<p><br></p><p>안녕하십니까.</p><p><br></p><p>원장님께서 추천 해 주시고, 조언 해 주셨던 선순위 가등기 물건에 대한 사건 요약 및 낙찰 후기 올려드립니다.</p><p><br></p><p><strong>1. 사건 기본 배경</strong><br></p><p><br></p><p> 가. 91년 사용승인된 반지하의 빌라 1/2 지분에 대해 낙찰받아 바로 매매 예약한 사건임.<br> 나. 낙찰 이후 낙찰자 전거와 매매예약을 통한 가등기까지 소요된 기간은 29일 소요.<br> 다. 25년 이상된 반지하 빌라의 1/2 지분에 대해 가등기하는 것은 비상식적인 거래이며, 전거 이후 가등기 설정까지 단시간에 처리하였음.<br></p><p><br></p><p><strong>2. 사건 이력</strong><br></p><p><br></p><p> 가. ‘14년 1월 3일 강제경매로 인한 매각<br> 나. ‘14년 2월 27일 ~ 9월 4일 원고(1/2 낙찰자)과 피고 거주자의 공유물 분할 소송<br> -. 남부지법 2014가단11455<br> -. ‘14년 7월 9일 원고일부승<br> -. 관련 사건번호: 2014카기2208<br> 다. ‘14년 3월 31일 낙찰자 전거<br> 라. ‘14년 4월 29일 가등기권 설정(김**, 매매예약)<br> 마. ‘14년 9월 17일 ~ ‘14년 12월 2월 남부지법 2014카기2208<br> -. 2014가단11455 공유물분할 사건에 관하여 ‘14년 7월 9일 선고한 판결의 당사자 표시 중 ‘피고 송**’을 ‘송**’로 경정한다.<br> 바. ‘14년 12월 4일 임의경매신청(한**, 2014타경28401)<br></p><p><br></p><p><strong>3. 향후 대응 전략(순차적 정리)</strong><br></p><p><strong><br></strong></p><p><strong> 가. 한** 배당금 가압류</strong><br></p><p> 1) 관련 법적 근거<br>매도인의 담보책임은 당사자 사이의 공평을 기하려는 신의성실(信義誠實)의 원칙에 입각한 제도이며, 법정책임(法定責任)이고 무과실책임(無過失責任)이다. 권리의 하자(瑕疵)의 경우 추탈담보책임(569조 내지 577조)과 물건(物件)의 하자의 경우 하자담보책임(580조 내지 582조)이 있으며, 일정한 요건 하에 계약해제권, 대금감액청구권, 손해배상청구권 등을 발생하게 한다. 채권의 매매(579조)와 경매(578조)의 경우에는 특칙이 있다. 매도인의 담보책임에 관한 규정은 임의규정이지만 당사자가 알고 고지하지 않은 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임의 면제가 인정되지 않는다(584조).<br></p><p><br></p><p> -. 제578조 (경매와 매도인의 담보책임)<br>①경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.<br>②전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.<br>③전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.<br></p><p><br></p><p><strong> 나. 사해행위에 따른 김** 가등기 말소 소송</strong><br> 1) 법적 상담 내용(마스터학원 고문 변호사 및 남부지법 인근 법무사)<br> -. 현재 낙찰자(김장군)가 가지고 있는 모든 정황은 추정이며, 관련 해서 어쩐 확정적 증거가 없는 상황임.<br> -. 담보가등기를 증명할 수 있는 자료나 김**씨와 한**씨 또는 김**씨와의 관계가 필요함.<br> -. 소송을 통해 매매예약을 통한 가등기 관련 서류 일체 및 세 사람에 대한 관계 확인 가능.(실질적 소유권이전청구권가등기 여부 확인)<br></p><p><br></p><p><strong> 다. 김**씨에 대한 경매방해죄</strong><br> -. 낙찰자들과의 확인 시(본인 및 이**) 김**씨는 가등기권자와 지인관계로 별도로 본인과 협의하면 된다라고 대화하였음. (대화 녹취록 있음.)