 낙찰받기전부터 계획된 명도절차에 따라 진행되며, 명도일에 이사가시면 100만원의 이사비를 드린다고 하였습니다
(1번의 만남에 50만원, 그다음 만남에 100만원, 이렇게 계획하지 않고 100만원의 이사비가 책정되어 있다고 처음부터 이야기했습니다)

단, 날짜를 매각대금납부 마지막날 전후로 했으며, 최대한 빠른 명도일로 이자가 발생하지않고 명도할수 있도록 날짜를 잡아
날짜여유를 줘서 이자를 은행에 내는것보단, 날짜를 빡빡하게 잡아서 이사비를 많이 주는 것으로 하였습니다

당연 이렇게 되니, 이사날짜가 여유가 없다며 이사일을 좀더 달라고 요청하셨습니다
그러나 회사에서는 03.31일까지 이사가시는 것을 기준으로 이사비가 책정되어 있기때문에, 하루라도 늦어지면 이사비가 하나도 지급되지않는다고 했습니다

즉, 모든 일정은 회사가 결정된 일정에 맞춰 진행되기때문에, 협의할수 없도록 선을 그엇습니다

선례로, 이사일을 약속했는데 점유자가 피치못할 사정이 있어 하루늦게 이사한 경우가 있었는데 결국 이사비를 한푼도 받지못하고 이사한 경우가 있었다고 했습니다
그래서 단지 몇일 늦게 가시는 것때문에 이사비가 없어지니, 차라리 이사를 일찍 가셔서 이사비를 챙기라고 하였습니다

그리고 갈곳이 없다고, 현재시세로 계약하고 싶다고 하셨으나 정상적인 임차인이 아닐 경우에는 명도하는 것이 좋기때문에,
회사이전으로 직원숙소로 사용한다고 말씀드렸습니다 
(처음 통화할때 소유주라고 밝히지않고 여기 살고 있는 사람인데, 재계약하고 싶다고 하셨습니다
즉, 매각물건명세서에 임차인으로 의심된다는 내용이 기재되어 있는데 이내용을 확인하시고 임차인인것처럼 말씀하셨습니다
그래서 법원서류가 꼭 필요합니다. 서류를 두툼하게 준비해서 이리저리 확인하면서 소유주와 가족이시네요? 하니 아무말씀못하셨습니다)

결과적으로, 약속한 이사일 5일전에 이사가셨으며, 세금(전기세,수도세,가스비)정리를 확인하고 짐을 다 뺀뒤 이사비 입금해드리고 명도가 마무리되었습니다
즉 1번의 만남에, 미리 이사간다는 통화 1번으로 명도가 마무리되었습니다

[결론]
- 현재 월세시세가 2000-45이나 몇일 일찍 이사가셔서 2000-50으로 내놓았습니다
- 45는 빨리 나가고, 50은 조금 시간이 걸릴수 있다고 하셨습니다
- 결국 이사일이 대금납부일이었기때문에 이사일부터 이자가 발생하고 있습니다

- 새마을금고 90%대출, 이자 4,0, 600만원세이브, 이자내고 월15만원 남는 구조

- 4년정도된 빌라라 도배만 했습니다 (도배후에 사진을 못찍었습니다^^;)

- 낙찰 110,000,000, 월세 2000-48, 수리비 500,000

[[명도]]

1. 점유자는 결국 이사를 가게 되어 있습니다. 다만, 그 과정을 조금더 빠르고 정확하게, 한번에 끝내야 스트레스를 덜 받습니다

2. 만남이 잦아질수록, 통화가 많아질수록 모두 날짜와 이사비에 대한 내용뿐입니다. 즉 처음에 선을 그어두지않고 여지를 주면 계속 괴롭히게 됩니다

3. 명도의 가장 중요한 부분은 명도일로 하였으며, 빨리, 점유자입장에서는 빡빡하게 느껴질 정도로 빠르게 두었습니다
(배당임차인은 배당일 당일, 소유주는 매각대금납부마지막일 근처)

4. 명도를 진행해보니, 어렵고 쉽고는 상대방이 아닌 나 자신에 의해 결정된다는 것을 느꼈습니다
물론 까다롭거나 어려운 명도도 있으나 결국 다 해결되기마련인데, 그 해결기준을 상대방이 아닌, 나 자신에게 두어야 합니다
첫통화, 또는 첫만남에서 상대방이 나의 헛점을 살피는 것처럼, 나도 상대를 파악하고 절대 우위를 뺏기지않아야 합니다
(점유자가 나의 모든것을 빠르게 스캔하며, 빈틈이나 꼬투리를 잡기위해 최선을 다하는 자리이니 약간의 빈틈으로 문제가 발생하지않게 해야 합니다)

