■ 주택임차인의 계약갱신요구권 행사, 제대로 하려면

[이교수]

■ 주택임차인의 계약갱신요구권 행사, 제대로 하려면

임대차 3법 중 하나인 주택임차인의 계약갱신요구권은 누가 거저 주는 권리가 아니라, 임차인이 인지하고 제대로 행사해야 보호받는다는 점을 유의해야 합니다.

주택임차인의 갱신요구권은 기간이 만료되기 전 일정기간 내에 갱신을 요구하면 1회에 한해 2년간 더 거주할 수 있는 권리인데, 계약갱신요구는 아무 때나 할 수 있는 것이 아니고, '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2020년 12월10일 이후에 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전'까지 갱신요구를 해야 합니다.

상가임대차의 경우를 보면, 계약기간 만료일을 며칠 남겨두고 갱신요구를 하는 사례도 적지 않은데, 정신 바짝 차려서 기간을 챙겨야 합니다.

예를 들어보면, 임대차기간이 2023년 3월 25일에 만료되는 경우 6개월 전인 2022년 9월 26일 0시부터 2개월 전인 1월 26일 0시 까지 사이에만 계약을 갱신해달라고 요구할 수 있습니다. 그러니 6개월 이전이거나 2개월 이내인 일자에는 갱신요구를 하면 갱신이 될 수 없습니다. 특히 '기간 만료 2개월 전'이란 요건 때문에, 지금 존속중인 임대차의 임차인이 갱신요구를 하려면 계약기간이 최소 2개월 이상은 남아있어야 함을 유의해야 합니다.

그리고 갱신요구통지는 기간만료 2개월 전 '0'시까지 '발송'하면 되는 게 아니라 '도달'해야 합니다.

보통 내용증명우편으로 통지하는데, 그 통지는 그 전날 오후 우체국 직원의 업무시간 중(오후 6시 이전)에만 도달이 가능합니다.

그런데 메일이나 문자메시지, 카톡 등으로 통지할 수도 있는데, 통지 후 임대인이 읽기(수신확인)만 하면 도달이 간주됩니다.

그러므로 임차인이 '0'시 이전에 갱신요구하는 내용의 메시지 등을 보내고, 임대인이 그 메시지 등을 '0'시 이전에 읽기(수신확인)만 하면 효력이 생기며, '0'시보다 1초만 지나 읽었어도 안타깝지만 효력이 없게 됩니다. 내용증명우편으로 보내면 상대방이 의도적으로 받지 않아 반송되기도 하므로, 반송이 안 되는 문자메시지 등이 더 효과가 확실할 수 있습니다.

이처럼 계약갱신요구권 행사는 '명확한 의사표시로써' 해야 하고 서로 아무런 의사표시를 하지 않아 자동으로 2년 갱신이 되는 '묵시적' 갱신은 계약요구권 행사로 볼 수 없습니다. 또한 전화나 구두(말)로 한다면 반드시 녹음해 두어야 합니다. 가장 확실한 것은 전화, 구두, 내용증명우편, 문자메시지, 카톡, 이메일 등을 총동원하여 보내고 확인까지 하는 것이 좋은 방법의 하나입니다. .