<br> -. 한**씨의 배우자 김**씨는 가등기권자 김**씨와 지인관계로 관련 가등기는 통정허위표시일 수 있음.<br> -. 지인을 통한 허위의 가등기를 설정하여 경매 또는 입찰의 공정을 해한 것으로 판단할 수 있음.<br></p><p><br></p><p><strong> 라. 송**씨를 통한 김**씨에 대한 사해행위에 따른 형사고발 및 민사소송.(</strong>현 채무자이자 거주자인 송**씨와의 구두 합의)</p><p><br></p><p><strong>4. 사건 진행</strong><br></p><p><br></p><p> 가. 8월 25일 원장님과의 면담 이후 말씀하신 카페글 확인 및 관련 자료 정리<br> 나. 8월 26일 가등기권자 대리인이라고 주장하는 김**씨 및 채무자 면담<br> 다. 8월 28일 관련 자료 정리 후 원장님 보고<br> 라. 8월 29일 소송까지 가겠다는 의지로 김**씨에게 소송 진행 의지 재차 통보<br> 마. 9월 4일 가등기권자 대리인 김**씨에게 가등기권 말소 조건으로 금전적 합의 보상 요구 접수<br> 바. 9월 4일~6일 금전적 합의 보상 협상<br> 사. 9월 7일 최종 합의 및 가등기 말소 진행<br> 아. 9월 11일 현 거주자 면담 후 4년 월세 계약 체결<br></p><p><strong><br></strong></p><p><strong>5. 낙찰 후기</strong></p><p><br></p><p>과욕을 부렸던 것은 아닌가 하는 생각을 많이 했습니다. 제가 해결 할 수 없는 것에 대해 욕심을 부린 것이 아닌가 하는 생각... 한동안 머리속에서 떠나지 않았습니다. 그때마다 원장님께서 확신을 주시는 말씀을 저에게 해 주시고, 제가 미쳐 보지 못했던 사항들에 대해 말씀 해 주셨습니다."정충기 변호사님의 글"과 제가 낙찰받았던 사례와 동일한 물건에 대한 해결 사례를 말씀 해 주셨습니다.</p><p><br></p><p>반지하 빌라에 대한 수리 부담 때문에 빠르게 팔고자 하였으나, 채무자이자 거주자가 다른 분께 팔지 말고, 본인이 월세 살면서 형편이 좋아지면 본인이 매입하겠다는 말씀을 해 주셨습니다. 3년전 따님의 결혼을 앞두고, 큰 비용을 지출 해 누수 및 창호, 벽지, 바닥, 욕실 등 대부분 수리를 완료하셨습니다.</p><p>(참고로, 사건 중 수원에서 서울 총 6회정도 다녀왔습니다.)</p><p><br></p><p>어제 채무자이자 거주자를 만나 장기간 월세 계약을 체결하고 돌아오는 길에, 해외에 있으면서 투자했던 물건에 대해 확인 차, 거래했던 부동산을 찾아가 인사도 드리고, 시세 확인도 하였습니다.</p><p><br></p><p>밤에 아내와 이런 저런 대화를 나누었는데, 초기에 투자할 때는 거짓말 하나도 안하고 울면서 반대했던 집사람이 고생했다며, 먹고 싶은거 없냐고 묻습니다.ㅠ.ㅠ:::</p><p><br></p><p><br></p><p>원장님 이하 앤카페 모든 분들께 감사드리며, 항상 건강하시길 기원합니다.</p><p><br></p><p><br></p><p>첨언 드리자면, 위에 글이 향후 문제의 소지가 되는 정보가 있다면 수정토록 하겠습니다.</p><p><br></p><p><br></p><p>김장군 배상.<br><br></p>
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첫댓글 대단하십니다.해외에서 다른 일을하시며.
김장군님으로 인해 이 아침,새로운 투지가 생깁니다~^^
회장님 학원에서 인사 올리겠습니다. 감사합니다.^^
고생하셨습니다.
앞으로 좋은일 있으시길 바랍니다.
진심으로 감사드립니다. 항상 추천 해 주시는 물건 감사드립니다. ^^
대단하신 김장군님,
좋은 귀감이 되네요.
감사합니다
동탄관련 빠른 정보 주신것 감사드립니다. ^^ 열심히 하겠습니다.^^
대단하십니다
총무님 항상 올려주시는 자료 감사히 보고 있습니다. 감사합니다. ^^
처리가 잘 되어 보는 저도 행복합니다. 저는 근데 그런 협의가 왜 안될까요??? 성공적인 투자에 다시한번 박수를 보냅니다.
장군님 어떤조건으로 협상하셨는지 궁금하네요?
알수없을까요?