5. 명도절차는 회사가 낙찰하기전부터 결정되어 있으며, 개인의 사정들과 협의하지않으며 회사의 프로세스에 의해 진행되기때문에, 협의는 없다는 것을 꼭 인식시켜줘야합니다
(낙찰을 왜 그가격에 받았냐느니 이런 이야기를 하면 그건 제 소관이 아니고 회사의 결정이기때문에 모른다고, 명도외의 질문사항들은 회사에서 처리하는 것이라고 해야 합니다)

또한 점유자가 절대 빠트리지않고 하는 이야기가 결국 강제집행까지 가면 회사도 손해가 아니냐는 겁니다

이럴경우, 회사에서는 낙찰전부터 해당건에 대해 강제집행비까지 설정되어 있으며, 이 설정비를 점유자 개개인들과 협의하지않으며 회사의 절차에 맞춰 명도되지않을시에는 법무팀에 이관되어 바로 집행처리된다고 하였습니다

6. 회사직원이나 점유자의 입장에 서서 일을 진행하고 있다는 인식을 드려야 합니다

7. 만남에서는 항상 말은 내가 먼저하지 말아야 하며, 점유자가 먼저 입을 열도록 어색한 침묵이 있더라도 기다려야 합니다
필요없는 이야기는 하지 않는것으로 해야 합니다. 단 명도가 생각대로 진행되고 있다면 점유자에 대해 감사하다는, 또는 점유자의 프라이드를 세워드리면 좋습니다

8. 이사비는 절대 먼저 이야기하지 않습니다. 점유자가 먼저 이야기를 꺼내면 거기에 대해 처음 계획한 내용을 전달해야 합니다
이사비없이 진행되는 경우도 있으나 저는 조금이라도 이사비는 드리자는 주의입니다. 이 이사비가 결국 차후에 발생할수 있는 일을 방지해줄수도 있기때문입니다

9. 점유자는 경매가 진행되면 법무사나 부동산과 상의해서 미리 준비를 하고 있습니다. 이로인해 말도안되는 요구를 하기도 합니다만, 우위의 선에서 계획해둔 순서대로 진행한다면 아무런 문제가 되지않습니다

10. 마지막으로 반드시 지켜야 하는 것은 점유자에 대한 예의입니다. 강압적으로 처리하는 것보단 부드러우면서 여지없이 처리하면 헤어질때 인간적으로 고맙다는 이야기를 들을수 있는 관계가 됩니다
예의를 지키나 처음 계획한 내용에 대해서는 선을 긋고 진행한다면 생각보다 쉽게, 큰 스트레스없이 처리될수 있습니다

결국, 명도도 사람의 일이며, 상대방이 아닌 자신에 의해 난이도가 결정되는 것 같습니다
이런 마음가짐으로, 한번에 문제없이 해결한다는 목표를 둔다면 어느순간 그렇게 처리하고 있는 나자신을 발견하게 될것입니다
사람마다 성격이나 성향이 달라 똑같은 명도방법은 없겠으나, 앞으로 명도하실때 참고부탁드리며,
모두 성공하는 투자자가 되시길 바랍니다

- 실전반 12기 김정현 올림 -

2015.04.08 추가 :

이 명도기는 작년초 제가 행크를 알기 전 첫낙찰과 두번째 낙찰때 명도한 경험담입니다.

즉 초보자의 내용입니다.

송사무장님과 쿵쿵나리선생님 수업을 듣게 되면 대면하지 않고도 내용증명을 이용해서 통화나 문자만으로 명도를 할 수 있게 가르쳐주십니다.

제가 너무 어렵게 풀어 쓴것 같고 대면으로 인해 어려움을 겪을 분도 계실것 같아 염려스러워 추가글 적습니다.

대면하지않고도 명도가능하니 명도를 너무 어렵게 생각하지 않으셔도 된답니다.

화이팅입니다~!!^^

[템페스트(대전초급 2기)]

제게도 앞으로 어려운 명도가 있을수 있죠,,좋은 글 잘 읽엇습니다.

[사라도령님]

명도관련 경험담 잘 읽었습니다

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다. 많이 배우고 갑니다

[할로]

좋은 정보 감사합니다

[최해]

경험담 감사합니다. 명도는 봐도봐도 어려운것같아요.
참고하겠습니다. 많은도움되었습니다.

[그래이스풀]

명도 한번도 안해봤는데 이제 해보려니 눈 여겨 보게 됩니다.. 경험 해보면 저도 할 수 있겠죠? ㅎㄷㄷ...